나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14140 [1] 서울특별시 강서구 염창동 246-9 더에스에스타운 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 "영동초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 공장, 오피스텔, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 근거리에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물내 4층 402호로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 업무시설(오피스텔), 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주변으로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보 호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협 조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)),토지거래계약에 관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026. 12.31),건축선(2019-04-03)임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 강서구 염창동 246-9번지 소재 더에스에스타운 제4층 제402호에 위치한 부동산 강제경매 물건입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경14140 (1)입니다.

본건의 용도는 다세대주택이나, 건축물대장상 업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택으로 등재되어 있으며, 오피스텔로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

감정가는 498,000,000원이며, 토지면적은 16.72㎡ (약 5.06평), 건물면적은 50.41㎡ (약 15.25평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

경매구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2022년 2월 11일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 "영동초등학교" 서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 공장, 오피스텔, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 준공업지역이며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경14140) 등기부로, 접수일자는 2025년 12월 30일이며, 채권액은 474,000,000원입니다.

본건에는 임차인이 존재하며, 권리분석 상 주의가 필요합니다.

* 임차인 현황 *

* 임차인: 김 , 보증금 1,500,000원, 차임 1,200,000원, 전입일자 2025년 8월 4일, 대항력 있음.

본 임차인은 전입일자가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력을 갖추고 있습니다. 따라서 임차인의 보증금 1,500,000원은 매수인이 인수하게 될 가능성이 있습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(윤민기), 보증금 474,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022년 5월 25일, 확정일자 2022년 4월 20일, 배당신고일자 2024년 5월 9일, 대항력 없음.

집합건물 등기부 요약상 윤민기 명의의 주택임차권 등기가 있으나, 말소 예정으로 표기되어 있으며, 물건명세서상 임차인 윤민기 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서, 이 임차인으로 인한 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 474,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 염창동 지역은 주거 지역과 상업 및 업무 시설이 혼재된 지역입니다.

최근 매매 사례를 살펴보면, 2015년에 건축된 도화엘리시아(염창동 273-32, 전용면적 41.18㎡)가 2026년 5월 7일 380,000,000원에 거래되었습니다. 이를 면적당 가격으로 환산 시 약 923만원/㎡ 수준입니다.

본건 건물면적(50.41㎡)을 위와 유사한 면적당 가격으로 적용 시, 약 465,784,000원 수준의 시세를 형성할 것으로 예상됩니다.

본건은 2022년 준공으로 신축급에 해당하여, 주변 유사 연식의 건물 가치를 고려할 때 비교적 양호한 시세를 유지할 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 영동초등학교 인근에 위치하며, 주변에 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 있어 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

건물은 철근콘크리트구조로, 10층 건물 중 4층에 위치하며, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등을 갖추고 있습니다.

인근 지역은 포장도로가 개설되어 있어 차량 통행이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 김OO의 보증금 1,500,000원이 매수인의 인수 부담으로 작용할 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경, 공동담보 등 복합적인 권리관계로 인해 거래 과정에 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역 지정 등 토지 이용 제한 사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 신축인 오피스텔/다세대주택으로, 서울 강서구 염창동이라는 입지 조건을 갖추고 있습니다.

주요 리스크 요인으로는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제가 있으나, 금액이 소액이라 큰 부담은 아닐 수 있습니다.

HUG 관련 임차보증금 반환청구권 포기 조건부 매각은 복잡성을 더하지만, 조건이 이행될 경우 매수인의 부담이 크게 줄어드는 긍정적인 요인으로 작용합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물: 2022년 사용승인된 건물로, 노후화에 대한 우려가 적습니다.

입지: 강서구 염창동 지역으로, 지역 개발 및 교통 여건 개선에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

HUG 조건부 매각: 임차인 보증금 관련 복잡한 권리관계가 매수인의 부담 없이 해결될 수 있는 가능성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 498,000,000원

주변 유사 건물(도화엘리시아, 2015년식, 41.18㎡)의 최근 매매 시세(380,000,000원)를 고려할 때, 본건(50.41㎡)의 적정 시세는 약 465,000,000원 내외로 판단됩니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 1,500,000원을 고려하고, HUG 관련 조건이 원만히 이행된다는 전제 하에, 본 건의 예상 입찰가는 450,000,000원으로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.