나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14096 [1] 서울특별시 영등포구 신길동 261-11 서경팰리스101 제9층 제905호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비아이티 · 평가일 2026.01.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 '대영고등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제9층 제905호로서, (사용승인일 : 2021-01-08) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 화재탐지 및 스프링클러 설비, CCTV설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

7필지 일단의 사다리형 평지로, 근린생활시설 / 업무시설(오피스텔) / 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 가마산로(왕복 6차선), 남측으로 왕복2차선, 동측으로 노폭 약 3m 내외 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[대표필지 신길동 261-12] 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

주택임차권 등기되어 있음.(임차보증금 : 235,000,000원)

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14096 (1)

* 소재지: 서울특별시 영등포구 신길동 261-11 서경팰리스101 제9층 제905호

* 용도: 오피스텔

* 건물 준공일: 2021년 01월 08일

* 감정가: 240,000,000원

* 토지면적: 5.17㎡ (약 1.56평)

* 건물면적: 21.76㎡ (약 6.58평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

* 본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 '대영고등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

* 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물 북측으로는 가마산로(왕복 6차선), 남측으로는 왕복 2차선, 동측으로는 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접해 있어 도로 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

* 본건은 서울남부지방법원 2025타경14096(1) 부동산 강제경매 사건입니다.

* 등기부상 말소기준권리는 2023년 10월 17일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑8)입니다.

* 등기부채권 총액은 1,114,000,000원입니다.

* 본건에는 주택임차인 임소희 씨(전입일: 2021-05-14, 확정일: 2021-04-30)가 있으며, 보증금은 235,000,000원입니다.

* 임차인 임소희 씨는 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

* 매각물건명세서 상 특이사항으로, 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 또한, 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다.

* 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 영등포구 신길동은 도심 업무지구와 주거지가 혼합된 지역으로, 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

* 인근에 대영고등학교가 있어 학생 및 교직원 관련 수요가 있을 수 있습니다.

* 다수의 오피스텔과 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

* 가마산로와 인접하여 유동인구 접근성이 양호합니다.

* 최근 준공된 건물(2021년)로 신축 오피스텔의 희소성을 가질 수 있습니다.

5. 생활정보

* 건물은 철근콘크리트 구조로, 14층 건물 중 9층에 위치합니다.

* 기본적인 위생 및 급배수 설비, 개별난방, 승강기, 소화전, 화재탐지 및 스프링클러, CCTV, 기계식 주차 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 보입니다.

* 대중교통 이용이 용이하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인이 대항력이 없는 상태이며, 매각 조건에 따라 대항력 포기가 명시되어 있으나, 추후 임대차 관련 분쟁 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 등기부채권 총액(1,114,000,000원)이 감정가(240,000,000원) 대비 매우 높아, 채무 관계가 복잡하고 경매 절차에 변동성이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 제한사항이 존재하여 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다. (다만, 현재 오피스텔로 이용 중이므로 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다.)

* 주변 지역에 대한 추가적인 혐오시설 유무 등은 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 비교적 신축(2021년 준공)인 오피스텔로, 서울 영등포구의 입지적 장점을 가지고 있습니다.

* 특히, 임차인이 대항력이 없으며 매각 시 대항력 포기 조건이 명시되어 있어, 매수인이 임차인의 보증금 235,000,000원을 인수할 의무가 없다는 점이 가장 큰 장점입니다.

* 채권 총액이 매우 높아 경매 절차에 대한 면밀한 분석이 필요하지만, 권리 관계는 명확한 편입니다.

* 신축 오피스텔의 가치와 입지적 장점을 고려할 때, 합리적인 가격에 낙찰받는다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 즉시 임대 수익 또는 실거주가 가능하며, 건물 노후화에 따른 수리비용 부담이 적습니다.

* 영등포구의 우수한 교통망과 생활 인프라를 활용할 수 있습니다.

* 임차인 보증금 미인수 조건으로 초기 투자 비용 부담이 줄어듭니다.

* 경매 특성상 시세 대비 저가 낙찰의 기회가 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 240,000,000원

* 본건은 임차인 보증금 인수 부담이 없는 조건이며, 신축 오피스텔임을 고려할 때 시세 대비 합리적인 가격에 접근하는 것이 중요합니다.

* 현재 신길동 지역 신축 소형 오피스텔의 시세를 감안할 때, 본건과 유사한 물건의 매매가는 약 200,000,000원 ~ 260,000,000원 선으로 형성될 수 있습니다.

* 경매 특성 및 채권 총액이 높다는 점을 감안하여, 감정가의 75% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 이에 따라 예상 입찰가는 180,000,000원 ~ 200,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. (단, 이는 최근 시장 동향 및 현장 조사를 통해 최종 조정이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.