나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14085 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동1가 144 헤렌어반 제3층 제317호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하이테크 · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동1가 소재"영원중학교"북측 인근에 위치하는"헤렌어반 제3층 제317호"로서 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근 및 주·정차가 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 신길역(지하철 5호선)이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 제3층 제317호로서, 외벽 : 석재 붙임 등 마감, 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감(탐문조사), 창호 : 샤시 등 마감임.

이용상태

본건은 도시형생활주택로 이용 중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 도시형생활주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약5미터, 동남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(영등포지역부도심권-도시계획과문의), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법> 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14085 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동1가 144 헤렌어반 제3층 제317호

건물명: 헤렌어반

용도: 도시형생활주택

감정가: 116,000,000원

토지면적: 6.05㎡ (약 1.83평)

토지지분: 6.0451㎡ (약 1.83평)

건물면적: 13.33㎡ (약 4.03평)

건물지분: 13.331㎡ (약 4.03평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장OO

건축년도: 2010년 (준공일 2011.11.10)

건물 구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 지하 1층, 지상 10층

본건 위치: 3층 제317호

1.1. 입지조건

2.

입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 영등포구 영등포동1가에 위치하며, "영원중학교" 북측 인근 지역입니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량의 접근 및 주정차가 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 5호선 신길역이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

도로상태: 본건은 남측으로 노폭 약 5미터, 동남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행에 문제가 없습니다.

토지이용계획:

* 지역: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역

* 제한사항: 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 2025.10.20~2026.12.31.)

1.2. 권리분석

2.

권리분석

말소기준권리: 2024년 1월 22일자 영등포구(서울특별시)의 압류.

임차인 현황:

* 임차인: 장원준 (장OO과 동일인으로 추정)

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 8월 19일

* 확정일자: 2022년 8월 2일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2024년 12월 31일

* 권리분석 상 특이사항: 본 임차인은 대항력 있는 선순위 임차권자로서, 보증금 135,000,000원에 대한 인수 가능성이 있습니다. 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 해당하며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

총 채권액: 135,000,000원 (장원준 주택임차권 및 강제경매 채권)

인수 보증금: "인수 보증금 합계: 0원"으로 표기되어 있으나, 물건명세서에 명시된 "배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라는 내용을 최우선으로 고려해야 합니다. 현재 감정가(116,000,000원)가 임차인 보증금(135,000,000원)보다 낮아, 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 가능성이 매우 높으며, 미회수 보증금은 낙찰자가 인수하게 됩니다.

1.3. 상권분석

2.

상권분석

주변 환경: 본건이 위치한 영등포동1가는 아파트, 오피스텔, 다세대주택 등 주거시설과 근린생활시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

상업 활동: 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

교통 연계성: 지하철 5호선 신길역 역세권이라는 점은 유동 인구 확보 및 배후 수요 측면에서 긍정적인 요소입니다.

1.4. 생활정보

2.

생활정보

주거 편의성: 소형 도시형생활주택으로, 1인 가구 또는 소규모 가구의 주거 공간으로 활용 가능합니다.

편의시설: 주변 근린생활시설 및 대중교통망을 통해 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

교육 환경: "영원중학교"가 인근에 위치하며, 교육환경보호구역에 해당합니다. (세부적인 교육환경 보호 관련 사항은 남부교육청 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

2.

잠재적 리스크

임차인 보증금 인수: 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 장원준의 보증금 135,000,000원 중 배당을 통해 회수하지 못한 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 예상 입찰가 산정 시 최우선 고려사항입니다.

토지거래허가구역: 본 물건은 지정기간 동안 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 외국인 등 특정 대상은 허가를 받아야 거래가 가능하며, 관련 규제 사항을 반드시 확인해야 합니다.

협소한 면적: 건물 전용면적이 13.33㎡ (약 4평)으로 매우 협소하여 실거주 또는 임대 수익 창출 시 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2.

종합 의견

본 물건은 지하철 5호선 신길역 역세권이라는 뛰어난 교통 요건을 갖춘 서울 영등포구 소재 도시형생활주택입니다. 주변 주거 및 상업 시설과의 접근성이 양호하며, 지역 개발 가능성 또한 기대할 수 있습니다.

그러나 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 임차인 보증금 전액이 배당으로 회수되지 않을 경우 그 잔액을 낙찰자가 인수해야 하는 중대한 리스크가 있습니다. 또한, 건물의 면적이 매우 협소하다는 점과 토지거래허가구역 등 추가적인 규제 사항을 고려해야 합니다.

종합적으로 볼 때, 본 물건은 입지적 강점에도 불구하고 임차인 보증금 인수 문제를 신중하게 검토해야 하는 투자 대상입니다.

1.7. 투자 포인트

2.

투자 포인트

우수한 역세권 입지: 지하철 5호선 신길역을 통한 서울 주요 도심 접근성이 매우 뛰어납니다.

지역 개발 잠재력: 영등포 지역은 지속적인 개발 및 도시 재생이 이루어지고 있어 향후 자산 가치 상승 여력이 있습니다.

낮은 감정가: 임차인 보증금 인수분을 고려하더라도, 시세 대비 저평가된 낙찰가를 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2.

예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 임차인 장원준 씨가 보증금 135,000,000원을 전액 회수하지 못할 경우, 그 미회수분을 낙찰자가 인수해야 한다는 점을 최우선으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 감정가 116,000,000원은 임차인 보증금보다 낮으므로, 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 가능성이 매우 높습니다.

주변 유사 면적 실거래가(평당 약 385,000원~393,000원)를 고려 시, 4.03평의 전용면적 가치는 약 155,000,000원 내외로 추정됩니다.

따라서, 임차인 보증금 135,000,000원 인수분과 시장 가치를 종합적으로 고려할 때, 150,000,000원 ~ 160,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

입찰 전, 배당 절차 및 임차인과의 협의 가능성을 충분히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.