나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14107 [1] 서울특별시 양천구 목동 646-26 제이스빌 제3층 제306호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Q · 평가일 2026.01.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "목3동주민센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 도보로 15분 정도되는 거리에 지하철역(9호선 등촌역)이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상6층 건물 내 제3층 제306호로서, (사용승인일: 2021.12.31) 외벽: 외장석재붙임 등 마감, 내벽: -, 창호: 샤시창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형 토지로서, 공동주택의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

부지의 서측으로 폭 6미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

목동 646-26, 646-27 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14107 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 목동 646-26 제이스빌 제3층 제306호

용도: 다세대주택

감정가: 327,000,000원

토지면적: 18.40㎡ (약 5.56평)

토지지분: 18.4㎡ (약 5.56평)

건물면적: 25.41㎡ (약 7.69평)

건물지분: 25.41㎡ (약 7.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2021년 12월 31일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "목3동주민센터" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주거지대입니다.

교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있습니다. 도보 약 15분 거리에 지하철 9호선 등촌역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로상태

부지의 서측으로 폭 6미터 정도의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

등기부등본 상 압류(서울특별시, 2025.04.11.)가 말소기준권리이며, 본 물건의 강제경매 개시결정일(2025.12.29.)보다 우선하는 권리가 없습니다. 따라서 낙찰 시 등기부등본 상의 대부분의 권리(압류, 강제경매 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

현재 파악된 권리 분석 결과, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 지상권 등은 현재 등기부에 없으나, 추가 확인 필요)

임차인 현황 및 인수 보증금

* 임차인: 주택도시보증공사 (김채현)

보증금: 359,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 04월 19일

확정일자: 2022년 03월 14일

배당신고일자: 2024년 04월 30일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권 승계인의 대항력 포기 조건 매각

* 임차인: 정은정

보증금: 0원

차임: 1,000,000원

전입일자: 2025년 08월 13일

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

특별매각조건

채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. (본 건의 경우, 임차인 김채현은 대항력이 없으므로 보증금 인수 의무가 없습니다.)

1.3. 상권분석

주변 시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 최근 매매 정보를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 궁전빌라(B동): 2026년 05월 02일, 19,000만원, 전용면적 36.63㎡ (1986년 준공)

* 와이앤비: 2026년 05월 01일, 26,500만원, 전용면적 25.97㎡ (2022년 준공)

* 골든빌: 2026년 05월 01일, 30,000만원, 전용면적 28.47㎡ (2016년 준공)

본건 물건(제이스빌, 전용면적 25.41㎡, 2021년 준공)은 비교적 신축에 속하며, 면적 또한 와이앤비와 유사합니다. 와이앤비의 최근 거래가(26,500만원)를 고려할 때, 본건의 감정가 32,700만원은 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 그러나 목동 지역의 주거 선호도와 신축 건물의 가치를 감안하면, 시장 상황에 따라 27,000만원에서 30,000만원 사이의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

건물 구조 및 이용상태

본 물건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 지하 1층, 지상 6층 건물 중 제3층 제306호이며, 2021년 12월 31일에 사용승인되었습니다. 외벽은 외장석재붙임 등으로 마감되었으며, 내벽 및 창호는 샤시창 등으로 마감되었습니다. 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지 이용

2필지 일단의 세장형 토지로, 공동주택의 부지로 이용 중입니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건부 매각으로, 임차인(김채현)의 대항력은 없으나 HUG와의 계약 조건에 대한 명확한 이해가 필요합니다. (다만, 권리분석상 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.)

토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 도로, 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 포함됩니다. 특히, 외국인 등 거래 대상에 대해 토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있어, 매수 후 해당 지역에서의 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (지정 기간 만료 여부 확인 필요)

주변 혐오시설

주변 지역에 대한 조사를 실시하였으나, 특별히 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2021년 준공된 신축급 소형 다세대주택으로, 목동 지역의 우수한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 임차인의 대항력이 없어 권리관계가 명확하고, 낙찰자가 부담해야 할 보증금이 없는 점은 큰 장점입니다. 다만, HUG 인수조건과 토지거래허가구역 지정 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 전반적으로 투자 및 실거주 목적으로 접근하기에 유리한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축(2021년 준공)으로 향후 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 소형 면적(약 7.69평)으로 1인 가구 수요에 적합하며, 투자 회수성이 높을 수 있습니다.

* 임차인의 대항력이 없어 낙찰 후 명도 및 권리 인수 부담이 거의 없습니다.

* 목동이라는 지역적 이점과 편리한 교통망으로 안정적인 임대 수익 또는 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

* 특별 매각 조건으로 보증금 미회수분에 대한 채권자의 포기가 명시되어 있어, 매수인에게 명확한 권리 관계를 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 327,000,000원

주변 유사 물건 거래 사례 및 본건의 특징(신축, 소형 면적, 명확한 권리관계)을 종합적으로 고려할 때, 현재 시세는 270,000,000원에서 300,000,000원 수준으로 판단됩니다.

인수 보증금이 없고 특별한 권리 인수 부담이 없으므로, 감정가 대비 약 85% ~ 92% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 280,000,000원 ~ 300,000,000원

(낙찰가의 최종 결정은 입찰 당시의 경쟁 상황 및 시장 동향을 면밀히 분석하여 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.