나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14158 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제102동 제7층 제704호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세준 · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 북동측 원거리에 지하철5호선 "화곡역" 및 본건 인근으로 각종 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상12층 건물 내 제7층 제704호로서, (사용승인일: 2021.07.29) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호임.

이용상태

공부상 ‘오피스텔‘임.(후첨 내부구조도 참조) ※ 본건은 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 등의 부재 등으로 인하여, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 경매진행 시 참고바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 주차장(자주식, 기계식) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 6필지 일단의 인접토지 및 인접도로 대비 대체로 평탄한 부정형 토지로서 ‘오피스텔 및 다세대주택’ 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약40m, 남서측으로 노폭 약8m, 남동측으로 노폭 약3m 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-기호1,2,5: 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 건축선(2019-04-03)임. -기호 3,4,6: 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-등기사항전부증명서 상 아래와 같이 임차권이 설정되어 있으니 업무진행시 참고바람. 임차보증금: 금334,000,000원 임대차계약일자: 2021년 12월 4일 임차권자: OOO

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14158 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 소재지 및 건물 개요

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제102동 제7층 제704호

용도: 오피스텔 (현황 주거용으로 사용 중)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 지상 12층 건물 중 제7층 제704호

사용승인일: 2021년 07월 29일

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 10.47㎡ (약 3.17평)

건물면적: 28.71㎡ (약 8.69평) (전용면적 기준)

감정가: 322,000,000원

1.4. 경매 관련 사항

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

매각 조건: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 북동측 원거리에 지하철 5호선 "화곡역" 및 본건 인근으로 각종 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

2.3. 도로 접근성

본건 북서측으로 노폭 약 40m, 남서측으로 노폭 약 8m, 남동측으로 노폭 약 3m 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

2.4. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

집합건물 등기부 요약에 따르면, '을4' 주택임차권(서상호, 334,000,000원, 2023-12-21 접수)보다 후순위인 '갑3' 강제경매(주택도시보증공사, 334,000,000원, 2025-12-30 접수)가 말소기준권리이며, 통상적으로 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리는 소멸됨.

3.2. 임차권 분석

등기사항전부증명서 상 '을4' 주택임차권(서상호, 334,000,000원)이 등재되어 있으나, 말소 대상임.

임차인 현황 상 주택도시보증공사(서상호)의 보증금은 334,000,000원이며, 전입일자는 2022-01-18, 확정일자는 2021-12-15임. 배당신고일자는 2023-12-21이며, 대항력은 없는 것으로 명시됨.

3.3. 인수되는 권리

권리분석 결과, 매각으로 인해 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됨 (인수 보증금 합계: 0원).

단, 지상권 등 기타 권리 소멸 여부는 별도 확인 필요.

3.4. 총 채권액

강제경매 채권 총액은 334,000,000원임.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 지역은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역임.

4.2. 주변 상업 시설

주변에 다수의 상업 시설 및 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 높으며, 편의점, 마트, 병원, 음식점 등이 근접해 있음.

4.3. 향후 전망

화곡동 지역은 지속적인 개발 및 교통 인프라 개선 추세에 따라 오피스텔 및 주거 시설의 가치 상승 잠재력이 존재함.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 북서측 인근에 화원중학교가 위치하며, 서울우장초등학교, 백석중학교, 영일고등학교 등이 통학 가능한 거리에 있음.

5.2. 편의 및 생활 시설

인근에 각종 상업 시설 및 편의 시설이 밀집하여 생활 편의성이 우수함.

5.3. 건물 설비 내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 주차장(자주식, 기계식) 등이 잘 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황 사용 차이

공부상 '오피스텔'로 등재되어 있으나, 현황은 주거용으로 사용 중이므로 실제 사용 목적과 공부상 용도 간의 차이가 있을 수 있음.

6.2. 토지 이용 제한

본건 토지는 공항 관련 보호구역, 대공방어협조구역 등에 포함되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제한이 있을 수 있음.

6.3. 경매 조건 관련 사항

임차인의 보증금 반환청구권 포기 및 주택임차권 등기 말소 조건을 수반하는 매각 조건이므로, 관련 내용을 정확히 이해하고 입찰해야 함.

6.4. 주변 혐오시설 검토

주변 지역은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 일반적인 주거 및 상업 지역으로, 검색 결과 상 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편임. 권리분석상 매각으로 인해 인수되는 부담은 없는 것으로 판단되나, 임차인의 특수한 매각 조건과 주거용으로 사용 중인 현황에 대한 고려가 필요함. 감정가는 3억 2,200만 원이며, 신축 건물임을 감안할 때 향후 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있음.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물의 장점

2021년 준공된 비교적 신축 건물로, 내부 상태 및 관리 수준이 양호할 것으로 예상됨.

8.2. 입지 개선 가능성

화곡동 지역은 지속적인 개발 및 교통망 확충으로 인한 가치 상승 잠재력을 보유하고 있음.

8.3. 낮은 인수 부담

권리 분석 결과, 인수되는 임차 보증금 부담이 없어 경매 초보자도 비교적 안심하고 접근할 수 있음.

8.4. 다용도 활용 가능성

현재 주거용으로 사용 중이며, 향후 임대 수익 또는 실거주 목적으로 활용 가능함.

9. 예상 입찰가

9.1. 현 시세 분석

해당 물건과 유사한 파크아리온 오피스텔(101동 101호, 31.2㎡)의 최근 매매가는 2025년 2월 22일 기준 2억 8,500만 원으로 확인됨. 감정가는 3억 2,200만 원임.

9.2. 감정가 및 시세 비교

감정가가 유사 거래 사례보다 높게 책정되었으나, 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건으로 인한 인수 부담이 없는 점은 긍정적임.

9.3. 예상 입찰가 범위

종합적으로 고려할 때, 유사 거래 사례 및 감정가를 바탕으로 예상 입찰가는 290,000,000원에서 330,000,000원 사이로 제안함. 최종 입찰가는 경매 당일 현장 분위기와 경쟁 입찰 상황을 고려하여 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.