나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50340 [2] 전라남도 해남군 화원면 신덕리 1195-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도현

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 해남군 화원면 신덕리 소재 '사동사거리' 북서측 인근에 위치하며, 주위
는 농경지,단독주택 등인 순수농경지대임.

교통상황

본건 또는 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 본건 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형, 전 및 도로(일부),
기호(2): 부정형,전임.

인접 도로상태

기호(1):본건 남측으로 노폭 약 3M 내외 콘크리트포장도로에 접하고,
기호(2):맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):보전관리지역, 자연취락지구,가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
기호(2):보전관리지역,가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

기호(1): 별첨 '사진용지' 와 같이 제시외 건물 및 제시외 수목이 소재함.

공부와의 차이

기호(1): 공부상 '전'이나, 현황 '전 및 도로(일부)'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계

미상임.

물건 비고

1. 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환, 2025. 11. 19.자 화원면 사실조회회신서 참조)
2. 맹지
3. 인접토지와 경계가 불분명하여 정확한 경계는 측량을 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 해남지원 2025타경50340 (2)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 광주비아농업협동조합

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 전라남도 해남군 화원면 신덕리 1195-2

용도: 전 (농지)

토지 면적: 1931.00㎡ (약 584.13평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 매각

1.3. 감정가

총 감정가: 106,205,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 전라남도 해남군 화원면 신덕리 소재 '사동사거리' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 농경지, 단독주택 등이 혼재된 순수 농경지대로 이루어져 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건 또는 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 본건 용도에 따른 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로 상태

기호(1) 토지는 본건 남측으로 노폭 약 3M 내외의 콘크리트 포장도로에 접하고 있습니다.

기호(2) 토지는 맹지입니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 보전관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)에 해당합니다.

2.5. 토지 현황

기호(1) 토지는 부정형으로 전 및 일부 도로로 이용 중입니다.

기호(2) 토지는 부정형으로 전으로 이용 중입니다.

제시외 건물 및 수목이 소재하는 것으로 파악됩니다 (별첨 사진용지 참조).

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2017-10-26 접수된 광주비아농업협동조합의 근저당권 (을1, 120,000,000원)입니다.

등기부채권 총액: 165,000,000원 (근저당 120,000,000원 + 근저당 45,000,000원)

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (지상권은 해당 없음)

매각으로 소멸되는 권리: 을1, 을2 (근저당), 갑4 (임의경매), 갑5 (압류) 등 총 4건의 권리가 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상임.

금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 전형적인 농경지대로, 주변에 상업 시설이 발달하지는 않았습니다.

사동사거리 인근의 제한적인 편의 시설에 의존해야 할 것으로 보입니다.

4.2. 개발 잠재력

향후 지역 개발이나 농업 관련 시설 확충 등에 따라 상권 활성화 또는 지가 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

가까운 편의 시설은 사동사거리 인근의 생활 편의 시설에 국한됩니다.

5.2. 교통 접근성

차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용 편의성은 낮은 편입니다.

본건으로의 접근 시 차량 이용이 필수적일 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

농지이므로 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 반환되지 않으니 주의해야 합니다. (2025.11.19.자 화원면 사실조회회신서 참조)

6.2. 맹지

기호(2) 토지는 도로에 전혀 접하지 않는 맹지입니다. 이로 인해 건축 및 활용에 큰 제약이 따를 수 있으며, 진입로 확보를 위한 추가 비용 및 노력이 필요합니다.

6.3. 경계 불분명

인접 토지와 경계가 불분명하여 정확한 경계 확인을 위해서는 측량이 필수적으로 요구됩니다.

6.4. 제시외 물건

기호(1) 토지 상에 공부상 표시 외에 제시외 건물 및 수목이 소재하고 있습니다. 이에 대한 확인 및 처리가 필요할 수 있습니다.

6.5. 가축사육제한구역

본건 토지는 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 모든 가축의 사육이 제한됩니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 해남군 화원면 신덕리에 소재하는 토지로, 순수 농경지대로 이루어져 있습니다. 감정가는 106,205,000원이며, 건물은 없는 토지 매각 물건입니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수되는 권리는 없는 깨끗한 상태입니다.

그러나 본건은 농지취득자격증명이 필수이며, 일부 토지가 맹지이고 인접 토지와 경계가 불분명하여 측량이 필요한 점, 제시외 물건이 존재하는 점, 가축사육이 제한되는 점 등은 투자를 고려할 때 반드시 인지해야 할 리스크 요인입니다.

농지 취득 및 활용에 대한 명확한 계획과 이러한 위험 요소들을 충분히 감수할 수 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리관계의 명확성

매각으로 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 권리 상태를 가지고 있습니다.

8.2. 농업 관련 개발 잠재력

향후 지역 개발 또는 농업 관련 사업 추진 시 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 및 채권 총액

감정가: 106,205,000원

총 채권액 (말소기준권리 포함): 165,000,000원 (근저당 120,000,000원 + 근저당 45,000,000원)

9.2. 입찰가 산정 시 고려사항

본건은 맹지, 경계 불분명, 농지취득자격증명 필요, 가축사육 제한 등 여러 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 또한, 제시외 물건에 대한 현황 파악도 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 상기한 리스크 요소를 충분히 반영하여 보수적으로 접근해야 합니다.

인접 토지와의 경계 측량 비용, 맹지 해소를 위한 도로 확보 비용, 농지취득자격증명 발급 절차 및 관련 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정할 것을 권장합니다.

개별적인 현장 조사 및 권리 분석을 통해 보다 정확한 입찰가 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.