나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104699 [1] 서울특별시 서초구 서초동 1496-6 루컴즈힐서리풀 101동 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국부동산 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 "서울고등학교" 북측 인근에 위치한 「루컴즈힐서리풀」 아파트 제101동 제4층 제404호으로 주변은 아파트단지와 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 제반 입지여건은 보통입니다.

교통상황

본건은 남측과 북동측으로 폭 약 6m 및 약 8m의 도로와 접하고 있으며 동측의 간선도로변으로 버스정류장이 소재하고 북동측 인근으로 지하철역(서초역)이 위치하며 제반 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 7층의 공동주택(아파트) 건내 제4층 제404호으로 사용승인일은 2020년 2월 3일입니다 외벽: 미장석재 및 미장판넬 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부타일 붙임 등 창호 : 샷시 창호 등으로 마감함.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용되고 있습니다.

설비내역

기본적인 전기설비,위생 및 급배수 설비,냉,난방,도시가스,주차장설비,승강기 등

토지의 형상 및 이용상태

본건은 경사 완만한 경사지에 위치한 토지 6필지가 일단의 아파트 건부지로 이용되는 부정형의 토지입니다.

인접 도로상태등

본건은 남측과 북동측으로 폭 약 6m 및 약 8m의 도로와 연결됩니다

토지이용계획 및 제한상태

1~6번 공통 :도시지역,제2종일반주거지역,제2종일반주거지역(7층이하) 상대보호구역(토지전산망의참고사항일뿐교육청에반드시확인요망)<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등/허가대상:단독,연립,다세대,아파트/기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의용도(아파트)로사용되는부지,지정기간:2025.3.24.~2025.9.30),토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의용도(아파트)로사용되는부지,지정기간:2025.10.1.~2026.12.31.)

공부와의 차이

해당 사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관련 : 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

본 보고서는 서울중앙지방법원 2025타경104699 (1)호 부동산강제경매 사건에 대한 상세 정보를 담고 있습니다. 매각 대상은 서울특별시 서초구 서초동 1496-6번지 루컴즈힐서리풀 101동 4층 404호 아파트입니다. 본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각으로 진행됩니다. 채권자는 배 입니다.

1.2. 면적 및 감정가

본 건의 감정가는 2,000,000,000원입니다.

토지 면적은 47.44㎡ (약 14.34평)이며, 토지 지분 역시 47.44400000000001㎡입니다.

건물 면적은 83.92㎡ (약 25.38평)이며, 건물 지분 또한 83.924㎡입니다.

1.3. 건물 세부 정보

본 건물은 서울특별시 서초구 명달로 97-13 (서초동)에 위치한 루컴즈힐서리풀 아파트 101동 4층 404호입니다. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕의 지상 7층 건물 중 4층에 해당하며, 사용승인일은 2020년 2월 3일입니다. 외벽은 미장석재 및 미장판넬 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되어 있습니다. 기본적인 전기, 위생, 급배수, 냉난방, 도시가스, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다. 건물은 내진능력(MIMI등급) Ⅶ-0.164g 수준입니다. 총 주차 대수는 43면입니다.

전용면적은 83.92㎡ (약 25.38평)으로 확인되나, 분양면적에 대한 구체적인 정보는 현재 파악되지 않습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 "서울고등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 다세대 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일반적인 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

본 건은 남측 및 북동측으로 폭 약 6m 및 약 8m의 도로와 접하고 있습니다. 동측 간선도로변에 버스정류장이 있으며, 북동측으로는 지하철 2호선 서초역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 개요

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 2020년 10월 5일 접수된 주식회사 루컴즈의 근저당권(을2)입니다. 이보다 선순위 권리는 현재 등기부에 없습니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

말소기준권리인 근저당권(을2, 2020-10-05)보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 여기에는 주식회사 루컴즈의 근저당권(을2), 배영석의 주택임차권(을4, 2020-10-05), 그리고 배영석의 강제경매 개시결정 등기(갑3, 2025-12-30)가 포함됩니다. 집합건물 등기부 요약 상, 소유권보존(갑1)은 주식회사 루컴즈, 소유권이전(갑2)은 양성환으로 되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

본 건에는 배영석 씨가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 850,000,000원, 차임 1,000,000원으로 계약했습니다. 전입일자 및 확정일자는 2020년 10월 13일입니다. 하지만 등기부상 주택임차권(을4)이 말소기준권리보다 늦게 등기되었고, '대항력 없음'으로 명시되어 있어 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수할 의무는 없습니다. 따라서 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 지역 상권 특성

본 건이 위치한 서초동 지역은 아파트 단지와 다세대 주택, 그리고 다양한 근린생활시설이 공존하는 주거 및 상업 복합 지역입니다. 주변에 상업 시설이 있어 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다.

4.2. 생활 편의시설

서초역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 주변 근린생활시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

4.3. 주차 시설

건물 내에 총 43면의 주차 공간이 확보되어 있어, 차량 보유 세대에 대한 주차 편의를 제공합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지 이용 계획 및 규제

본 건 토지는 도시지역, 제2종 일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 상대보호구역(교육환경보호에 관한 법률), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당합니다.

특히, 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 그 지정 기간이 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지, 2025년 3월 24일부터 2025년 9월 30일까지, 그리고 2025년 10월 1일부터 2026년 12월 31일까지로 설정되어 있습니다. 이는 향후 낙찰자가 해당 토지를 거래(매매, 증여 등)할 경우, 관할 구청의 허가를 받아야 함을 의미하며, 이는 거래 과정에 추가적인 절차와 시간을 요구하는 리스크 요소가 될 수 있습니다.

5.2. 기타 잠재적 위험 요소

물건명세서에 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권개요'가 기재되어 있으나, 이는 해당 물건에 지상권이 없음을 의미하는 것으로 해석됩니다. 임대 관련 정보는 미상으로 파악되었습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 서울 서초구라는 입지적 장점과 비교적 최근 건축된 아파트라는 점에서 관심을 가질 만합니다. 권리 관계가 명확하고 인수해야 할 부담이 없어 비교적 안전한 투자가 가능해 보입니다. 다만, 토지거래허가구역이라는 점은 낙찰 후 거래 시 반드시 고려해야 할 중요 리스크 요인입니다.

7. 투자 포인트

* 서울 서초구에 위치한 역세권 아파트라는 점.

* 2020년에 사용 승인된 신축급 아파트로 양호한 건물 상태 기대.

* 권리 분석상 낙찰 후 인수할 권리나 금액이 없어 명확한 투자가 가능.

* 주변 시세 대비 저평가 가능성 존재 시 시세차익 기대.

8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수가격(인수 보증금 0원)을 고려하여 산정되어야 합니다. 현재 감정가는 2,000,000,000원입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 아파트의 최근 실거래가, 유사 물건의 경매 낙찰가율, 시장 동향 등을 종합적으로 분석하는 추가적인 시세 조사가 필수적입니다. 토지거래허가구역 지정 등 추가적인 고려 사항을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.