나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14202 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제102동 제10층 제1002호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 운정 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 북서측 인근에 위치하며 인근은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집한 주상지대로서 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 북동측 인근에 지하철역 화곡역(5호선) 및 노선버스 정류장 등이 소재하는 등, 제반 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 평지붕 지상 12층건 내 제10층 제1002호로서, (사용승인일: 2021.07.29) - 외벽 : 석재붙임 마감 등, - 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등, - 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 다세대주택(방2, 거실, 욕실, 주방 등)으로 이용 중임.

설비내역

위생 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주상용건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 40m 내외, 서측으로 폭 약 10m 내외, 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 367-1 :도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),건축선(2019-04-03)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

주택임차권 등기가 되어 있음. (임차보증금 금 337,000,000원)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제102동 제10층 제1002호에 소재하는 부동산 강제 경매 물건입니다. [cite: property_detail]

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경14202 (1)이며, 감정평가액은 292,000,000원입니다. [cite: property_detail]

경매 구분은 부동산강제경매이고, 채권자는 백OO입니다. [cite: property_detail]

1.2. 건물 및 토지 정보

본건의 토지 면적은 9.18㎡(약 2.78평)이며, 건물 면적은 25.18㎡(약 7.62평)입니다. [cite: property_detail]

본건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. [cite: property_detail]

건축물대장 상 본건이 속한 파크아리온 건물은 총 12층 규모의 철근콘크리트조 평지붕 건물이며, [cite: architectural_registry_표제부_json] 주요 용도는 업무시설이나 근린생활시설, 오피스텔 및 다세대주택으로 복합적으로 이용되고 있습니다. [cite: architectural_registry_total_json]

본건의 사용승인일은 2021년 07월 29일입니다. [cite: appraisal_summary_structure, architectural_registry_total_json]

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 북서측 인근에 위치합니다. [cite: appraisal_summary_location]

주변 지역은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집한 주상복합 지대로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. [cite: appraisal_summary_location]

2.2. 교통상황

본건까지 차량으로의 진출입이 용이하며, 북동측 인근에 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. [cite: appraisal_summary_transport]

또한, 다양한 노선버스가 운행하는 버스 정류장도 인근에 위치해 있어, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. [cite: appraisal_summary_transport]

3. 권리분석

3.1. 권리분석 요약

본건은 부동산 강제 경매로 진행 중인 사건입니다. [cite: property_detail]

등기부등본 상 말소기준권리는 동대문세무서장의 압류(갑3)입니다. [cite: rights_analysis]

본건에는 선순위 임차권(을4)이 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. [cite: rights_analysis, property_description]

3.2. 임차인 현황

본건에는 임차인 백계영 씨가 거주 중입니다. [cite: tenant_info]

임차인의 보증금은 337,000,000원이며, 차임은 0원입니다. [cite: tenant_info]

임차인은 2021년 12월 03일에 전입하였고, 2021년 11월 10일에 확정일자를 받았습니다. [cite: tenant_info]

임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 이는 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 매수인에게 해당 보증금액을 인수해야 할 수도 있음을 의미합니다. [cite: tenant_info, property_description]

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

을구 4번의 주택임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 권리로, 임대차보증금 337,000,000원에 대해 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. [cite: property_description, rights_analysis]

물건명세서 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 이는 다른 후순위 권리에 대한 내용이며, 선순위인 주택임차권의 보증금은 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수하게 됩니다. [cite: property_description]

4. 상권분석

4.1. 주변 부동산 시세

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 다세대주택의 시세는 다음과 같습니다.

* 서울특별시 강서구 화곡동 367-36번지 "더원" (2019년식, 4층, 전용 19.98㎡): 216,000,000원 (2026년 7월 21일 거래) [cite: nearby_sales_json_1]

* 서울특별시 강서구/양천구 화곡동 504-114번지 "(504-114)" (1986년식, 2층, 전용 37.44㎡): 150,000,000원 (2026년 7월 16일 거래) [cite: nearby_sales_json_2]

* 서울특별시 강서구 화곡동 1014-11번지 "시원그린빌" (2002년식, 3층, 전용 37.56㎡): 160,000,000원 (2026년 7월 02일 거래) [cite: nearby_sales_json_3]

4.2. 시세 분석

본건은 전용면적 25.18㎡(약 7.62평)으로, 제공된 최근 매매 사례 중에서는 건축 연도가 2019년으로 가장 유사한 "더원"(전용 19.98㎡)의 거래가액 216,000,000원을 기준으로 시세를 파악할 수 있습니다. [cite: nearby_sales_json_1]

본건은 2021년에 사용승인된 비교적 신축 건물(파크아리온)에 속하므로, 건축 연도 2019년의 "더원"과 유사하거나 약간 더 높은 가치를 가질 수 있습니다. [cite: appraisal_summary_structure, architectural_registry_total_json, nearby_sales_json_1]

다른 거래 사례들은 건축 연도가 오래되거나 면적이 본건과 차이가 있어 직접적인 비교에는 다소 한계가 있습니다. [cite: nearby_sales_json_2, nearby_sales_json_3]

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에는 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 대형마트, 병원 등 편의시설에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

5.2. 교육시설

본건 인근에는 화원중학교가 소재하고 있습니다. [cite: appraisal_summary_location]

초등학교, 고등학교 등 기타 교육 시설에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 가능성

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 보증금 337,000,000원의 대항력 있는 임차인 백계영 씨의 존재입니다. [cite: tenant_info, property_description]

만약 배당 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 추가로 부담해야 합니다.

이는 본건의 감정가(292,000,000원)를 초과하는 금액이므로, 낙찰가의 실질적인 인수 금액을 크게 증가시킬 수 있는 매우 중요한 위험 요소입니다. [cite: property_detail, tenant_info]

6.2. 기타 위험 요소

토지이용계획 상 본건은 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등에 포함되어 있어, 건물 이용 및 건축 관련 일부 제한이 있을 수 있습니다. [cite: appraisal_summary_landuse]

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 조건(외국인, 특정 용도 등)에 해당할 경우 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. [cite: appraisal_summary_landuse]

제공된 정보에 따르면, 본건 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년에 준공된 비교적 신축 건물에 위치한 다세대주택으로, 화곡역 역세권 인근에 자리하고 있어 입지 조건은 양호한 편입니다. [cite: appraisal_summary_transport, architectural_registry_total_json]

그러나 가장 치명적인 리스크는 337,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당을 통해 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 이를 인수해야 한다는 점입니다. [cite: tenant_info, property_description]

이 임차보증금은 감정가를 초과하므로, 매수인이 인수하게 되면 막대한 추가 비용이 발생하게 됩니다. 따라서 본건은 일반적인 경매 투자 관점에서는 매우 높은 위험을 수반하는 물건으로, 신중한 접근과 철저한 분석이 요구됩니다. [cite: property_detail, tenant_info]

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2021년 사용승인)로 건물 컨디션 양호 기대.

* 화곡역 인근 역세권 입지.

* 주변에 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성 우수.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 대항력 있는 임차인의 보증금 337,000,000원을 낙찰자가 추가로 인수해야 하는 가능성을 매우 중요하게 고려하여 산정해야 합니다. [cite: property_description]

주변 유사 소형 다세대주택의 최근 실거래가(2026년 7월 기준)는 약 216,000,000원 수준입니다. [cite: nearby_sales_json_1]

만약 임차인의 보증금이 전액 배당으로 변제되지 않고 매수인이 인수하게 된다면, 실질적인 총 매수 비용은 (입찰가 + 인수 보증금)이 되므로, 시장 가치 대비 현저히 낮은 가격에 입찰해야 합니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 있으나, 이는 후순위 권리에 대한 것이며 대항력 있는 임차인의 권리에는 영향을 미치지 않는 것으로 해석됩니다. [cite: property_description]

따라서, 임차인 보증금 337,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 최악의 시나리오를 가정하고, 시장 가치(약 216,000,000원)를 초과하지 않는 범위 내에서 보수적으로 입찰가를 책정해야 합니다.

보수적인 예상 입찰가 범위: 120,000,000원 ~ 160,000,000원

주의: 위 예상 입찰가는 임차인 보증금 337,000,000원을 낙찰자가 추가로 부담해야 할 수 있다는 점을 반영한 매우 보수적인 산정이며, 실제 배당 절차를 통해 임차인이 보증금을 전액 회수할 경우 입찰가는 달라질 수 있습니다. 이 점을 반드시 유념하시기 바랍니다.

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