나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14172 [1] 서울특별시 강서구 방화동 453-30 갤럭시트윈빌2동주건축물제1동 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "치현초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 아파트단지, 학교 등이 소재하는 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 진, 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 '방화역' 등이 소재하여 대중교통 여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물 내 제6층 제602호로서, (사용승인일: 2018.03.23) 외 벽: 치장 벽돌 마감 등 내 벽: 벽지 도배 마감 등 창 호: 샷시 창호임.

이용상태

기준시점 현재 '도시형생활주택(다세대주택)'으로 이용중임. ※ 후첨 '내부구조도' 참조

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서, [도시형생활주택(다세대주택)] 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 8m 내외, 북측으로 10m 내외, 남측으로 8m 내외의 포장도로와 각각 접하고있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 도로(저촉), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본 물건은 서울특별시 강서구 방화동 453-30번지, 갤럭시트윈빌2동 주건축물제1동 제6층 제602호에 위치한 도시형생활주택입니다. 건물 사용승인일은 2018년 3월 23일입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 23.17㎡(약 7.01평)이며, 건물 면적은 36.52㎡(약 11.05평)입니다. 본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정평가액은 373,000,000원입니다. 본 건의 사건번호는 서울남부지방법원 2025타경14172(1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다. 채권자는 한국주택금융공사입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 치현초등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다가구주택, 아파트단지, 학교 등이 소재하는 기존 주택지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 여건

차량의 진입 및 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치해 있습니다. 또한, 지하철 5호선 방화역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부등본 상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 2018년 4월 17일

* 신탁 등기 말소 및 공유자 전원지분 이전: 2018년 10월 8일, 2018년 12월 28일

* 주택임차권 (을구 1번): 2024년 10월 31일 접수, 권리자 김재우, 권리금액 315,000,000원, 인수 조건

* 압류 (갑구 5번, 강서구): 2023년 2월 14일 접수, 말소기준권리

* 가압류 (갑구 6번, 주택도시보증공사): 2024년 9월 24일 접수, 매각으로 말소

* 강제경매 (갑구 7번, 한국주택금융공사): 2025년 12월 31일 접수, 매각으로 말소

등기부채권 총액은 628,742,272원입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

말소기준권리인 강서구(서울특별시)의 압류(2023.02.14)보다 선순위인 을구 1번 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 기타 갑구의 가압류 및 강제경매 등은 말소기준권리 이후의 권리로서 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황 및 주의사항

* 임차인: 김 (전입일자: 2020-10-21, 확정일자: 2020-09-15, 배당신고일자: 2024-10-31)

* 보증금: 315,000,000원

* 대항력: 있음

* 주의사항: 상기 임차인은 대항력이 있으므로, 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수하여야 합니다. (인수 예상 보증금: 315,000,000원)

4. 상권분석

본 물건은 서울 강서구 방화동의 주택가에 위치하며, 주변에 주거시설이 밀집해 있어 기본적인 배후 수요를 확보하고 있습니다. 치현초등학교가 인근에 있고, 대중교통 접근성이 우수하여 주거지로서의 기본적인 상권 및 생활 여건이 양호합니다. 다만, 대형 상업시설이나 업무지구와의 직접적인 연계성은 낮아, 지역 내 생활 편의시설 위주의 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 지역의 소규모 상점 및 편의시설 이용이 가능하며, 방화역 인근으로 이동 시 보다 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 치현초등학교가 위치하여, 어린 자녀를 둔 가구의 교육 환경 측면에서 이점이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

가장 중요한 리스크는 을구 1번 주택임차권의 인수입니다. 임차인이 경매 절차에서 보증금 315,000,000원을 전액 배당받지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하므로 실질적인 총 취득 비용이 예상보다 증가할 수 있습니다.

6.2. 지역 제한

본 물건은 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건물 이용이나 거래 시 관련 법규에 따른 제한 사항을 확인해야 합니다. (특히 공항 인접으로 인한 소음 영향 가능성)

6.3. 건물 노후도

2018년에 사용승인을 받은 건물로, 건물 자체의 노후로 인한 직접적인 리스크는 적을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 방화동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축이며 대중교통 이용이 편리하다는 장점이 있습니다. 실거주 또는 임대 투자 목적으로 고려할 수 있으나, 가장 큰 특징이자 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 315,000,000원을 매수인이 인수할 수 있다는 점입니다. 이는 예상 입찰가 산정 시 반드시 고려되어야 할 핵심 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 인수 조건부 선순위 임차권으로 인해 명도 부담은 적을 수 있으나, 인수 보증금 315,000,000원을 고려한 철저한 투자 수익 분석이 필수적입니다.

* 2018년 준공 건물로 비교적 신축이며, 건물 상태가 양호하여 초기 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 마곡지구와 인접한 방화동 지역은 향후 지역 가치 상승 잠재력을 기대해볼 수 있습니다.

* 지하철 5호선 방화역 역세권에 위치하여 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 373,000,000원입니다.

주변 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 마곡팰리스 (2017년 준공, 38.95㎡): 2026년 7월 7일 306,000,000원 (약 3.06억원)

* 대림캐슬 (2015년 준공, 29.97㎡): 2026년 7월 6일 253,000,000원 (약 2.53억원)

* 럭키밸리존 (2003년 준공, 57.69㎡): 2026년 7월 1일 260,000,000원 (약 2.60억원)

본 물건(36.52㎡, 2018년 준공)은 면적과 준공 연도를 고려할 때, 마곡팰리스 사례와 유사한 시장 가치를 형성할 것으로 보입니다. 이를 바탕으로 본 물건의 시장 가치는 대략 280,000,000원 ~ 300,000,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본 물건은 315,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 따라서, 입찰가는 인수 보증금 315,000,000원을 고려하여 실질적인 총 취득 비용이 시장 가치를 초과하지 않도록 신중하게 산정해야 합니다.

이러한 점을 감안할 때, 본 건의 예상 입찰가는 시장 가치 범위 내에서, 인수 보증금으로 인한 위험을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가 범위: 280,000,000원 ~ 300,000,000원

이 입찰가 범위 내에서 낙찰될 경우, 만약 임차인 보증금 중 일부라도 인수하게 된다면 총 취득 비용이 상승하게 되므로, 입찰 전 반드시 인수될 보증금의 예상 범위를 고려한 최종 투자 수익률 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.