나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104681 [1] 서울특별시 중구 충무로2가 48-2 명동엠퍼스트플레이스 13층1311호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: AYR · 평가일 2026.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 중구 소재 "영락교회" 남측에 인접하고 있는 구분건물로서, 주변은 근린생활시설, 상업용 건물, 업무용 건물 등이 혼재하는 주거 및 상업지대로서, 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근으로 간선도로, 버스정류장 및 지하철역 등이 소재하는 대중교통 및 도로 교통 이용상황은 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 내 13층 1311호로서, (사용승인일자: 2007.11.29) 외벽: 타일붙임, 복합판넬붙임 마감 등, 내부: 인테리어 마감 등, 창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

현황 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기시설, 주차장시설, 소화탐지설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 현황 "오피스텔 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 7m내외의 포장도로 및 북측으로 막다른 포장도로가 접하고 있으며, 도로관리 상태는 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)토지: 일반상업지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역(세부사항은 중부교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역기타(2025-07-17)(정비예정구역, 건축물의 건축 등 행위제한)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 서울도심(4대문안). 기호(2)토지: 일반상업지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역(세부사항은 중부교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역기타(2025-07-17)(정비예정구역, 건축물의 건축 등 행위제한)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 서울도심(4대문안). 기호(3)토지: 일반상업지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역(세부사항은 중부교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역기타(2025-07-17)(정비예정구역, 건축물의 건축 등 행위제한)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 서울도심(4대문안). 기호(4)토지: 일반상업지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역(세부사항은 중부교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역기타(2025-07-17)(정비예정구역, 건축물의 건축 등 행위제한)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 서울도심(4대문안).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104681 (1)

소재지: 서울특별시 중구 충무로2가 48-2 명동엠퍼스트플레이스 13층1311호

용도: 오피스텔

감정가: 220,000,000원

토지면적: 4.55㎡ (약 1.38평)

건물면적: 18.60㎡ (약 5.63평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 서울특별시 중구 소재 "영락교회" 남측에 인접한 업무시설(오피스텔)로서, 주변은 근린생활시설, 상업용 건물, 업무용 건물 등이 혼재된 주거 및 상업지대임.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로, 버스정류장, 지하철역 소재로 대중교통 및 도로 교통 이용이 양호함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 갑3 (근로복지공단 가압류, 2025.06.12 접수)

인수되는 권리:

* 을1 (주택임차권): 임차인 이 (보증금 198,000,000원, 확정일자 2024.12.02, 전입일자 2025.01.16). 등기부상 "말소: 인수"로 기재되어 있어, 경매 낙찰자가 해당 임차인의 보증금을 인수해야 함.

말소되는 권리:

* 갑3 (가압류): 근로복지공단 (2025.06.12)

* 갑4 (가압류): 과천농업협동조합 (2025.10.21)

* 갑5 (강제경매): 과천농업협동조합 (2025.12.29)

* 갑6 (강제경매): 이 (2026.06.17) - (본 경매 사건과 중복 또는 관련 경매로 추정)

총 채권액: 225,673,434원

특이사항: 중복사건, 대항력 있는 임차인 존재.

1.3. 상권분석

소재지: 서울특별시 중구 충무로2가. 명동 상권과 인접하여 유동인구가 많고 상업 및 업무 활동이 활발한 지역임.

주변 시설: 근린생활시설, 상업용, 업무용 건물이 혼재. (외부 지도 검색을 통한 혐오시설 정보는 현재 제공된 정보로는 파악 불가. 일반적으로 명동 지역은 혐오시설이 적은 편임.)

최근 거래 사례 (명동 엠퍼스트플레이스):

* 2026년 1월 (2층, 20.84㎡): 240,000,000원

* 2025년 12월 (9층, 20.84㎡): 233,000,000원

면적 대비 시세: 최근 거래된 20.84㎡ 기준 평당 약 1,118만원 ~ 1,151만원 수준. 본건 (18.60㎡)으로 환산 시 약 211,079,644원 ~ 219,984,504원 수준의 시세 형성 추정.

1.4. 생활정보

건축물 구조: 철골철근콘크리트구조, 2007년 11월 29일 사용승인된 13층 건물 내 13층 1311호.

이용 상태: 현황 오피스텔로 이용 중.

편의시설: 기본적인 위생/급배수, 승강기, 주차장, 소화탐지, 도시가스 난방 설비 등 구비.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 임차인 이 의 보증금 198,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 총 인수 금액이 크게 증가함. 이는 곧 낙찰가의 추가적인 부담으로 작용.

중복사건: 동일 물건에 대한 경매가 중복으로 진행될 수 있어, 경매 절차 및 권리관계에 복잡성이 있을 수 있음.

토지이용계획 상 제한: 일반상업지역 외 다수의 용도지역 및 행위제한 사항 존재 (가축사육제한, 최고높이 제한, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 정비예정구역, 토지거래계약허가구역 등).

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 도심, 명동 인근의 역세권 오피스텔로, 입지조건 및 교통 이용은 우수함.

다만, 198,000,000원의 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수해야 하는 큰 부담이 존재함. 이는 시세 대비 총 취득 비용을 상당히 높이는 요인.

감정가(220,000,000원)와 최근 실거래가(233,000,000원 ~ 240,000,000원)는 존재하지만, 이를 고려하더라도 임차인 인수 보증금으로 인해 수익성 확보에 매우 신중한 접근이 필요함.

중복 경매 사건 존재 여부 및 최종 말소 기준 권리 확인이 필수적임.

1.7. 투자 포인트

핵심 입지: 서울 도심, 명동 인근의 최중심 상업지구에 위치하여 투자가치가 높음.

수익형 부동산: 오피스텔로서 임대 수익 창출 가능성이 있음. (단, 현재 임차인 인수 조건 고려)

저평가 가능성: 대항력 있는 임차인 부담으로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 가능성 있음. (단, 총 취득 비용 분석 필수)

1.8. 예상 입찰가

최근 매매가: 233,000,000원 ~ 240,000,000원 (20.84㎡ 기준)

환산 시세 (18.60㎡): 약 211,000,000원 ~ 220,000,000원

임차인 인수 보증금: 198,000,000원

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수해야 하는 조건으로 인해, 일반 경매와 달리 보증금 인수분을 포함한 총 취득 비용이 매우 높게 산정됩니다. 따라서 입찰가는 시세 및 감정가와는 별개로, 인수 보증금 198,000,000원을 제외한 순수 입찰 가격이 결정되어야 합니다.

총 예상 취득 비용 = 입찰가 + 인수 보증금

총 예상 취득 비용을 최근 실거래가(약 230,000,000원) 이하로 맞추기 위한 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가: 45,000,000원

(위 예상 입찰가로 낙찰 시, 총 취득 비용은 약 45,000,000원 + 198,000,000원 = 243,000,000원이 됩니다. 이는 최근 실거래가 수준이며, 임차 보증금 인수 비용을 감안할 때 보수적인 접근이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.