나이스옥션 법원경매 순천 2025타경377 [9] 전라남도 순천시 석현동 197-7 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 순천시 석현동 소재 ""순천향림중학교"" 서측에 위치하는 구분건물로서, 주위는
다세대주택 및 단독주택, 점포 등이 소재하는 주거지대로서, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 용도에 따른
제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

기호(1-가)~(19-머) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물로서,

외벽 : 석재 붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 및 개별인테리어 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1-가)~(16-너) : 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.
기호(17-더)~(19-머) : 공부상 사무소이나, 다세대주택으로 이용중인 것으로
탐문조사 되었음.

설비내역

통상적인 위생시설 및 급배수시설, 소화전시설, 도시가스 보일러시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 가축사육제한구역(상업지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

기호(17-더)~(19-머) : 공부상 '사무소'이나, 현황 '다세대주택' 으로 이용중인 것으로
탐문조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

토지 별도등기에 대한 말소동의서 제출됨

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건소재지 및 기본현황

2.1. 사건번호

순천지원 2025타경377 (9)

2.2. 소재지

전라남도 순천시 석현동 197-7 4층401호

2.3. 용도

도시형생활주택

2.4. 면적

* 토지면적: 10.25㎡ (약 3.10평)

* 토지제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 24.20㎡ (약 7.32평)

* 건물제시외면적: 0.00㎡

2.5. 감정가

66,600,000원

2.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

2.7. 경매구분

부동산임의경매

2.8. 채권자

여수엑스포새마을금고

2.9. 특이사항

공동담보, 별도등기

2.10. 특수물건정보

공동담보, 별도등기

2.11. 구분건물감정평가요항표 요약

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물

* 외벽: 석재 붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등

* 내벽: 벽지도배, 타일붙임 및 개별인테리어 마감 등

* 창호: 샷시창호

3. 입지조건

3.1. 주위환경

전라남도 순천시 석현동 소재 "순천향림중학교" 서측에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 점포 등이 소재하는 주거지대로서, 주위환경은 보통시 됩니다.

3.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 용도에 따른 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

3.3. 이용상태

* 본 건물은 기호(1-가)~(16-너) 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.

* 기호(17-더)~(19-머)는 공부상 사무소이나, 탐문조사 결과 다세대주택으로 이용 중인 것으로 파악되었습니다.

3.4. 설비내역

통상적인 위생시설 및 급배수시설, 소화전시설, 도시가스 보일러시설, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

3.5. 토지형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

3.6. 인접도로상태

본건 북동측으로 폭 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

3.7. 토지이용계획 및 제한상태

* 일반상업지역

* 가축사육제한구역(상업지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>

* 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2015년 9월 24일 접수된 공화새마을금고 근저당 (을1)입니다.

4.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위 권리인 을2(주택임차권), 갑2(임의경매), 갑3(압류) 등은 매각으로 인해 소멸됩니다.

4.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 개요는 비고란에 별도 표기되어 있으나, 본 건에서는 관련 내용이 없습니다.)

4.4. 임차인 현황

* 임차인: 김승주

* 보증금: 55,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-02-16

* 확정일자: 2024-02-16

* 배당신고일자: 2025-03-13

* 대항력: 없음

* 비고:

4.5. 인수 보증금 합계

0원

4.6. 집합건물 등기부 요약

* 소유권보존: 최영산 (2015-09-24)

* 근저당: 공화새마을금고 (2015-09-24, 금585,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 김승주 (2025-03-13, 금55,000,000원) - 말소예정

* 임의경매: 여수엑스포새마을금고 (2025-03-18, 456,371,430원) - 말소예정

* 압류: 순천시 (2025-05-15) - 말소예정

4.7. 등기부채권 총액

640,000,000원

4.8. 물건명세서 참고사항

* 작성일: 2025-12-31

* 대지권의 목적인 토지에 있는 별도등기에 대하여 근저당권자인 신청채권자의 말소동의서가 제출되어 있습니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 연립/다세대/빌라 매매 정보 분석

최근 2024년 8월 21일, 동일 단지(순천산이고운더테라스) 내 84.98㎡ 면적의 연립주택이 37,000만원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 435만원의 시세로 추정됩니다. 해당 거래를 기준으로 본건(건물면적 24.20㎡)의 시장 가치를 환산하면 약 10,500만원 수준입니다. 그러나 2026년 3월 거래 예정인 23,500만원의 정보는 시세 변동이나 다른 요인으로 인해 차이가 있을 수 있습니다. 현재 감정가는 6,660만원으로, 최근 실거래가 대비 저평가되었을 가능성이 있습니다.

5.2. 시세 동향

순천시 석현동 지역은 신축 연립/빌라 단지들이 있으며, 2019년에 건축된 "순천산이고운더테라스" 단지의 최근 거래 사례를 볼 때, 비교적 최근의 실거래가는 감정가보다 높은 수준을 보입니다. 이는 해당 지역의 주거 수요와 개발 가능성을 시사합니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 시설

* 교육시설: 순천향림중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 다세대주택, 단독주택, 점포 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

6.2. 혐오시설 유무

주변 지역을 조사한 결과, 특정 혐오시설에 대한 직접적인 언급이나 검색 결과는 나타나지 않았습니다. 다만, 순천시 전반적으로 쓰레기 소각장 건립 관련 갈등이 지속되고 있으나, 본건 소재지와는 직접적인 연관성이 확인되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 별도등기

토지 별도등기에 대한 말소동의서가 제출되어 있어 매각으로 소멸될 예정이나, 권리 관계 확인 시 주의가 필요합니다.

7.2. 토지이용계획상 제한

* 가로구역별 최고높이 제한지역: 건축물 신축 및 증축 시 높이 제한을 받을 수 있습니다.

* 상대보호구역: 교육환경 보호를 위한 제한이 있을 수 있습니다.

7.3. 이용상태 불일치

공부상 '사무소'이나 현황 '다세대주택'으로 이용 중인 점은 향후 행정 처리 시 참고해야 할 사항입니다.

8. 종합의견

본건은 전라남도 순천시 석현동에 위치한 도시형생활주택으로, 총 6층 건물 중 4층에 해당하는 호실입니다. 소형 면적임에도 불구하고 주변 주거 환경이 형성되어 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 권리 관계상 인수할 권리는 없으나, 토지 별도등기에 대한 말소 동의서가 제출된 점을 인지해야 합니다. 최근 실거래가 분석 결과, 감정가 대비 높은 시장 가치를 지닐 가능성이 있어 투자 가치를 고려해 볼 만합니다.

9. 투자포인트

* 소형 면적으로 소액 투자 및 1인 가구 실거주에 적합합니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 낮을 가능성이 있어 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 도시형생활주택으로 주거 편의성이 양호합니다.

* 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요가 예상됩니다.

10. 예상입찰가

본 건의 감정가는 66,600,000원입니다. 제공된 주변 실거래가 자료(2024년 8월 21일, 84.98㎡ 면적 37,000만원 거래)를 바탕으로 환산한 ㎡당 시세(약 435만원/㎡)를 적용할 경우, 본건(24.20㎡)의 잠재적 시장 가치는 약 10,500만원으로 추정됩니다. 이는 감정가를 상회하는 수준입니다.

최근 실거래가와 감정가의 차이, 그리고 소형 면적의 특성을 고려하여, 입찰 희망가는 감정가 수준 이상으로 설정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

본 물건의 예상 입찰가는 95,000,000원 으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 142% 수준이며, 보증금 및 기타 경매 취득 부대 비용을 고려한 보수적인 추정치입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.