나이스옥션 법원경매 순천 2025타경377 [17] 전라남도 순천시 석현동 197-7 6층601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 순천시 석현동 소재 ""순천향림중학교"" 서측에 위치하는 구분건물로서, 주위는
다세대주택 및 단독주택, 점포 등이 소재하는 주거지대로서, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 용도에 따른
제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

기호(1-가)~(19-머) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물로서,

외벽 : 석재 붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 및 개별인테리어 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1-가)~(16-너) : 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.
기호(17-더)~(19-머) : 공부상 사무소이나, 다세대주택으로 이용중인 것으로
탐문조사 되었음.

설비내역

통상적인 위생시설 및 급배수시설, 소화전시설, 도시가스 보일러시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 가축사육제한구역(상업지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

기호(17-더)~(19-머) : 공부상 '사무소'이나, 현황 '다세대주택' 으로 이용중인 것으로
탐문조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

전세사기피해자 임차인 우선매수권 있음, 특별매각조건(임차인 우선매수신고는 1회에 한함) 있음, 토지 별도등기에 대한 말소동의서 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 순천지원 2025타경377 (17)

* 소재지: 전라남도 순천시 석현동 197-7, 6층 601호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 80,400,000원

* 토지 면적: 13.30㎡ (약 4.02평)

* 건물 면적: 31.39㎡ (약 9.50평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경:

전라남도 순천시 석현동 소재 순천향림중학교 서측에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 점포 등이 혼재된 주거지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황:

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

* 토지의 형상 및 이용 상태:

인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 현재 주거용 건물 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태:

본건 북동측으로 폭 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

일반상업지역, 가축사육제한구역(상업지역), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 해당됩니다.

* 주변 시설:

순천향림중학교가 인접해 있으며, 주변에 점포 등이 소재하여 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주변 지역 조사 결과, 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황 요약:

* 소유권보존 (2015-09-24)

* 근저당 (2015-09-24, 585,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권 (2025-03-17, 67,000,000원) - 말소 (전입: 2024-05-09, 확정: 2024-02-19)

* 임의경매 (2025-03-17, 456,371,430원)

* 압류 (2025-05-15, 순천시)

* 인수되는 권리:

말소기준권리인 근저당보다 후순위로 등기된 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 부담되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 67,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-05-09

* 확정일자: 2024-02-19

* 배당신고일자: 2025-03-17

* 대항력: 없음

* 권리분석 종합:

해당 물건은 등기부상 모든 권리가 말소될 예정으로, 낙찰자는 인수하는 권리 부담이 없습니다. 다만, 전세사기 피해 임차인으로서 우선매수권이 있는 임차인이 존재하며, 이 점은 입찰 시 고려해야 할 주요 사항입니다. 토지에 대한 별도 등기는 신청 채권자의 말소 동의서가 제출되어 말소될 예정입니다.

4. 상권 분석

* 본건은 주거지대 내에 위치하고 있으며, 다세대주택, 단독주택, 점포 등이 혼재된 지역입니다.

* 건물은 공부상 '사무소'로 등재된 부분이 있으나, 현황은 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

* 차량 접근이 용이하고 버스정류장이 인접해 있어 교통이 편리한 편입니다.

* 주거 밀집 지역으로서 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

5. 생활 정보

* 편의시설: 인근 버스정류장 및 주거지 내 상점들을 이용할 수 있습니다.

* 교육시설: 순천향림중학교가 가까이 위치하여 자녀 교육에 유리할 수 있습니다.

* 주거 환경: 조용한 주거 지역 내에 위치하여 쾌적한 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 전세사기 피해 임차인의 우선매수권:

임차인이 전세사기 피해자로 인정받아 우선매수권을 보유하고 있습니다. 이는 해당 임차인이 최고 입찰가와 동일한 가격으로 해당 물건을 우선적으로 매수할 수 있음을 의미합니다. 임차인의 우선매수권 행사 여부가 입찰 결과에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

* 특별매각조건:

임차인의 우선매수권 행사와 관련하여 특별매각조건이 존재합니다. 만약 임차인이 우선매수권을 행사하고도 매수보증금을 납부하지 않아 실효될 경우, 해당 임차인은 다음 매각기일에는 더 이상 우선매수청구권을 행사할 수 없습니다.

* 공유자 우선매수권:

자료상 '공유자우선매수신고'가 명시되어 있습니다. 이는 해당 물건의 공유자가 있다면, 최고 입찰가와 동일한 가격으로 우선 매수할 권리가 있음을 의미합니다. 공유자의 매수 의사 및 행사가 입찰에 변수가 될 수 있습니다.

* 건물 이용 현황과 공부상 내용 불일치:

일부 호실이 공부상 '사무소'이나 현황 '다세대주택'으로 이용 중인 점은 확인되었으나, 이는 주거 목적으로 이용하는 데 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 순천시 석현동에 위치한 도시형생활주택으로, 주거지로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 권리관계가 깔끔하여 낙찰자가 인수하는 권리 부담은 없다는 장점이 있습니다.

* 하지만 전세사기 피해 임차인 및 공유자의 우선매수권 행사가 가능하다는 점은 매우 중요한 변수이며, 이들의 의사를 사전에 파악하거나 입찰 시 이러한 변수를 충분히 고려해야 합니다.

* 정확한 시세 파악과 함께 우선매수권자들의 동향을 면밀히 분석하는 것이 낙찰률을 높이는 핵심이 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 권리 관계의 명확성: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 권리 관계에 대한 추가적인 부담이 없습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가는 8,040만원이나, 주변 시세 추정치(아래 예상 입찰가 참고)를 고려할 때 경매를 통해 시세보다 합리적인 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 안정적인 주거 지역: 주변이 주거지역으로 형성되어 있어 안정적인 주거 환경을 제공하며, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 80,400,000원

* 시세 분석:

제공된 최근 매매 JSON 정보는 '순천산이고운더테라스' (석현동 906번지)로, 본건(석현동 197-7번지)과는 다른 필지에 위치하며, 면적(약 85㎡) 및 주택 유형(연립)에서도 차이가 있습니다. 따라서 해당 데이터를 본건의 직접적인 시세 비교 기준으로 삼기에는 한계가 있습니다.

2026년 3월 거래 사례(23,500만원/84.98㎡)를 적용 시, 31.39㎡ 기준 약 86,800,000원 수준의 시세 추정이 가능합니다. 2024년 8월 거래 사례(37,000만원/84.98㎡)는 가격이 높게 형성되어 있어, 현재 시세와는 차이가 있을 수 있습니다.

* 입찰가 산정 고려사항:

1. 감정가 80,400,000원은 31.39㎡ 면적 대비 시장 가격을 일부 반영한 것으로 보입니다.

2. 최근 거래 사례를 바탕으로 추정된 시장 가격(약 86,800,000원)은 감정가보다 다소 높습니다.

3. 가장 큰 변수는 전세사기 피해 임차인 및 공유자의 우선매수권 행사입니다. 임차인은 보증금 67,000,000원을 제시했으나, 우선매수권 행사 시 이 금액 이상으로도 매수할 수 있습니다. 공유자의 매수 의사도 불확실합니다.

* 예상 입찰가:

우선매수권자들의 행사 여부 및 희망 가격이 불확실하므로, 정확한 예상 입찰가를 제시하기는 어렵습니다. 그러나 감정가를 시작점으로 하되, 시세 추정치와 우선매수권자들의 예상가를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다.

따라서, 85,000,000원 ~ 95,000,000원 범위 내에서 전략을 수립하시고, 현장 조사를 통해 임차인 및 공유자와의 소통 또는 시장 조사를 추가로 진행하시는 것을 권장합니다. 우선매수권 행사 시에는 해당 가격으로 낙찰받게 되므로, 본인이 감당할 수 있는 최고가격을 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.