나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14131 [1] 서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제102동 제7층 제702호 오피스텔 경매

서울특별시 금천구 두산로5길 26, 미림에이클래스 제102동 제7층 제702호 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경14131(서울남부지방법원 경매4계). 감정가 256,000,000원, 최저가 204,800,000원. 매각기일은 2026-09-22입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 14131 [1]
소재지	서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제102동 제7층 제702호
도로명주소	서울특별시 금천구 두산로5길 26, 미림에이클래스 제102동 제7층 제702호
용도	집합건물
매각기일	2026.09.22
관할법원	서울남부지방법원 경매4계 (02-2192-1334)
이용제한	대공방어협조구역, 준공업지역, 도시지역, 장애물제한표면구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 지구단위계획구역, (접함)소로1류(폭 10m~12m)

서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제102동 제7층 제702호 오피스텔 경매 물건 이미지

면적

토지면적	9.40㎡ (2.84평)
건물면적	26.65㎡ (8.06평)

금액

감정가	256,000,000원
최저가	204,800,000원 (감정가 대비 80%)
입찰보증금	20,480,000원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.08.19	256,000,000원	유찰
2차	2026.09.22	204,800,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 진성 · 평가일 2026.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 &apos;서울두산초등학교&apos; 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.
교통상황: 본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 수도권지하철 1호선 &apos;독산역&apos; 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황 무난함.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건내 제7층 제702호로서, 외벽 : 외장석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 창호 : 샷시창호임.
이용상태: 오피스텔로 이용중임. #별첨 내부구조도 참조.
설비내역: 급배수 및 위생설비, 승강기설비, 화재자동탐지 및 경보설비, 도시가스공급설비, 난방설비, 기계식 주차설비 등이 되어있음.
토지의 형상 및 이용상태: 장방형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 본건 서측으로 소로에 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 소로1류(폭 10m~12m)(2024-06-27)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임. #별첨 토지이용계획확인서 참조.
공부와의 차이: 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 : 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경14131 (1)

서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제102동 제7층 제702호

오피스텔

감정가: 256,000,000원

토지면적: 9.40㎡ (약 2.84평)

건물면적: 26.65㎡ (약 8.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물대장상 본건 건물은 '미림에이클래스'로 업무시설(오피스텔)이며, 2021년 7월 8일에 사용승인되었습니다. 건물은 총 12층 중 7층에 위치하고 있으며, 전용면적 26.65㎡(약 8.06평)입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 12월 30일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.

2. 입지조건

해당 물건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, '서울두산초등학교' 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통은 수도권 지하철 1호선 '독산역'과 버스정류장이 인근에 있어 편리한 편입니다. 차량 출입 또한 가능하며, 서측으로는 소로에 접해 있습니다.

토지는 장방형으로 업무시설 건부지로 이용 중이며, 지역 지구는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역 등입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2025년 12월 30일, 서울남부지방법원 강제경매개시결정 (주택도시보증공사). 이보다 선순위 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 성용수: 전입일자 2024년 6월 5일. 보증금 0원, 차임 0원. 대항력 있음. (비고: 미상)

* 윤지은 (주택도시보증공사): 전입일자 2021년 9월 24일. 보증금 270,000,000원. 대항력 없음. (주택임차권 등기 말소 조건)

주의사항: 임차인 윤지은 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

인수 보증금 합계: 0원 (명시된 내용 기준)

4. 상권분석

물건이 위치한 독산동 일대는 주거 및 상업시설이 혼재된 지역으로, 오피스텔 및 근린생활시설이 다수 분포하고 있습니다. 독산역을 중심으로 형성된 상권의 이점을 누릴 수 있습니다.

5. 생활정보

주변에는 서울두산초등학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있으며, 지하철 1호선 독산역 및 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 성용수: 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있고 '미상'으로 표기되어 있어, 실제 인수해야 할 보증금이 있는지, 금액은 얼마인지 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* HUG 인수조건: 임차인 윤지은(주택도시보증공사) 관련하여 보증금 반환청구권 포기 조건이 매각에 포함되어 있어, 관련 내용을 명확히 인지해야 합니다.

* 건축물 현황: 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황 주거용으로 사용 중이므로, 추후 용도 변경 또는 세금 문제 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지이용계획: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 사항이 있어, 매수인의 자격 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 금천구 독산동에 위치한 미림에이클래스 오피스텔로, 2021년 준공된 신축급 건물입니다. 독산역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 주변에 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 감정가는 2억 5천 6백만원이며, 전용면적은 약 8.06평입니다.

권리분석상 대항력 있는 임차인(성용수)의 보증금 미상, HUG 관련 임차인의 보증금 반환청구권 포기 조건부 매각 등 고려해야 할 사항이 존재합니다. 또한, 공부상 용도와 현황 용도가 다른 점도 유의해야 합니다. 투자 가치 판단을 위해서는 임차인 관련 불확실성과 HUG 조건을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 설비를 갖추고 있습니다.

* 역세권 입지: 지하철 1호선 독산역을 도보로 이용 가능한 거리에 있어 출퇴근이 용이합니다.

* 소형 면적: 1인 가구나 소규모 사업장에 적합한 실용적인 면적입니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(2025년 6월 30일, 2억 7,900만원, 29.71㎡)를 바탕으로 볼 때, 본건(26.65㎡)의 시세는 평당 약 3,100만원으로 추정됩니다. 이를 적용하면 약 2억 4,986만원으로 산출됩니다.

감정가(2억 5,600만원)는 이러한 시세 추정치와 유사하거나 다소 높은 수준입니다.

다만, 대항력 있는 임차인(성용수)의 보증금 미확인, HUG 관련 조건 등 권리관계의 불확실성과 잠재적 인수 금액 가능성을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위는 2억 3,000만원 ~ 2억 5,000만원 선에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 이는 명확한 추가 확인 없이는 예상되는 최대 인수 가능 보증금 및 기타 리스크를 반영한 보수적인 추정치입니다.

* 주변 시설 검색 결과, 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.1.물건 기본정보