나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14145 [1] 서울특별시 구로구 오류동 34-13 현대썬앤빌구로 제14층 제1412호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 좋은 · 평가일 2026.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "서울오류초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(1호선 오류동역)이 위치하고 거리 및 운행상태 등을 보았을 때 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층,지상17층 건 내 제14층 제1412호로서, (사용승인일: 2014-05-14) 외벽: 몰탈 위 페인트 마감 등 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 도시형생활주택, 업무시설, 제2종근린생활시설, 노유자시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 구로구 오류동 34-13 현대썬앤빌구로 제14층 제1412호에 위치한 도시형생활주택입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2025타경14145 (1)이며, 감정가는 84,000,000원입니다. 토지 면적은 3.18㎡(약 0.96평)이며, 건물 면적은 14.06㎡(약 4.25평)입니다. 본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산강제경매 사건입니다. 채권자는 서OOOOOOOO입니다. 건물은 2014년 5월 14일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 17층 건물 중 14층에 해당하며, 총 125세대로 구성되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "서울오류초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 1호선 오류동역이 위치하여 교통 상황은 보통으로 판단됩니다. 북서측으로는 노폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지 이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다. 주변 지역을 지도상으로 확인한 결과, 특별히 혐오시설이나 학군에 부정적인 영향을 미칠 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 7월 31일자 구로세무서장의 압류입니다. 이를 기준으로 하여 소유권이전, 주택임차권, 압류, 가압류, 강제경매 등 대부분의 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 권리관계가 정리된 깨끗한 등기부 상태를 인수하게 됩니다. 지상권과 같이 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 등기부에 기재된 사항으로는 확인되지 않습니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 임차인 관련 특별매각조건입니다. 임차인으로는 서울보증보험 주식회사(한국토지주택공사)가 등재되어 있으며, 보증금 94,500,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2023년 1월 16일, 확정일자는 2022년 12월 19일이며, 배당신고일자는 2025년 1월 31일입니다. 그러나 본 물건은 임차인이 매수인에 대해 대항력이 없으며, 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 또한, 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각을 진행하므로, 인수되는 보증금은 0원입니다. SGI 인수조건 변경 사항이 있으나, 구체적인 내용은 별도 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 오류동 지역은 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 지역입니다. 제공된 최근 매매 정보 JSON 분석 결과, 2026년 7월에 오류동에서 연립주택 49.22㎡가 35,000만원, 다세대주택 57.9㎡가 21,000만원, 74.43㎡가 25,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 이 정보는 주로 연립 및 다세대 주택의 거래 사례로, 본건(2014년식 현대썬앤빌구로 도시형생활주택/오피스텔)과는 건물 유형 및 건축 연도가 달라 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 하지만 해당 지역의 전반적인 부동산 시세 흐름을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 본건은 상업지역 내 현대썬앤빌구로 단지에 속해 있으며, 건물 내 오피스텔 및 근린생활시설도 포함하고 있어 복합적인 상권 특성을 지닙니다.

1.4. 생활정보

주변에 서울오류초등학교가 위치하며, 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 교통 면에서는 지하철 1호선 오류동역과 다수의 버스 노선이 운행하는 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

주요 리스크 요인으로는 SGI 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용 확인이 필요하다는 점입니다. 또한, 본 물건은 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있어, 외국인 매수 시에는 허가를 받아야 합니다. 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 법규 제한 사항도 존재하나, 이는 해당 관할 기관 확인을 통해 정확한 내용을 파악해야 합니다. 임차인의 보증금 관련 특별매각조건은 매수인에게 유리하게 작용하나, 해당 조건이 매각 절차에서 명확히 이행되는지 최종 확인이 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 오류동에 위치한 현대썬앤빌구로 단지 내 도시형생활주택으로, 1인 가구 거주 또는 임대에 적합한 소형 주거 공간입니다. 2014년 준공으로 비교적 신축급 건물이기에 관리 상태 양호할 것으로 예상됩니다. 권리분석상 임차인 보증금 관련 복잡한 사항이 특별매각조건으로 정리되어, 인수되는 보증금이 없어 권리관계가 명확하다는 장점이 있습니다. 서울의 역세권 소형 주택으로서의 기본적인 가치는 보유하고 있으나, 주변 시세 및 유사 단지의 실거래가 정보를 추가적으로 면밀히 분석하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울 구로구 오류동 역세권에 위치하여 교통 편리성이 우수합니다.

* 2014년식 건물로 비교적 최신 축에 속하며, 현대썬앤빌구로 브랜드 가치를 기대할 수 있습니다.

* 14.06㎡(약 4.25평)의 소형 면적으로 1인 가구 임대 수요 확보가 용이합니다.

* 복잡했던 임차인 보증금 관련 권리 문제가 특별매각조건으로 정리되어, 낙찰자의 인수 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 84,000,000원이며, 인수해야 할 임차 보증금은 0원입니다. 제공된 JSON상의 최근 매매 사례는 연립 및 다세대 주택으로, 본건과 건물 유형 및 건축 연도가 달라 직접적인 비교 분석에 한계가 있습니다. 따라서 본건과 동일한 '현대썬앤빌구로' 단지 내 유사 면적 오피스텔 또는 도시형생활주택의 최근 실거래가 정보 추가 확인이 필수적입니다.

다만, 현재 제공된 정보만으로 보수적으로 접근한다면, 감정가 84,000,000원은 해당 지역의 소형 도시형생활주택 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 14.06㎡의 작은 면적은 경쟁이 치열할 수 있으므로, 해당 건물의 현장 조사 결과 및 추가적인 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다. 현재로서는 감정가 수준(84,000,000원) 내외에서 입찰가를 고려해볼 수 있으며, 정확한 가치 판단을 위한 추가 조사가 권고됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.