나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14101 [1] 서울특별시 구로구 구로동 180-3 도무스캠프 제4층 제404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "영서초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 다세대주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설, 공장, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(2호선 구로디지털단지역) 이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 9층건내 제4층 제404호로서, (사용승인일: 2021.03.04) 외벽: 석재붙임마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서, 도시형생활주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 세로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

구로동 180-3, 180-20 공히 도시지역, 준공업지역 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육 환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조 구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래 계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14101 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 180-3 도무스캠프 제4층 제404호

용도: 도시형생활주택

감정가: 257,000,000원

토지면적: 9.05㎡ (약 2.74평)

건물면적: 21.00㎡ (약 6.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "영서초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설, 공장, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 2호선 구로디지털단지역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 10월 17일 접수된 주택도시보증공사(HUG)의 가압류 (을4)입니다.

말소기준권리보다 늦은 권리인 주택임차권 (을4) 및 강제경매 (갑8)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

소유권 보존 및 이전 등기(갑1, 갑2)도 말소기준권리보다 선순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

특별매각조건으로, 채권자인 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (여 )

* 보증금: 289,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-08

* 확정일자: 2021-10-05

* 배당신고일자: 2023-05-18

* 대항력: 없음

* 비고:

주택임차권 등기 금액(289,000,000원)이 있으나, 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

또한, 특별매각조건에 따라 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.4. 상권분석

본건이 위치한 구로동 일대는 구로디지털단지와 인접하여 직주근접성이 우수한 지역입니다.

다양한 규모의 주거 시설(아파트, 다세대, 오피스텔)과 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

오래된 공장 지대와 신축 오피스텔 및 주택이 혼재하는 복합적인 상권을 형성하고 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 2021년 3월 4일 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 9층 건물 내 제4층 제404호입니다.

건물 구조는 철근콘크리트이며, 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.

기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비, 승강기 및 주차장 설비가 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경으로 인해 경매 절차의 특수성이 존재합니다. 비록 임차인의 대항력이 없고 인수 보증금이 없다고 명시되었으나, HUG와의 최종 정산 절차 및 관련 서류 확인이 필요합니다.

토지이용계획상 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 법적 제한사항이 존재합니다. (다만, 이는 일반적인 서울 시내 지역에서 흔히 볼 수 있는 제한사항입니다.)

건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)로도 기재되어 있어, 실제 이용 현황과 다를 경우 추후 문제가 발생할 수 있습니다. (현재는 도시형생활주택으로 이용 중)

1.7. 종합 의견

본건은 구로디지털단지역 인근의 역세권에 위치한 신축급 도시형생활주택입니다.

최근 거래가 활발한 지역이며, 건물 연식 대비 적절한 감정가격을 형성하고 있습니다.

특히 HUG의 적극적인 조건 제시와 임차인의 대항력 부재로 인해 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 명도에 대한 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

다만, HUG와의 협의 과정이나 서류 검토를 철저히 하여 잠재적 위험 요소를 사전에 차단해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 구로디지털단지역과의 높은 접근성 및 직주근접 이점.

* 2021년 사용승인된 비교적 신축급 건물로 관리 상태 양호 예상.

* 임차인 대항력 부재 및 HUG 특별매각조건으로 인한 명도 및 권리관계 명확성.

* 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 가능성.

1.9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보와 본건 감정가를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정하였습니다.

최근 거래된 유사 면적의 다세대주택 시세는 약 28,000만원 ~ 30,000만원 수준입니다.

본건의 감정가는 257,000,000원입니다.

임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점과 권리관계가 명확한 점을 고려할 때, 감정가 수준 이상으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

보수적으로 접근 시 감정가 대비 100% ~ 105% 수준인 약 257,000,000원 ~ 270,000,000원 범위에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

보다 공격적인 입찰을 원한다면 270,000,000원 이상도 가능하나, 시장 상황 및 경쟁 물건과의 비교 분석을 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.