나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14141 [1] 서울특별시 강서구 염창동 246-9 더에스에스타운 제4층 제401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 "서울염동초등학교" 남서측 인근에 위치하며 , 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물 내 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보토임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브 지붕, 지하1층/지상10층 내 제4층 제401호로서, 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 내부 : 인테리어 마감 등(탐문에 의함), 창호 : 새시 창호 마감 등임.

이용상태

현황 업무시설(오피스텔)로 이용중인 것으로 탐문조사됨.(후첨 '건물배치도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 및 주차장 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 대지 및 도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지로, 업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택(단지형다세대)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북동측으로 양천로 및 양천로71길과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 건축선(2019-04-03)임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 : 미상임. ②기타 : 현장조사시 이해관계인의 부재, 현관보안 및 잠금장치로 인한 폐문으로 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장상 기재내용, 탐문조사, 외부관찰 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있는 바, 귀 경매 업무 진행시 재 확인하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14141 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 염창동 246-9 더에스에스타운 제4층 제401호

* 용도: 오피스텔 (업무시설, 도시형생활주택 겸용)

* 감정가: 376,000,000원

* 토지면적: 11.69㎡ (약 3.53평)

* 건물면적: 35.27㎡ (약 10.67평) (전용면적)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축물 사용승인일: 2022년 2월 11일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

* 본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 '서울염동초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황:

* 건물 내 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 남서측 및 북동측으로 양천로 및 양천로71길과 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역, 건축선 등에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 서울남부지방법원 강제경매개시결정 (2025타경14141)

* 총 채권액 (말소기준권리 채권자): 374,000,000원

* 등기부 요약:

* 소유권보존 (2022-02-16, 손명숙 외 1명)

* 공유자전원지분전부이전 (2022-06-15, 이주현 - 매매)

* 주택임차권 (2024-05-31 말소, 고미연, 보증금 374,000,000원)

* 강제경매 (2025-12-29, 주택도시보증공사 - 말소기준권리)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(고미연)

* 보증금: 374,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-15

* 확정일자: 2022-05-23 (등기부상으로는 2022-06-15로 확인되며, 임차권은 말소되었습니다.)

* 배당신고일자: 2024-05-31

* 대항력: 없음

* 비고: 본건은 HUG 인수조건 변경, 공동담보로 진행되며, 임차인 및 주택임차권 승계인의 주택도시보증공사(HUG)에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 등기부상 주택임차권(을3)은 말소 예정입니다.

* 인수되는 권리: 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

* 본건은 서울 강서구 염창동의 주거 밀집 지역 및 근린생활시설과 업무시설이 혼재된 지역에 위치합니다.

* 주변에 초등학교가 인접해 있어 학생 및 학부모를 대상으로 하는 소규모 상권 형성에 유리할 수 있습니다.

* 더에스에스타운은 2022년 2월 준공된 비교적 신축 건물로, 단지 내 경쟁력을 갖추고 있습니다. [cite:SEARCH1]

* 지하철역과의 직접적인 초역세권은 아니나, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 접근성은 양호한 편입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 서울염동초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 교통: 양천로, 양천로71길 등 주요 도로와 인접하며, 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 대항력 포기 조건: 임차인의 대항력 포기 및 임차권 말소를 조건으로 하는 매각이므로, 관련 서류 및 절차를 철저히 확인해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보: 경매 진행 과정에서 특별한 조건이 붙어 있으므로, 추가적인 확인이 필요합니다.

* 건축물 용도: 업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택으로 이용 중인 점을 고려하여, 향후 활용 방안에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

* 현장 방문 불가: 기타 참고사항에 따르면, 현장 조사 시 이해관계인 부재, 폐문 등으로 내부 확인이 어려웠으므로, 입찰 전 반드시 재확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건에 직접적인 부정적 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. [cite:SEARCH2]

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강서구 염창동에 위치한 오피스텔로, 준공된 지 얼마 되지 않은 신축급 건물에 해당합니다.

* 주거 및 업무 복합 지역에 위치하며, 초등학교 인접 등 교육 환경이 양호합니다.

* 권리분석상 인수되는 임차보증금이 없어 명도 및 권리관계가 비교적 명확한 편입니다.

* 다만, HUG 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기 조건 등 특이사항이 존재하므로, 이를 충분히 인지하고 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2022년 준공된 비교적 최신 건물로, 노후화에 대한 부담이 적습니다.

* 명확한 권리관계: 인수되는 임차보증금이 없어 권리분석이 간명하며, 명도 리스크가 낮습니다.

* 듀얼 용도 가능성: 업무시설과 도시형생활주택으로 복합 사용되는 건물로, 다양한 활용 가능성이 있습니다.

* 입지: 서울 강서구 염창동이라는 입지적 장점을 갖추고 있으며, 교육 시설 및 교통 접근성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 376,000,000원

* 시세 분석:

* 본 물건은 2022년 2월 준공된 더에스에스타운 오피스텔입니다 [cite:SEARCH3].

* 인근 염창동 지역의 유사 면적(약 30-40㎡) 오피스텔 시세는 현재 3억 2천만 원에서 3억 8천만 원 수준에서 형성되어 있습니다 [cite:SEARCH4].

* 이에 따라 본 건의 감정가(3억 7천 6백만 원)는 현 시세와 비교했을 때 적정하거나 약간 높은 수준으로 평가할 수 있습니다.

* 예상 입찰가:

* 권리분석상 인수되는 보증금이 없고, 건물이 신축급이라는 점을 감안하면, 감정가 수준에서 소폭 상승한 3억 7천만 원에서 3억 9천만 원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 보다 정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 실거래가 및 현재 진행 중인 매물 현황을 추가적으로 확인하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.