나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14144 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동4가 117-5 지울빌딩 제7층 제701호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 르메종 · 평가일 2026.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동4가 소재 '영등포소방서' 북서측 인근에 위치하며, 주 위는 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통 임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스승강장 및 '영등포시장역(지하철 5호선)' 이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사,평지붕)지붕 지하1층 / 지상9층 건 내 제7층 제701호 로서, (사용승인일 : 2017.09.18) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 공부상 '공동주택(다세대주택)'으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 및 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 정방형 토지로서 공동주택(다세대주택), 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(영등포지역부도심권-도시계획과문의), 가축사육제 한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 상대보호구역(서울남부교육지원청에 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어 협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군 사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정 비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15 )(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임. ② 기타사항 : 없음.

물건 비고

신청채권자는 매수인에게 배당받지 못한 잔액 상당 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14144 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동4가 117-5, 지울빌딩 제7층 제701호

용도: 공동주택(다세대주택)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사,평지붕)지붕, 지하1층 / 지상9층 건물

사용승인일: 2017.09.18

토지면적: 6.61㎡ (약 2.00평)

건물면적: 19.71㎡ (약 5.96평)

감정가: 202,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

특이사항: SGI 인수조건 변경 (구체적인 내용은 추가 확인 필요)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 서울특별시 영등포구 영등포동4가, '영등포소방서' 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스승강장이 있고 '영등포시장역(5호선)'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 본 건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(영등포지역부도심권)에 속합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 추가로, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20~2026.12.31.) 및 허가 대상 용도(외국인 등, 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 등)에 따라 매수 시 허가를 받아야 할 수 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 2월 22일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑5)가 말소기준권리입니다.

인수되는 권리: 본 건은 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리가 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 매수인에게 인수되는 부담은 없습니다.

등기부채권 총액: 약 378,500,000원 (주택도시보증공사 가압류 200,000,000원 + 서울보증보험 강제경매 180,671,341원)

임차인 현황:

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사)

* 보증금: 178,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 11월 26일

* 확정일자: 2021년 10월 18일

* 대항력: 없음.

* 비고: 신청채권자는 매수인에게 배당받지 못한 잔액 상당의 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각을 진행하고 있습니다. 따라서 본 건 매각으로 임차인의 임차권은 소멸될 것으로 예상되며, 매수인에게 보증금 반환 등 승계되는 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

물건 소재지는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 영등포 시장역 역세권 인근에 위치하고 있습니다. 주변에 영등포소방서가 있으며, 소규모 상업 및 주거 시설이 밀집해 있어 지역 기반의 상권을 형성하고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 생활 편의를 위한 근린 상권의 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 5호선 영등포시장역을 도보로 이용할 수 있는 거리이며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내 및 외곽으로의 이동이 용이합니다.

주거환경: 주변이 주거 및 업무 시설이 혼재되어 있어 비교적 조용하면서도 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

편의시설: 영등포시장역 주변의 상업시설 및 전통 시장 이용이 가능하며, 생활에 필요한 각종 편의시설 접근이 편리합니다.

교육시설: 본 건은 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다.

1.5. 잠재적 리스크

SGI 인수조건 변경: 물건 정보에 'SGI 인수조건 변경' 관련 내용이 언급되어 있으나, 구체적인 인수 조건이나 변경 내용에 대한 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 문제를 야기할 수 있으므로 주의 깊은 검토가 요구됩니다.

토지거래허가구역 지정: 현재 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 조건(외국인, 특정 용도 등)에 해당 시 허가를 받아야 합니다. 매수인의 거래 목적 및 자격에 따라 절차상의 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

건물 노후화: 2017년 사용승인된 건물로, 향후 시설 유지보수 또는 리모델링에 대한 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 영등포구 역세권에 위치한 소형 주거용 건물로, 권리상 인수 부담이 없는 깔끔한 물건입니다. 다만, 감정가와 주변 시세 간에 차이가 존재하며, SGI 인수조건 변경 및 토지거래허가구역 지정 등 추가 확인이 필요한 사항들이 있습니다. 향후 개발 가능성이나 임대 수요 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 소형 면적으로 1~2인 가구의 실수요자 또는 소액 투자자에게 적합할 수 있습니다.

* 영등포 시장역을 이용한 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 JSON 데이터는 본건(지울빌딩, 117-5번지)이 아닌, 인근 '태양씨티하우스(167-1번지)'의 최근 매매 사례를 기반으로 분석되었음을 밝힙니다.

최근 매매 사례 분석 (2024년 3월 ~ 2025년 9월)은 다음과 같습니다.

* 2024년 3월 7일, 130,000,000원 (20.52㎡)

* 2024년 3월 7일, 120,000,000원 (17.64㎡)

* 2025년 9월 17일, 120,000,000원 (18.06㎡)

상기 거래 사례의 평균 전용면적당 가격은 약 6,594,172원/㎡입니다. 본건 건물면적(19.71㎡)에 이를 적용할 경우, 약 129,925,000원의 시세가 산출됩니다.

감정가(202,000,000원)와 주변 시세(약 120,000,000원 ~ 130,000,000원) 간의 상당한 괴리가 존재합니다. 임차인의 대항력이 없고, 임차권이 말소될 조건부 매각으로 인해 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

따라서, 본건의 현실적인 시장 가치를 고려할 때, 인근 실거래가 수준을 반영한 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가는 약 125,000,000원 ~ 140,000,000원 사이에서 보수적으로 접근하는 것을 권유합니다. 단, SGI 인수조건 변경 등 불확실한 부분에 대한 면밀한 사전 확인이 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.