나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14124 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1017-7 다원슈슈빌 제3층 제303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메타 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡3동 주민센터' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독·다가구주택 및 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 '우장산역'(지하철 5호선) 등이 소재하여 제반 교통환경은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제3층 제303호로서, 사용승인일: 2010.06.25. 외벽: 파벽돌붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. * 본건 현장조사시 폐문부재로, 내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 및 건축물현황도를 기초로 작성한 바 경매진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 대체로 사다리형 토지이며 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 부지 남서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1), (2) : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14124 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1017-7 다원슈슈빌 제3층 제303호

용도: 다세대주택

건물면적: 47.50㎡ (약 14.37평)

토지면적: 26.42㎡ (약 7.99평)

감정가: 229,000,000원

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매종류: 부동산강제경매

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 5층 건물 내 제3층 제303호

사용승인일: 2010년 06월 25일

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독·다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

북서측으로는 '화곡3동 주민센터'가 인근에 위치하고 있습니다.

교통 환경으로는 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 5호선 '우장산역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건으로 진입하는 도로는 남서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

말소기준권리는 2021년 05월 12일 접수된 영등포농업협동조합의 근저당권(을3)입니다.

본 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

등기부 요약상 을5 권리인 주택임차권(김예슬, 보증금 204,000,000원)은 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

본건은 'HUG 인수조건 변경' 및 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각' 조건으로 진행됩니다. 따라서 임차인의 보증금 중 인수할 금액은 없는 것으로 판단됩니다.

따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담 있는 권리 없이 깨끗한 등기부 상태로 소유권을 취득할 수 있을 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

본건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

최근 인근의 다세대주택 매매 사례를 살펴보면 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 1일, 전용면적 19.98㎡, 2019년식 다세대주택(더원)이 216,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 2일, 전용면적 37.44㎡, 1986년식 다세대주택이 150,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 1일, 전용면적 37.56㎡, 2002년식 다세대주택(시원그린빌)이 160,000,000원에 거래되었습니다.

본건 물건(전용면적 47.50㎡, 2010년식)의 감정가는 229,000,000원입니다. 최근 거래 사례들을 고려할 때, 본건의 감정가는 신축 연식과 면적을 감안하더라도 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건 주변에는 주민센터, 지하철역(우장산역), 버스정류장 등 공공시설 및 교통 시설이 위치하고 있습니다.

다세대 및 단독주택 위주 지역으로 주거 환경이 형성되어 있으며, 소규모 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

건물 자체에는 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건은 특수 매각 조건으로, 정확한 의미와 후속 절차에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 다만, 현재 정보상으로는 임차인의 보증금 미인수로 해석됩니다.

토지이용계획상 공항 관련 보호지구 및 허가구역 등이 다수 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 활용에 제한이 있을 수 있습니다.

임대 관계가 미상이라는 점은 실제 점유 현황을 파악하는 데 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. (단, HUG 관련 임차인은 명확히 기재되어 있음)

주변에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않으나, 주거 밀집 지역 특성상 향후 개발 계획이나 주변 환경 변화에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동 소재의 다세대주택으로, 지하철 5호선 우장산역 이용이 가능한 입지입니다. 2010년에 건축된 건물로 비교적 연식이 오래되지 않았습니다.

주택도시보증공사의 강제경매로 진행되며, 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 이는 투자자에게는 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

그러나 감정가 229,000,000원 대비 주변 최근 시세는 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래 사례를 고려했을 때, 적정 시세는 감정가보다 낮을 가능성이 있습니다.

HUG의 특수 조건에 대한 명확한 이해와 잔금 납부 및 명도 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

안전한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이며, 임차인의 보증금 미인수 조건으로 권리 인수 부담이 없습니다.

편리한 교통 환경: 지하철 5호선 우장산역을 도보 또는 짧은 거리로 이용 가능합니다.

주거 선호 지역: 강서구 화곡동은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역입니다.

특수 조건 활용: HUG의 특수 매각 조건으로 인해 일반 경매보다 유리한 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 229,000,000원

최근 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적과 연식의 다세대주택 시세는 약 196,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가가 시세 대비 다소 높게 책정된 점과 HUG의 특수 조건을 고려할 때, 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

따라서, 예상 입찰가는 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 약 210,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가의 약 91.7% 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.