나이스옥션 법원경매 순천 2025타경377 [12] 전라남도 순천시 석현동 197-7 4층404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 순천시 석현동 소재 ""순천향림중학교"" 서측에 위치하는 구분건물로서, 주위는
다세대주택 및 단독주택, 점포 등이 소재하는 주거지대로서, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 용도에 따른
제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

기호(1-가)~(19-머) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물로서,

외벽 : 석재 붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 및 개별인테리어 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1-가)~(16-너) : 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.
기호(17-더)~(19-머) : 공부상 사무소이나, 다세대주택으로 이용중인 것으로
탐문조사 되었음.

설비내역

통상적인 위생시설 및 급배수시설, 소화전시설, 도시가스 보일러시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 가축사육제한구역(상업지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

기호(17-더)~(19-머) : 공부상 '사무소'이나, 현황 '다세대주택' 으로 이용중인 것으로
탐문조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

토지 별도등기에 대한 말소동의서 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 순천지원 2025타경377 (12) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 전라남도 순천시 석현동 197-7 4층 404호이며, 용도는 도시형생활주택입니다.

감정평가액은 67,800,000원입니다.

토지면적은 10.45㎡ (약 3.16평)이며, 건물면적은 24.67㎡ (약 7.46평)입니다.

토지 및 건물 일괄매각 대상이며, 채권자는 여OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

공동담보 및 별도등기 사항이 있으나, 토지 별도등기에 대한 말소동의서가 제출되어 있어 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

1.1. 입지조건

본 건물이 위치한 전라남도 순천시 석현동은 "순천향림중학교" 서측에 자리하고 있으며, 주위로는 다세대주택, 단독주택, 점포 등이 혼재된 주거지대입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 지상 6층 건물로서, 본 건은 4층에 위치합니다. 외벽은 석재 붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배, 타일붙임 및 개별인테리어 마감, 창호는 샷시로 시공되었습니다.

이용 상태는 공부상 사무소로 되어 있는 일부 호실을 포함하여 대부분 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

건물 내에는 일반적인 위생시설, 급배수시설, 소화전, 도시가스 보일러, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형이며, 주거용 건부지로 이용 중입니다. 건물 북동측으로는 폭 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

건축물대장상 건물은 총 6층으로, 연면적은 570.69㎡이며, 건폐율 60.18%, 용적률 300.36%입니다. 사용승인일은 2015년 9월 15일입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2015년 9월 24일 접수된 공화새마을금고의 근저당(을1)이며, 근저당권자인 공화새마을금고의 근저당 설정 금액은 585,000,000원입니다.

낙찰 시 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(을1 근저당, 을4 주택임차권, 갑2 임의경매, 갑3 압류)는 말소될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

임차인으로는 윤성혁 씨가 있으며, 보증금 60,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자 및 확정일자는 2025년 1월 2일이며, 배당신고일자는 2025년 4월 1일입니다.

윤성혁 씨는 대항력이 없는 임차인으로 분류되며, 을4 주택임차권(60,000,000원)은 말소 예정입니다.

총 채권액은 645,000,000원으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 석현동 일대는 다세대주택, 단독주택, 점포 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

주변에 점포들이 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능하지만, 대규모 상업지구로 보기는 어렵습니다.

차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 주거 생활에 불편함은 적을 것으로 보입니다.

인근에 2019년 준공된 "순천산이고운더테라스"와 같은 연립주택 단지가 있어, 유사한 시기에 준공된 주거 건물들의 시장 동향을 참고할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건물이 소재한 지역은 학교(순천향림중학교)가 인근에 위치한 조용한 주거 환경을 제공합니다.

주변 점포들을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통 환경은 차량으로 주요 도로 접근성이 좋고, 버스 이용 또한 편리합니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 안정성이 높으며, 6층 건물에 엘리베이터가 설치되어 있어 고층 거주에 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

공동담보 및 별도등기 표기가 있으나, 주의사항으로 토지 별도등기에 대한 말소동의서가 신청채권자(근저당권자)로부터 제출되어 권리 해소에 문제가 없을 것으로 보입니다. 다만, 최종 확인이 필요합니다.

일부 호실(17-더 ~ 19-머)은 공부상 '사무소'로 등재되어 있으나 현황은 '다세대주택'으로 이용 중입니다. 이는 향후 건축물대장 시정이나 이행강제금 부과 등의 행정적 문제가 발생할 수 있는 소지가 있습니다.

임차인 윤성혁 씨는 대항력이 없으므로 명도 과정에서의 법적 부담은 적을 것으로 예상되나, 보증금 60,000,000원에 대한 배당 순위 및 현금화 여부를 확인하는 것이 좋습니다. 명도 과정에서 별도의 협의가 필요할 수 있습니다.

건물 전체의 근저당 채권 총액(645,000,000원)이 감정가(67,800,000원)에 비해 매우 높아, 유찰 가능성이 상당히 높습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 순천시 석현동에 위치한 도시형생활주택으로, 주거 및 교통 환경이 양호한 편입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 안전하며, 6층 건물 중 4층에 위치한 소형 면적(24.67㎡)입니다. 권리 분석 결과, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 예정이어서 인수할 권리는 없습니다. 임차인은 대항력이 없으나, 보증금 관련 배당 절차 확인이 필요합니다. 토지 별도등기에 대한 말소 동의서 제출은 긍정적이나, 일부 호실의 공부상 용도와 현황 용도 불일치는 잠재적 위험 요소로 고려해야 합니다. 높은 채권 총액으로 인해 여러 차례 유찰될 가능성이 높아, 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 주변 유사 건물 시세에 비해 감정가가 낮게 책정되어 있어, 유찰 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리 분석 결과, 낙찰자가 인수할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 주거 선호 지역: 주거지대에 위치하여 안정적인 임대 수요를 확보할 수 있습니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구의 꾸준한 수요가 예상되는 실속형 주거 공간입니다.

* 추가 유찰 가능성: 높은 채권 총액으로 인해 가격 하락 가능성이 높아, 추가 유찰 시 더욱 매력적인 가격으로 매수할 기회가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 주변의 유사한 건물인 "순천산이고운더테라스"(2019년 준공, 연립주택)의 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 3월 거래된 84.98㎡ 면적의 물건이 23,500만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 환산한 3.3㎡당 가격은 약 8,800만원 수준입니다. (23,500만원 / 약 25.7평)

이는 본 건의 전용면적 24.67㎡ (약 7.46평) 기준으로 환산 시, 약 6,830만원 (24.67㎡ * 276.5만원/㎡)의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다.

본 건의 감정가는 67,800,000원으로, 추정 시세와 유사한 수준입니다.

하지만 본 건은 높은 채권 총액으로 인해 여러 차례 유찰될 가능성이 높으며, 이를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가를 하회하는 수준에서, 시세 대비 약 80~90% 수준으로 고려하는 것이 합리적입니다.

보수적인 관점에서 예상 입찰가는 55,000,000원 ~ 65,000,000원 선으로 제안합니다.

투자자는 입찰 시점의 경쟁률과 추가 유찰 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.