나이스옥션 법원경매 순천 2025타경377 [15] 전라남도 순천시 석현동 197-7 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 순천시 석현동 소재 ""순천향림중학교"" 서측에 위치하는 구분건물로서, 주위는
다세대주택 및 단독주택, 점포 등이 소재하는 주거지대로서, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 용도에 따른
제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

기호(1-가)~(19-머) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물로서,

외벽 : 석재 붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 및 개별인테리어 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1-가)~(16-너) : 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.
기호(17-더)~(19-머) : 공부상 사무소이나, 다세대주택으로 이용중인 것으로
탐문조사 되었음.

설비내역

통상적인 위생시설 및 급배수시설, 소화전시설, 도시가스 보일러시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 가축사육제한구역(상업지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

기호(17-더)~(19-머) : 공부상 '사무소'이나, 현황 '다세대주택' 으로 이용중인 것으로
탐문조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

토지 별도등기에 대한 말소동의서 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

1.1. 1.사건번호

순천지원 2025타경377 (15)

1.1. 2.경매구분

부동산 임의경매

1.1. 3.채권자

여수엑스포새마을금고 (추정)

1.2. 물건 현황

1.2. 1.소재지

전라남도 순천시 석현동 197-7, 5층 503호 (신주소: 전라남도 순천시 오리정3길 8)

1.2. 2.용도

도시형생활주택

1.2. 3.매각대상

토지/건물 일괄매각

1.2. 4.건물 구조

철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지상 6층 건물 (본건은 5층)

1.2. 5.건축 연도

2015년 (사용승인일 기준)

1.3. 감정가 및 면적

1.3. 1.감정가

67,400,000원

1.3. 2.면적

토지 면적: 10.39㎡ (약 3.14평)

건물 면적: 24.51㎡ (약 7.41평)

전용 면적: 24.51㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 순천시 석현동에 소재하며, "순천향림중학교" 서측에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 점포 등이 혼재된 주거지대로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형으로, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

용도에 따른 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

일반상업지역에 속하며, 가축사육 제한구역(상업지역, 전축종 제한지역), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권 보존 등기: 최영산 (2015.09.24)

근저당 (말소기준권리): 공화새마을금고 (2015.09.24, 585,000,000원)

주택임차권: 김대훈 (2025.03.24, 55,000,000원, 전입/확정 2024.02.26)

임의경매개시결정: 여수엑스포새마을금고 (2025.03.18, 456,371,430원)

압류: 순천시 (2025.05.15)

등기부 채권 총액: 640,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 55,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-02-26

확정일자: 2024-02-26

대항력: 없음

비고: 본 임차인의 권리는 말소될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 말소되는 권리

근저당, 주택임차권, 임의경매개시결정, 압류 등 본건에 설정된 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

토지 별도등기에 대한 말소동의서가 제출되어 있어, 토지 관련 별도등기 문제도 해결될 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주거지로서의 특성

본건이 속한 석현동 일대는 다세대주택 및 단독주택이 밀집된 주거 지역입니다.

건물은 공동주택 및 제2종 근린생활시설로 활용 가능합니다.

인근의 순천향림중학교 등 교육 시설이 위치하고 있어, 학생 및 교직원 대상의 임대 수요도 예상해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 기본적인 상업 시설이 분포되어 있어 생활 편의는 보통 수준입니다.

5.2. 학교 시설

순천향림중학교가 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 별도등기 관련

감정평가서 요약에 '별도등기'가 언급되었고, '토지 별도등기에 대한 말소동의서 제출됨'이라는 주의사항이 있습니다. 이는 대지권의 목적인 토지에 별도의 등기가 설정되어 있었으나, 채권자의 동의로 말소될 예정임을 시사합니다. 매각 후 말소 여부를 최종 확인하는 것이 좋습니다.

6.2. 공부상 이용 현황과 실제 이용 현황 차이

건물 일부(기호 17-더 ~ 19-머)가 공부상 '사무소'이나, 실제로는 '다세대주택'으로 이용 중인 것으로 탐문 조사되었습니다. 이는 향후 건물 이용에 있어 공부 정리 필요성이나 행정적 문제가 발생할 가능성은 낮으나, 내부 구조나 용도에 대한 정확한 파악이 중요합니다.

7. 종합 의견

본건은 순천시 석현동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 소형 면적(약 7.4평)을 가지고 있습니다.

권리 분석상 인수되는 권리가 없어 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

건축 연도가 2015년으로 신축은 아니나, 주거지 내에서 기본적인 편의시설 및 교통 접근성을 갖추고 있습니다.

주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

권리 관계가 명확하고 말소되는 권리가 많아 낙찰 후 권리 행사에 큰 문제가 없습니다.

임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적습니다.

소형 면적으로 1~2인 가구의 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

별도등기 관련 문제가 말소 동의서 제출로 해결될 가능성이 높아 리스크가 낮습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 임차인의 보증금을 인수할 필요가 없고, 권리 관계가 비교적 깨끗하여 명도 및 법적 리스크가 낮은 편입니다.

감정가는 67,400,000원입니다.

현재 주변 시세 데이터를 분석한 결과, 비슷한 시기의 주택이 평당 약 270만원~430만원 선에서 거래되는 것으로 보입니다. 본건의 감정가는 약 2,750,000원/㎡으로, 주변 시세와 유사한 수준입니다.

임차인의 보증금(55,000,000원)을 인수할 필요가 없으므로, 낙찰가 외 추가적인 부담이 없습니다.

감정가 대비 85% ~ 95% 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

최소 입찰가: 감정가(67,400,000원)의 85% = 57,290,000원

권장 입찰가 범위: 57,290,000원 ~ 64,030,000원

최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.