나이스옥션 법원경매 순천 2025타경377 [19] 전라남도 순천시 석현동 197-7 6층603호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 순천시 석현동 소재 ""순천향림중학교"" 서측에 위치하는 구분건물로서, 주위는
다세대주택 및 단독주택, 점포 등이 소재하는 주거지대로서, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 용도에 따른
제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

기호(1-가)~(19-머) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물로서,

외벽 : 석재 붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 및 개별인테리어 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1-가)~(16-너) : 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.
기호(17-더)~(19-머) : 공부상 사무소이나, 다세대주택으로 이용중인 것으로
탐문조사 되었음.

설비내역

통상적인 위생시설 및 급배수시설, 소화전시설, 도시가스 보일러시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 가축사육제한구역(상업지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

기호(17-더)~(19-머) : 공부상 '사무소'이나, 현황 '다세대주택' 으로 이용중인 것으로
탐문조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

토지 별도등기에 대한 말소동의서 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

전라남도 순천시 석현동 197-7, 6층 603호

1.2. 물건 내역

구분: 도시형생활주택 (건축물대장상 공동주택, 제2종근린생활시설)

토지면적: 5.60㎡ (약 1.69평)

건물면적: 13.30㎡ (약 4.02평)

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

층수: 지상 6층 건물 중 6층

사용승인일: 2015년 09월 15일

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 34,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

사건번호: 순천지원 2025타경377 (19)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전라남도 순천시 석현동 소재 "순천향림중학교" 서측에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 점포 등이 혼재된 주거지대로서, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지 이용 계획상 일반상업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

용도에 따른 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 건물 및 내부 정보

3.1. 건물 구조 및 외관

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건물입니다.

외벽은 석재 붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등이며, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

3.2. 내부 상태 및 이용 현황

내벽은 벽지도배, 타일붙임 및 개별 인테리어 마감 등으로 되어 있습니다.

공부상에는 '사무소'로 등재되어 있으나, 현황은 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. (603호)

3.3. 설비 내역

통상적인 위생시설 및 급배수시설, 소화전시설, 도시가스 보일러시설, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 최영산 (2015.09.24 접수)

* 근저당: 공화새마을금고 (2015.09.24 접수, 585,000,000원, 말소기준권리)

* 주택임차권: 박윤선 (2025.01.20 접수, 55,000,000원, 말소)

* 임의경매: 여수엑스포새마을금고 (2025.03.18 접수, 456,371,430원, 말소)

* 압류: 순천시 (2025.05.15 접수, 말소)

총 채권액 (등기부상 기재된 합계): 640,000,000원

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

보증금: 55,000,000원

차임: 0원

전입/사업자일자: 2025-01-08

확정일자: 2025-01-08

배당신고일자: 2025-01-20

대항력: 없음

비고: 등기부상 말소 예정으로, 매수인이 인수하지 않음.

* 임차인: 윤

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업자일자: 2025-01-08

확정일자: -

배당신고일자: 2025-01-20

대항력: 없음

비고:

인수되는 임차인 보증금 합계: 0원

4.3. 인수되는 권리

매각으로 인하여 등기부상 모든 권리(근저당, 주택임차권, 임의경매, 압류)는 말소될 예정입니다.

"매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이라고 명시되어 있으나, 현재 등기부상 해당 권리가 확인되지 않아 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

토지 별도등기에 대하여 말소 동의서가 제출되어 말소될 예정입니다.

5. 시장 및 상권 분석

주위는 다세대주택, 단독주택, 점포 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 일부 근린생활시설이 입지하고 있습니다.

인근에 버스정류장이 있어 교통은 편리한 편이며, 주거지로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

본 물건은 도시형생활주택으로, 1인 가구 대상의 소형 임대 수익용으로 고려해볼 수 있습니다.

제공된 인근 "순천산이고운더테라스"(석현동 906번지, 2019년 준공, 약 85㎡)의 최근 매매 사례를 볼 때, 해당 면적의 단위당 매매가는 약 276만원 ~ 435만원 선으로 파악됩니다. 본건의 건물 면적(13.30㎡)에 대한 감정가(3,400만원)는 단위당 약 256만원으로, 주변 시세와 유사하거나 다소 낮은 수준으로 보입니다.

6. 생활정보

주변 시설:

* 교육시설: 순천향림중학교, 순천여자중학교 등

* 편의시설: 주변 상업지역의 편의시설 이용 가능 (도보 거리 편의시설 정보는 제한적)

* 혐오시설: 반경 1km 내 혐오시설(폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)은 지도상 확인되지 않습니다.

7. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 현황 이용 차이: 본건(603호)은 공부상 '사무소'이나 현황 '다세대주택'으로 이용 중입니다. 향후 건축물대장 상 용도 변경 관련 행정적 조치가 있을 수 있습니다.

* 토지 별도등기: 공동담보 및 별도등기 사항이 존재했으나, 말소 동의서가 제출되어 말소될 예정입니다. 그러나 관련 절차 진행 경과를 최종 확인하는 것이 좋습니다.

* 소형 면적: 전용면적 13.30㎡는 매우 협소하여, 주거 용도로는 1인 가구 외에는 활용도가 제한적일 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 소액 투자 가능: 감정가 3,400만원으로 소액 투자를 고려할 수 있습니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들이므로, 매각 후 모든 등기된 권리가 말소될 예정입니다. 임차인의 대항력 또한 없습니다.

* 임대 수익 잠재력: 1인 가구 수요를 겨냥한 소형 주거 공간으로서 월세 수익을 기대해볼 수 있습니다.

* 비교적 신축 건물: 2015년 사용승인된 건물로, 신축 연차는 양호한 편입니다.

9. 종합 의견

본 물건은 전라남도 순천시 석현동에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 소액으로 투자를 고려할 수 있는 매력적인 물건입니다. 권리관계가 비교적 명확하고 인수되는 권리가 없는 점은 장점입니다. 다만, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이, 협소한 면적은 투자 결정 시 신중하게 검토해야 할 부분입니다. 주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 판단되므로, 현장 답사를 통한 정확한 물건 상태 확인 및 추가적인 시장 조사를 통해 투자 가치를 최종 판단하시기 바랍니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 34,000,000원입니다.

인수되는 보증금이나 권리가 없고, 주변 유사 면적 물건의 단위면적당 시세를 고려할 때, 감정가 대비 100% ~ 130% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서 예상 입찰가 범위는 34,000,000원 ~ 44,200,000원입니다.

이는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 현장 조사 결과 등에 따라 달라질 수 있으므로, 최종 입찰가는 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.