나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14051 [1] 서울특별시 영등포구 대림동 OOOOO OOOOOOOO OOO OOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비아이티 · 평가일 2026.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 대림동 소재 '도신초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 밀집지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일 : 2015-08-12) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

조사일 현재 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, CCTV 설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 12m 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서울남부교육지원청에 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14051 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 대림동 680-4 현대하이파크빌2 제4층 제402호

신주소: 서울특별시 영등포구 가마산로46가길 3

용도: 다세대주택

감정가: 452,000,000원

토지면적: 28.61㎡ (약 8.65평)

건물면적: 48.83㎡ (약 14.77평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOO

1.1. 입지조건

주위환경: 본 건은 서울특별시 영등포구 대림동 소재 '도신초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택이 밀집된 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본 건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

도로상태: 본 건 북서측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제402호로서, 2015년 8월 12일에 사용승인되었습니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 샤시 창호 등으로 마감되어 있습니다.

설비내역: 기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 승강기, CCTV 설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

본건은 2015년 8월 28일 소유권 보존 등기 후, 2015년 9월 18일 공유자 전원 지분 이전(매매) 등기가 이루어졌습니다.

말소기준권리는 2015년 9월 18일 접수된 국민은행 근저당(권리금액 105,100,000원)입니다.

이후 다수의 근저당권 및 근저당권부 채권 질권이 설정되었으나, 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

본 경매는 주식회사준파트너스대부의 근저당에 기한 임의경매로, 2025년 12월 31일 임의경매개시결정 등기가 등기부상 확인됩니다.

총 등기부채권액은 337,600,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

본 물건명세서상 특이사항으로는 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권개요 부분에 정보 없음)

임차인 현황:

임대관계는 미상임.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

비록 인수 보증금은 없으나, 임대관계가 미상이고 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 완전히 배제할 수 없으므로, 경매 진행 시 철저한 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 대림동 일대의 다세대주택 거래 사례들은 건물의 건축 연도가 1990년~1994년으로 본건(2015년식)보다 현저히 노후되었습니다.

이에 따라 해당 사례들의 평당 거래가는 약 560만원에서 1,450만원 사이로 나타나, 본건의 감정가(452,000,000원, 면적 48.83㎡ 기준 평당 약 30,565,000원)와 상당한 차이를 보입니다.

이는 건물의 연식, 관리 상태, 향후 발전 가능성 등의 차이로 인한 것으로 판단됩니다.

따라서 본건의 감정가는 주변 신축급 다세대주택의 시세를 비교적 잘 반영하고 있는 것으로 평가할 수 있습니다.

주변 편의시설:

도신초등학교가 북측 인근에 위치하고 있으며, 이 외에도 지역 내 생활 편의시설(마트, 병원, 상가 등)이 보통 수준으로 분포하고 있어 일상생활에 불편함은 없을 것으로 보입니다.

혐오시설: 본건 주변에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설이 인지되지는 않으나, 현장 방문을 통한 정확한 확인이 권장됩니다.

1.4. 생활정보

교육환경: 도신초등학교가 인접하여 통학이 용이합니다.

생활편의: 상업시설 및 병원, 은행 등 생활 편의시설이 근거리에 위치합니다.

주차: 건물 내 기계식 주차시설 7대와 옥외 주차시설 3대, 총 10대 주차 가능하나, 12세대 건물임을 고려할 때 다소 부족할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련: 임대관계가 미상이므로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 및 권리관계에 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

토지이용계획: 본 건은 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축, 개발, 거래 등에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

건물 노후도: 2015년 준공으로 비교적 신축이나, 공동주택 특성상 장기적인 관점에서 주기적인 유지보수 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 영등포구 대림동에 위치한 신축급 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 주거 편의성을 갖추고 있습니다.

2015년에 사용승인된 건물로 건물 상태 및 내부 설비는 양호할 것으로 예상됩니다.

권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로 비교적 명확하나, 임차인 현황이 미상인 점은 주의가 필요합니다.

토지이용계획상 일부 제한 사항이 있으나, 지역 내 신축 다세대주택으로서의 가치는 충분하다고 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물: 2015년 사용승인으로 연식이 짧아 즉시 임대수익 창출이나 실거주에 유리합니다.

우수한 입지: 도신초등학교 인근이며, 대중교통 접근성이 좋고 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득함으로써 향후 시세 상승에 대한 기대감을 높일 수 있습니다.

지역 가치 상승 잠재력: 영등포구 지역의 지속적인 개발 및 가치 상승과 더불어 본 건의 자산 가치도 함께 상승할 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 452,000,000원

건물 면적: 48.83㎡ (약 14.77평)

감정가 기준 평당가: 약 30,565,000원/평

시세 분석:

제공된 JSON 데이터 상 최근 거래된 다세대주택(1990~1994년식)의 거래가는 평당 약 560만원~1,450만원으로, 이는 본건의 감정가 대비 현저히 낮은 수준입니다. 이러한 차이는 건물의 건축 연식 차이에서 비롯된 것으로 판단됩니다.

본건(2015년식)의 감정가는 해당 지역의 신축급 다세대주택 시세를 합리적으로 반영하고 있다고 판단됩니다.

인수할 보증금이 없고 권리관계가 비교적 명확한 점을 감안할 때, 감정가 이상으로의 입찰도 고려해볼 만합니다.

주변 유사 물건의 시세, 본건의 입지 및 향후 전망 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 소폭 상승한 4억 5,000만원 ~ 4억 8,000만원 사이에서 결정될 가능성이 있습니다.

최종 입찰가는 경매 당일의 경쟁률, 현장 조사 결과, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.