나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13962 [1] 서울특별시 구로구 구로동 44-8 비즈트위트오렌지 제7층 제704호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퀀텀 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 신도림역 남측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 일대는 상업시설과 오피스텔 등을 중심으로 인근에 교통 및 편의시설 소재하는 지역이며 주거용 및 상업용으로서 주위환경 및 제반 입지조건은 양호함.

교통상황

본건에 차량출입 가능하고, 인근에 지하철역 등이 소재하여 전반적인 대중교통 이용편익은 양호함. 본건의 북측 약 700m 거리에 지하철 1호선과 2호선의 환승역인 "신도림역" 소재하고, 서측 약 800m 거리에는 1호선 "구로역" 소재하고, 남측 약 1.2km 거리에 2호선과 7호선의 환승역인 "대림역" 소재함. 본건의 남동측 약 100m 거리와 북서측 약 130m 거리에 버스정류장이 각각 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 업무시설(오피스텔), 공동주택(도시형생활주택) 건물이며, 외벽 : 인조석 판붙임 마감. 내벽 : 벽지도배 및 인테리어 타일붙임. 창호 : PVC 창호.

이용상태

본건인 704호는 오피스텔로 이용중임. (주방 및 거실, 욕실 겸 화장실, 현관)

설비내역

난방설비, 냉방설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 보안설비 등 갖추고 있음. 본건 건물에 옥내 자주식 주차 3,809대분 주차공간 확보되어 있음. (세대 당 1.048 대)

토지의 형상 및 이용상태

본 건물부지는 공동주택, 오피스텔 건물의 건부지로 이용중이며, 전체 대체로 가장형(접면도로를 기준으로 가로로 긴 직사각형의 모양)의 토지로서 간선도로에 비해 평탄함.

인접 도로상태등

본건 건물의 남서측으로 로폭 약 15m의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부관할), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 지정됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 그 밖의 참고사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13962 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 구로동 44-8 비즈트위트오렌지 제7층 제704호

* 용도: 오피스텔

* 건물/토지 면적: 전용면적 17.81㎡ (약 5.39평), 토지면적 2.78㎡ (약 0.84평)

* 건축연도: 2013년

* 감정가: 1억 9백만 원

* 매각구분: 토지/건물 일괄매각, 부동산강제경매

* 채권자: 강OO

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 서울특별시 구로구 구로동 소재, 신도림역 남측 인근에 위치하며, 상업시설과 오피스텔이 밀집된 지역입니다. 교통 및 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 및 상업용으로서 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용이 편리합니다. 지하철 1호선 신도림역(약 700m), 1호선 구로역(약 800m), 2호선/7호선 대림역(약 1.2km)이 인근에 소재합니다. 또한, 남동측 약 100m 및 북서측 약 130m 거리에 버스정류장이 위치하고 있습니다.

* 도로: 본건 건물은 남서측으로 로폭 약 15m의 도로에 접하고 있습니다.

1.2. 건물 및 토지 현황

* 건물 구조: 철근콘크리트조, (철근)콘크리트지붕의 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(도시형생활주택) 건물입니다. 외벽은 인조석 판붙임, 내벽은 벽지도배 및 인테리어 타일 마감이며, 창호는 PVC 창호로 구성되어 있습니다.

* 이용 상태: 본건 704호는 현재 오피스텔로 이용 중이며, 내부 구조는 주방 및 거실, 욕실 겸 화장실, 현관 등으로 이루어져 있습니다.

* 설비: 난방, 냉방, 위생, 소방, 승강기, 보안 설비 등을 갖추고 있으며, 옥내 자주식 주차 3,809대분(세대당 1.048대)의 주차 공간이 확보되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 본 건물부지는 공동주택 및 오피스텔 건물의 부지로 이용 중이며, 전체적으로 가장형(가로로 긴 직사각형)의 평탄한 토지입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건물이 속한 지역은 도시지역, 일반상업지역이며, 도로, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 11월 22일 주택도시보증공사의 가압류가 말소기준권리이며, 이보다 선순위인 권리(을5, 주택임차권)는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 선순위 임차인: 강혜지 씨는 2021년 7월 28일 전입신고, 2021년 6월 29일 확정일자를 받아 대항력을 갖춘 임차인입니다. 등기부상 주택임차권(을5)이 2025년 8월 6일에 등기되었으며, 이는 말소기준권리보다 선순위입니다.

* 임차인 정보:

* 임차인: 강

* 보증금: 108,200,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 07월 28일

* 확정일자: 2021년 06월 29일

* 대항력: 있음 (매수인이 인수)

* 비고: 해당 임차인은 본 경매의 채권자이기도 합니다.

* 인수 보증금: 강혜지 씨의 보증금 108,200,000원은 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 현재 감정가 및 최근 시세와 거의 동등하거나 높은 금액으로, 보증금 전액 인수 가능성이 매우 높습니다.

* 기타 권리: 소유권 보존 및 이전, 다수의 가압류 및 압류가 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 구로동 일대는 신도림역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달한 지역으로, 오피스텔 및 상가 밀집으로 유동인구가 풍부합니다.

* 주변 시설: 신도림역 인근의 현대백화점, 디큐브시티 등 대형 쇼핑몰과 영화관, 다양한 금융기관, 병원, 식당가 등 풍부한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 임대 수요: 역세권 오피스텔로서 인근 직장인들의 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 신도림역 주변의 쇼핑, 문화, 의료, 금융 등 다양한 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 교육시설: 인근에 구로초등학교, 신구로초등학교, 구로중학교 등 다수의 초, 중, 고등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 녹지/휴식공간: 대림근린공원, 신도림동 어린이공원 등 인근 녹지 및 공원 이용이 가능하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재까지 조사된 바에 따르면, 본건과 인접한 지역에서 특별히 문제될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수 부담: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 강혜지 씨의 보증금 108,200,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이 금액은 최근 거래된 시세나 감정가와 유사하거나 더 높은 수준으로, 투자금액 외 추가적인 자금 부담이 발생할 가능성이 매우 높습니다.

* 공실 위험: 오피스텔은 경기 변동 및 주변 공급량에 따라 공실이 발생할 수 있으며, 이는 임대 수익에 직접적인 영향을 미칩니다.

* 명도 저항 가능성: 임차인이 경매의 채권자인 점 등을 고려할 때, 원만한 명도가 이루어지지 않을 경우 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울의 주요 교통 요지인 신도림역 인근에 위치하여 입지적 장점이 뛰어나며, 2013년에 준공된 비교적 신축에 가까운 오피스텔입니다. 따라서 실거주 목적이나 임대 수익을 기대할 수 있는 잠재력은 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 108,200,000원을 매수인이 인수해야 하는 조건은 투자에 있어 매우 신중한 검토를 요구합니다. 이 인수 보증금은 시세 대비 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 최적의 입지: 신도림역이라는 교통 허브와 발달된 상업 지역에 위치하여 직장인 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 실거주 적합성: 편리한 교통 및 생활 인프라를 바탕으로 1인 가구 실수요자의 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

* 가격 메리트 (조건부): 인수되는 임차인 보증금까지 고려한 총 부담액이 시장 시세보다 현저히 낮아질 경우, 투자 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 최근 시세 분석: 제공된 JSON 정보에 따르면, 최근 2025년 10월 및 2026년 1월 거래된 유사 면적(17.74㎡) 오피스텔의 매매가는 10,300만원에서 11,000만원 사이에 형성되어 있습니다. 평균 시세는 약 10,600만원(1억 6백만 원)으로 추정됩니다.

* 감정가: 10,900만원 (1억 9백만 원)

* 인수 보증금: 108,200,000원 (강혜지 임차인)

* 예상 입찰가 산정:

본 물건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 강혜지 씨의 보증금 108,200,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 현재 부동산 시장에서 본 물건의 가치로 평가되는 금액(약 1억 6백만 원 ~ 1억 9백만 원)과 유사하거나 더 높은 금액입니다.

만약 입찰가를 감정가 수준인 1억 9백만 원으로 가정하고 낙찰받는다면, 매수인이 부담해야 할 총 금액은 (낙찰가 109,000,000원 + 인수 보증금 108,200,000원) = 총 217,200,000원이 됩니다. 이는 최근 시세 대비 두 배에 가까운 금액으로, 명백히 투자로서 손실이 예상됩니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 매우 보수적으로 접근해야 합니다. 인수되는 임차인 보증금 108,200,000원을 고려했을 때, 매수인의 총 부담액이 시장 시세(약 1억 6백만 원)를 넘지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

이를 역산하면, 이상적인 입찰가는 106,000,000원(총 부담 희망가) - 108,200,000원(인수 보증금) = -2,200,000원으로, 이는 입찰이 불가능함을 의미합니다.

결론적으로, 현재 조건으로는 인수되는 보증금 때문에 수익을 창출하기 매우 어려운 물건으로 판단됩니다. 만약 입찰을 고려한다면, 인수되는 보증금까지 고려한 총 부담액이 현재 시세보다 낮아지는 선에서, 즉 입찰가 자체는 5,000만원 이하 로 매우 낮게 결정해야 할 수 있습니다. 하지만 이 경우에도 명도 진행 과정 및 임차인과의 협상에 따라 실제 투자금액은 달라질 수 있으므로, 투자는 극도로 신중해야 합니다.

* 최종 권고: 본 물건은 대항력 있는 임차인 보증금 인수라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 투자자께서는 인수되는 보증금 108,200,000원을 포함한 총 부담액이 시장 가치와 비교했을 때 합리적인 수준인지 면밀히 검토하시기 바랍니다. 명도 과정에서의 변수와 추가적인 자금 부담 가능성을 충분히 인지하신 후, 신중하게 입찰 여부를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.