나이스옥션 법원경매 순천 2025타경377 [14] 전라남도 순천시 석현동 197-7 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 순천시 석현동 소재 ""순천향림중학교"" 서측에 위치하는 구분건물로서, 주위는
다세대주택 및 단독주택, 점포 등이 소재하는 주거지대로서, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 용도에 따른
제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

기호(1-가)~(19-머) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물로서,

외벽 : 석재 붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 및 개별인테리어 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1-가)~(16-너) : 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.
기호(17-더)~(19-머) : 공부상 사무소이나, 다세대주택으로 이용중인 것으로
탐문조사 되었음.

설비내역

통상적인 위생시설 및 급배수시설, 소화전시설, 도시가스 보일러시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 가축사육제한구역(상업지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

기호(17-더)~(19-머) : 공부상 '사무소'이나, 현황 '다세대주택' 으로 이용중인 것으로
탐문조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

토지 별도등기에 대한 말소동의서 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 순천지원 2025타경377 (14)

* 소재지: 전라남도 순천시 석현동 197-7 5층502호

* 토지면적: 9.21㎡ (약 2.79평)

* 건물면적: 21.74㎡ (약 6.58평)

* 용도: 도시형생활주택 (기존 공부상 용도는 사무소이나, 현재는 다세대주택으로 이용 중)

* 감정가: 59,800,000원 (5천 980만원)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 여수엑스포새마을금고 (등기부 요약상)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 전라남도 순천시 석현동 소재 '순천향림중학교' 서측에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 점포 등이 소재하는 주거지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 이용객의 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

* 도로상태: 본건은 북동측으로 폭 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지형상 및 이용상태: 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 9월 24일 접수된 공화새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 을2 (주택임차권 유민상), 갑2 (임의경매), 갑3 (압류) 등은 본 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 없습니다. (총 채권액 645,000,000원)

* 임차인 현황:

* 유민상 (유 )

* 보증금: 60,000,000원 (6천만원)

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022년 6월 28일

* 배당신고일자: 2025년 3월 6일

* 대항력: 없음. (임차인의 권리는 말소기준권리보다 후순위이며 배당요구를 하였으므로 매각으로 소멸되어 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다. 인수 보증금 합계: 0원)

* 특이사항:

* 공동담보, 별도등기 사항이 있습니다.

* 토지 별도등기에 대하여 근저당권자인 신청채권자의 말소동의서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 다세대주택, 단독주택, 점포 등이 혼재된 주거지대에 위치하며, '순천향림중학교' 인근에 자리하고 있습니다.

* 건축물대장 상 '공동주택' 외 '제2종근린생활시설' 용도가 병기되어 있어, 소규모 상가 이용 가능성도 일부 존재합니다.

* 전반적인 상권은 주거지로서 안정적인 편으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 버스정류장이 소재하며, 주거지대 특성상 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: '순천향림중학교' 서측에 위치하여 교육 접근성이 양호합니다.

* 건축물 정보: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕의 지상 6층 건물이며, 본건은 5층 502호입니다.

* 내외부 마감: 외벽은 석재 붙임, 페인팅 마감 등이며, 내벽은 벽지도배, 타일붙임 및 개별 인테리어 마감 등입니다. 창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

* 설비: 통상적인 위생시설, 급배수시설, 소화전시설, 도시가스 보일러시설, 승강기설비 등이 잘 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 현황 용도 상이: 건축물 현황도상 '사무소'로 기재되어 있으나, 실제로는 '다세대주택'으로 이용 중인 것으로 탐문 조사되었습니다. (매수 후 사용 용도 변경 시 추가 비용 발생 가능성)

* 토지 이용계획상 제한: 일반상업지역에 속하지만, 가축사육제한구역(상업지역, 전축종제한지역), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발 시 관련 법규에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 유민상 외 다른 임차인의 존재 여부나 정확한 임대 조건이 불명확할 수 있습니다. (주의 필요)

* 토지 별도등기: 토지에 별도등기 사항이 존재하나, 말소 동의서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상되므로 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 순천시 석현동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 잘 갖추어진 주거 환경과 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 없는 점은 큰 장점입니다. 다만, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이, 토지이용계획상의 일부 제한사항, 임대 관계의 불확실성 등을 고려해야 합니다. 소형 평형이라는 점을 감안할 때, 실거주 및 투자 목적으로 접근해 볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수되는 권리 없는 깨끗한 등기부 상태.

* 순천향림중학교 인근으로 교육 환경 우수.

* 도시가스, 승강기 등 기본적인 편의시설 완비.

* 소형 평형으로 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적.

* 토지 별도등기에 대한 말소 동의서 제출로 권리 정리가 용이할 것으로 예상.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가는 59,800,000원입니다.

* 제공된 주변 시세 정보는 '순천산이고운더테라스'의 연립주택(면적 84.98㎡)으로, 본건(도시형생활주택 21.74㎡)과는 면적 및 주거 형태에 차이가 있습니다.

* 하지만 동일한 단지 내 물건으로 추정 시, 제공된 시세 정보(23,500만원 ~ 37,000만원)를 통해 파악되는 단가(약 276만원/㎡)를 적용하면, 21.74㎡ * 276만원/㎡ = 약 5,995만원 수준으로, 이는 본 건의 감정가(5,980만원)와 매우 유사한 수준입니다.

* 따라서 본 건의 감정가는 현재 시장 가치를 합리적으로 반영한 것으로 판단됩니다.

* 권리상 부담이 없고, 소형 평형으로 실수요자의 관심이 높을 것으로 예상되므로, 감정가 수준 이상에서의 경쟁이 예상됩니다.

* 보수적으로 감정가 대비 100% ~ 110% 수준을 예상 입찰가 범위로 설정할 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 59,800,000원 ~ 65,780,000원.

* 권장 입찰가: 62,000,000원 ~ 64,000,000원.

주변 시설 조사 결과, '순천향림중학교' 인근은 대체로 주거지역으로 형성되어 있으며, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.