나이스옥션 법원경매 목포 2024타경53042 [1] 전라남도 신안군 자은면 구영리 387-1 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2024타경53042 [1] 전라남도 신안군 자은면 구영리 387-1 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경53042
• 주소: 전라남도 신안군 자은면 구영리 387-1
• 용도: 단독주택

목포지원 경매1계 2024타경53042 | 소재지: 전라남도 신안군 자은면 구영리 387-1 | 감정가: 420,452,640원 | 최저가: 420,452,640원 | 용도: 단독주택

1. 목포지원 2024타경53042 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 목포지원 2024타경53042 (1)

소재지: 전라남도 신안군 자은면 구영리 387-1

용도: 단독주택

감정가: 420,452,640원

토지 면적: 1828.00㎡ (약 553.07평)

건물 면적: 375.53㎡ (약 113.66평)

건물 제시외 면적: 109.40㎡ (약 33.09평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 신OOOOO

1.2. 물건 현황 및 입지 조건

본 건은 전라남도 신안군 자은면 구영리 소재 "자은면사무소" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 관공서, 점포 및 상가, 단독주택 등이 혼재하는 지역이며, 일부 토지는 농경지 및 임야 등으로 이용되고 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 세장형 및 부정형의 토지로, 주거용 건물 부지 및 농경지 등으로 이용 중입니다.

물건지 동측으로는 노폭 약 4M 내외의 아스팔트 포장도로가 접해 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다.

1.3. 권리 분석

본 건은 신OOOOO의 채권을 근거로 한 부동산 강제 경매로 진행됩니다.

중복 사건으로 분류되어 있어, 관련 중복 사건의 내용과 권리 관계를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

목록 2번 및 5번 토지에 대해서는 농지취득자격증명이 필요하며, 이를 제출하지 않을 경우 매수 신청 보증금이 반환되지 않으니 사전에 준비해야 합니다. (신안군 사실조회서 참조)

권리 분석 시 법정지상권 성립 가능성이 있는지를 반드시 확인해야 합니다.

토지와 건물이 일괄하여 매각 대상이며, 제시외 수목은 매각에서 제외되나 조경석은 매각에 포함됩니다.

타인 소유의 제시외 건물(기호 ㅁ, ㅊ)은 매각에서 제외되지만, 나머지 제시외 건물 및 태양광 설비, 태양열 온수 설비는 매각에 포함됩니다.

1.4. 건물 상세 현황

건물은 복합적인 구조와 증축 부분을 포함하고 있습니다.

기호 3(가) 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 단층 건물에 창고(사무실), 차양, 현관 등이 증축된 형태입니다.

기호 4(나) 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단층 건물입니다.

기호 6(다) 건물은 일반철골구조 조립식판넬지붕으로, 공부상 단층이나 현황 1, 2층으로 이용 중이며 면적이 두 배로 증가했습니다.

건물의 이용 상태는 기호 3(가), 4(나)가 다가구주택으로, 기호 6(다)가 단독주택으로 사용되고 있습니다.

위생, 급배수, 난방 설비 등 일반적인 생활 설비는 구비되어 있습니다.

기호 3(가) 건물은 공부상 면적(198.73㎡)보다 실측 면적(235.41㎡)이 더 넓으며, 기호 6(다) 건물은 공부상 면적(49㎡)과 층수(단층)가 현황(98㎡, 2층)과 큰 차이를 보입니다.

기호 3, 4 건물은 공부상 여러 필지(387-1, 387-2, 387-8번지)에 걸쳐 등재되어 있으나, 387-2번지 토지와 건물 소유자가 상이하므로 이에 대한 확인이 필요합니다.

1.5. 토지 상세 현황

본 건 토지는 전, 답, 임야, 구거 등 다양한 지목과 현황을 포함하고 있습니다.

기호 2번과 5번 토지는 공부상 전이나 현황 대지로 이용 중이며, 기호 9번과 10번 토지는 공부상 답, 전이나 현황 묵전 및 일부 구거로, 기호 13번 토지는 공부상 임야이나 현황 묵전으로 이용되고 있어 공부와의 차이가 존재합니다.

토지 이용계획상 본 건 토지들은 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역, 준보전산지, 임업용산지 등 여러 용도지역 및 제한사항에 묶여 있습니다. 이는 향후 토지 이용 및 건축 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

1.6. 상권 분석 및 생활 정보

본 물건은 "자은면사무소"가 인근에 위치하여 기본적인 행정 업무 처리가 편리한 입지입니다. 또한, 주위에 점포 및 상가가 혼재하는 지역이 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주거 환경으로는 단독주택 및 다가구주택이 자리하고 있으며, 일부 토지가 농경지로 활용되고 있어 전원생활과 농업 활동을 겸할 수 있는 환경을 제공할 수 있습니다.

주변에 대규모 상업 시설이나 관광단지 등은 현재 파악되지 않으며, 지역 중심지로부터 다소 떨어져 있는 농어촌 지역의 특성을 가지고 있습니다.

지도 검색 결과, 인근에 특이한 혐오시설은 파악되지 않으나, 농림지역 및 가축사육제한구역 등이 지정되어 있어 축산업 활동이 이루어지는 지역임을 유추할 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크 및 주의 사항

중복 사건으로 인해 권리 관계 및 매각 절차가 복잡할 수 있으므로, 관련 정보를 면밀히 확인해야 합니다.

농지 취득 자격 증명 발급이 필수적인 토지가 포함되어 있어, 자격 미비 시 보증금 미반환 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.

법정지상권 성립 여부는 낙찰 후 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용 발생의 원인이 될 수 있으므로, 철저한 조사가 요구됩니다.

387-2번지 토지는 건물 소유자가 상이하므로, 해당 부분에 대한 소유권 및 법률 관계를 명확히 파악해야 합니다.

목록 6번 건물은 위반 건축물로 지정되어 이행강제금이 부과될 예정이므로, 이에 대한 추가적인 비용 부담을 고려해야 합니다.

타인 소유의 제시외 건물(기호 ㅁ, ㅊ)은 매각에서 제외되므로, 경계 확인 및 점유 관계를 명확히 파악해야 합니다.

토지 이용 계획상 다양한 용도지역 및 제한사항이 존재하므로, 향후 건축 또는 개발 시 해당 규제를 면밀히 검토해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 신안군 자은면 소재 단독주택 및 복합 토지로서, 자은면사무소 인근의 입지 조건을 갖추고 있습니다. 넓은 토지 면적은 잠재적인 활용 가치를 가지고 있습니다.

그러나 중복 사건, 농지취득자격증명 필요, 법정지상권, 소유자 상이 토지, 위반 건축물(이행강제금 부과 예정) 등 다수의 복잡한 권리 관계와 행정적 이슈를 내포하고 있어, 철저한 권리 분석과 현장 확인이 필수적입니다.

특히, 위반 건축물로 인한 이행강제금과 농지 취득 자격 미비 시의 보증금 문제 등은 낙찰 후 예상치 못한 부담으로 작용할 수 있으므로, 투자 결정 전에 반드시 주의 깊게 검토해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

입지: "자은면사무소" 남동측 인근에 위치하여 기본적인 행정 편의시설 접근성이 양호합니다.

토지 가치: 1828.00㎡의 넓은 토지 면적은 향후 개발 또는 다양한 활용 가능성을 열어둡니다.

농업 연계: 일부 토지가 농경지로 이용 가능하여, 농업 활동이나 전원생활을 겸하고자 하는 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

법원 정보

목포지원 경매1계