나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14240 [1] 서울특별시 금천구 가산동 345-2 에이스골드타워 제14층 제1401호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보 · 평가일 2026.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산디지털단지역(지하철1·7호선)" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공장(지식산업센터), 업무시설, 각종 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재 하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(1·7호선 가산디지털단지 역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층건내 제14층 제1401호로서, (사용승인일: 2021.08.24) 외벽: 복합판넬 및 강화유리 마감 등, 내벽: 페인팅 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

지식산업센터(후첨 내부구조도 참조)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 냉난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 공장(지식산업센터) 및 지원시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28) (접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반 +건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가 산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-11-30)<철도안 전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025 -10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14240 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 345-2 에이스골드타워 제14층 제1401호

* 용도: 지식산업센터

* 감정가: 461,000,000원

* 토지면적: 18.35㎡ (약 5.55평)

* 토지지분: 18.35㎡ (약 5.55평)

* 건물면적: 76.55㎡ (약 23.16평)

* 건물지분: 76.55㎡ (약 23.16평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (중OOOOO)

* 사용승인일: 2021년 08월 24일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산디지털단지역(지하철1·7호선)" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공장(지식산업센터), 업무시설, 각종 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(1·7호선 가산디지털단지역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

* 건물의 구조: 본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건내 제14층 제1401호로서, 사용승인일은 2021년 08월 24일입니다. 외벽은 복합판넬 및 강화유리 마감, 내벽은 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 구성되어 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 인접지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 공장(지식산업센터) 및 지원시설 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2025년 03월 07일 접수된 중소기업은행 근저당권(을3)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 일반적으로 매각으로 소멸됩니다. (예: 갑16 소유권이전, 갑20~갑27 가압류 및 압류 등)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권설정등기(2021.07.26. 제165141호, 을구 5번 등기)는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수하게 됩니다. 이 지상권의 구체적인 내용 및 건물 이용에 미치는 영향을 반드시 확인해야 합니다.

* 총 채권액: 등기부채권 총액은 372,514,080원입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 명확하게 파악된 임차인이 없어 관련 주의사항은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 소재한 가산디지털단지는 서울의 대표적인 IT, 산업 및 업무 밀집 지역으로, 관련 기업의 입주가 활발하여 상업 및 업무 시설 이용이 용이합니다.

* 주변 시설: 인근에 각종 근린생활시설이 혼재하여 사업 운영에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 토지이용계획: 본건은 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역이며, 중로1류(폭 20m~25m), 국가 산업단지, 과밀억제권역 등 다양한 토지이용계획 및 제한상태가 적용되고 있습니다. 특히, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 장애물제한표면구역(진입표면구역) 등은 향후 건물 이용이나 개발에 영향을 줄 수 있으므로 상세 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선과 7호선 환승역인 가산디지털단지역이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 다수의 시내버스 노선도 운행되어 서울 전역으로의 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 주변에 상업시설과 근린생활시설이 발달해 있어 식사, 쇼핑, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미인수 지상권: 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하므로, 해당 지상권의 내용(기간, 범위, 사용 조건 등)을 면밀히 파악하여 건물 이용에 발생할 수 있는 제약 사항을 사전에 검토해야 합니다.

* 복잡한 토지이용계획: 국가 산업단지, 철도보호지구, 장애물제한표면구역 등 다양한 도시계획 및 건축 관련 제한이 존재하여, 향후 재건축, 증축 또는 용도 변경 시 복잡한 인허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역 지정: 본건은 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 대상(외국인 등) 또는 용도(아파트 등)에 따라 거래 시 허가를 받아야 하는 번거로움이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 불확실성: 임대차 관계가 미상으로 확인되어, 만약 현재 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 협의가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 가산디지털단지역 역세권에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인) 지식산업센터로, 입지적 강점과 건물 노후도가 낮다는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 매각으로 인수해야 하는 지상권과 복잡한 토지이용계획 제한 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 이러한 부분들에 대한 철저한 사전 조사와 법률적 검토가 필수적입니다. 권리 분석상 인수할 임차 보증금은 없으나, 임대 관계가 불분명한 점은 명도 시 주의가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 역세권 입지: 지하철 1·7호선 가산디지털단지역을 도보로 이용 가능한 초역세권으로, 뛰어난 접근성과 풍부한 유동인구를 자랑합니다.

* 신축급 건물: 2021년에 사용승인되어 건물 상태가 양호하고 즉시 활용 가능하여, 초기 투자 비용을 절감할 수 있습니다.

* 산업단지 내 중심 입지: 가산디지털단지는 IT 및 첨단 산업 클러스터로, 관련 업종의 임차 수요가 꾸준히 발생하여 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 461,000,000원입니다. 최선순위 말소기준권리인 중소기업은행의 근저당 채권액은 324,000,000원이며, 총 등기부채권액은 372,514,080원입니다. 인수해야 하는 지상권의 권리 내용과 건물에 미치는 영향을 정확히 파악하는 것이 매우 중요하며, 이에 따라 입찰가는 달라질 수 있습니다. 임차인 보증금은 인수할 금액이 0원입니다. 따라서, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 물건의 시장 가치, 향후 임대 수익률, 그리고 인수되는 지상권으로 인한 위험 요소를 종합적으로 고려한 면밀한 재조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.