나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14116 [1] 서울특별시 강서구 방화동 612-197 마곡킹덤비바체 제6층 제605호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재"공항시장역-지하철9호선"북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로서, 주거용으로의 제반 주위 환경은 보통 임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장, 지하철역(공항시장역-지하철9호선) 등이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통 임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층, 지상 10층 건물 내 제6층 제605호로서, (사용승인일: 2021.07.12.) 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샤시 창호 마감 등 임.

이용상태

기준시점 ‘오피스텔’로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 2필지 일단으로 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설 및 공동주택의 건부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

본건 토지 서측으로 노폭 약 4M 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

612-197. 612-222 공히 도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-09-26)(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31.) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14116 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 612-197 마곡킹덤비바체 제6층 제605호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 276,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 10.93㎡ (약 3.30평)

토지지분: 10.93㎡ (약 3.30평)

건물면적: 30.52㎡ (약 9.23평) - 전용면적

건물지분: 30.52㎡ (약 9.23평)

1.4. 건물 정보

사용승인일: 2021년 07월 12일

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하 1층, 지상 10층 건물 내 제6층 제605호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 지하철 9호선 공항시장역 북서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 9호선 공항시장역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로

본건 토지는 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트 관련)으로 지정되어 있습니다.

2.5. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 해당 소재지 인근에 뚜렷하게 명시된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 김포공항이 인접해 있어 항공기 소음이 발생할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑5, 2025-12-29 접수, 235,000,000원)입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 주택도시보증공사 (대리인: 서유나)

보증금: 235,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 09월 16일

확정일자: 2021년 11월 19일

배당신고일자: 2023년 10월 05일

대항력: 없음

비고: 을구 1번의 주택임차권(서유나)은 말소 예정이며, 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 특이사항 및 인수 조건

본 매각은 HUG 인수조건 변경 및 특별 매각 조건 하에 진행됩니다. 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

따라서, 매수인이 인수하는 임차보증금은 0원입니다.

3.4. 등기부 요약

등기부상 소유권 보존(갑1), 신탁등기 말소(갑3), 공유자지분 이전(갑4) 등기가 존재하며, 강제경매(갑5)가 말소기준권리입니다. 주택임차권(을1)은 말소 처리될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 방화동 일대는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 밀집된 복합 주거 및 상업 지역입니다. 지하철 9호선 공항시장역 역세권에 위치하여 출퇴근 및 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

4.2. 주변 시설

* 대중교통: 지하철 9호선 공항시장역, 다수 노선의 버스정류장

* 편의시설: 근린생활시설, 롯데마트 김포공항점 등

* 교육시설: 방화중학교, 서울송정초등학교 등

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

오피스텔로서 기본적인 생활 편의시설 및 교통망을 갖추고 있어 1인 가구 또는 소규모 가구의 주거에 적합합니다.

5.2. 교통 접근성

공항시장역을 통한 서울 시내 및 수도권 접근성이 용이하며, 차량 이용 시 인접 도로를 통해 주요 간선도로 접근이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 규제

본건 토지는 공항시설법에 따른 수평표면구역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경 및 특별 매각 조건

주택도시보증공사(HUG) 관련 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건은 매각 과정에서 특수성이 있음을 시사합니다. 매수인으로서는 관련 서류를 면밀히 검토하고, 임차인과의 협상 과정 및 조건 이행 여부를 사전에 철저히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 신축된 마곡킹덤비바체 오피스텔로, 지하철 9호선 공항시장역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 주거 및 상업 시설이 잘 갖춰진 입지를 자랑합니다. 감정가는 276,000,000원이며, 건물 전용면적은 30.52㎡ (약 9.23평)입니다. 임차인은 대항력이 없으며, 매각 조건에 따라 보증금 인수 부담이 없어 권리관계는 비교적 명확한 편입니다. 다만, 다양한 토지 이용 제한과 HUG 인수조건 변경 등 특수 물건 조건을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

* 역세권 입지: 지하철 9호선 공항시장역 도보권으로 출퇴근 및 교통이 편리합니다.

* 명확한 권리관계: 임차인의 대항력이 없고, 임차보증금 인수 부담이 없습니다.

* 다용도 활용 가능성: 업무시설 및 공동주택으로 이용 가능한 용도입니다.

9. 예상 입찰가

현재 본건과 유사한 면적 및 연식의 인근 오피스텔 실거래가 및 호가를 종합적으로 고려할 때, 감정가 276,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 인근 오피스텔의 경우 13평형(약 43㎡)이 4억 2천 5백만원에 매매된 사례가 있으며, 28년차 오피스텔이 7천만원대에 거래되는 점 등을 고려하면 (이하 생략), 신축 오피스텔임을 감안하여 2억 7천만원 ~ 3억 2천만원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 이는 현 시세와 경매 시장 상황에 따라 변동될 수 있으므로, 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.