나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104740 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1655-15 지밸리마인드 11층1107호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '조원동주민센터' 서측 인근에 위치하며, 인근은 도시형생활주택(원룸형 아파트), 소규모 아파트단지, 오피스텔, 산업단지 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 시 됩니다.

교통상황

본건까지 제반차량 진․출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(2호선 - 구로디지털단지역)이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상15층 건물 중 제11층 제1107호로서, 외벽 : 석재 붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

기호(가) : 도시형생활주택(원룸형 아파트)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차장설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 근린생활시설, 오피스텔 및 도시형생활주택(원룸형 아파트) 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 50미터, 북동측으로 노폭 약 4미터 및 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(대림지역중심(서울특별시 관악구 고시 제2017-99호(2017.12.21.))), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.). 기호(2) 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(대림지역중심(서울특별시 관악구 고시 제2017-99호(2017.12.21.))), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),건축선(건축선 지정(도로경계선에서 3미터후퇴, 서울특별시관악구고시 제2019-36호, 세부사항 건축과문의)).

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상입니다.

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울중앙지방법원의 2025타경104740 (1)호 사건으로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 서울특별시 관악구 신림동 1655-15, 지밸리마인드 11층 1107호이며, 용도는 도시형생활주택입니다.

감정가는 201,000,000원이며, 토지 면적은 3.47㎡ (약 1.05평), 건물 면적은 14.96㎡ (약 4.53평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상15층 건물 중 제11층 제1107호로 이용 중입니다.

건물 준공연도는 2015년경으로 추정됩니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '조원동주민센터' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 도시형생활주택(원룸형 아파트), 소규모 아파트단지, 오피스텔, 산업단지 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다.

지하철 2호선 구로디지털단지역이 소재하여 대중교통 이용 여건은 양호한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 관련 법규에 따른 개발 및 이용 제한이 있습니다.

1.2. 권리분석

* 채권자 및 경매 신청 채권자

본건의 등기부상 채권자는 주OOOOOOO이나, 경매 신청 채권자는 주택도시보증공사입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (이 )

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-12-30

확정일자: 2022-11-09

배당신고일자: 2025-01-31

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각됩니다.

* 말소기준권리

본건 물건의 말소기준권리는 2026년 1월 2일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정등기(갑7)입니다.

* 인수되는 권리

본건 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

특히, 임차보증금반환채권승계인인 주택도시보증공사가 매수인에게 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행되므로, 매수인이 인수하는 임차보증금은 0원입니다.

* 집합건물 등기부 요약

을1 (주택임차권, 이유진, 200,000,000원)은 말소 예정입니다.

갑5 (소유권이전4번신탁등기말소)

갑6 (소유권이전, 신혜일)

갑7 (강제경매, 주택도시보증공사, 200,000,000원) - 말소기준권리

* 등기부채권 총액 (경매 신청 채권자 기준)

200,000,000원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 서울특별시 관악구 신림동은 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집한 지역입니다.

인근에 산업단지가 위치하여 해당 산업단지 종사자들의 직주근접 수요가 예상됩니다.

지하철 2호선 구로디지털단지역과 가까워 서울 주요 업무지구로의 접근성이 우수하며, 이는 임대 수요 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

다만, 소형 주거 공간의 경쟁이 심화될 수 있으므로 임대 수익률 분석 시 고려가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통

지하철 2호선 구로디지털단지역과 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

다양한 버스 노선 또한 운행 중으로 서울 시내 및 근교로의 이동이 용이합니다.

* 주거 편의시설

본건은 도시형생활주택으로, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기, 기계식 주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.

주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 매우 작은 면적

건물 면적이 14.96㎡ (약 4.53평)으로 매우 작아, 향후 매매 또는 임대 시 수요층이 제한될 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

* 임차권 관련 조건

주택도시보증공사의 대항력 포기 조건으로 인해 매수인의 보증금 인수 부담은 없으나, 관련 절차 및 서류를 철저히 확인해야 합니다.

* 토지이용계획상의 제한

토지거래허가구역, 과밀억제권역 등 일부 공법상 제한 사항이 있어 향후 재산권 행사 시 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 관악구 신림동의 역세권 및 산업단지 인근에 위치한 소형 도시형생활주택입니다.

경매 신청 채권자인 주택도시보증공사가 매수인에게 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행되어, 매수인이 부담해야 할 임차보증금은 없습니다.

이러한 권리상의 이점에도 불구하고, 14.96㎡라는 작은 면적은 투자 시 신중한 검토를 요구합니다.

주변의 직주근접 수요를 바탕으로 한 임대 수익 확보 가능성은 있으나, 환금성 측면에서는 다소 취약할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 및 산업단지 인접으로 인한 안정적인 임대 수요 확보 기대.

* 매각 조건상 임차보증금 인수 부담이 없어 권리관계가 명확함 (0원).

* 감정가 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익 기대 가능.

* 신림동 지역의 지속적인 개발 가능성을 고려할 때 향후 가치 상승 잠재력 보유.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 주변 유사 규모의 신축 빌라 및 오피스텔의 3.3㎡당 시세는 약 1,080만원에서 1,100만원 수준으로 파악됩니다.

본건 건물 면적 4.53평 (14.96㎡)에 이를 적용하면, 예상 시세는 약 1억 5,000만원에서 1억 6,000만원 내외로 추정됩니다.

본건의 감정가는 2억 1백만원이며, 이는 인근 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

따라서, 현재 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 1억 6천만원 수준에서 입찰하는 것을 권장합니다.

예상 입찰가: 160,000,000원

* 주변 혐오시설 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 구로디지털단지 인근의 산업시설 밀집 지역이라는 점을 참고하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.