나이스옥션 법원경매 순천 2025타경377 [13] 전라남도 순천시 석현동 197-7 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 순천시 석현동 소재 ""순천향림중학교"" 서측에 위치하는 구분건물로서, 주위는
다세대주택 및 단독주택, 점포 등이 소재하는 주거지대로서, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 용도에 따른
제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

기호(1-가)~(19-머) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물로서,

외벽 : 석재 붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 및 개별인테리어 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1-가)~(16-너) : 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.
기호(17-더)~(19-머) : 공부상 사무소이나, 다세대주택으로 이용중인 것으로
탐문조사 되었음.

설비내역

통상적인 위생시설 및 급배수시설, 소화전시설, 도시가스 보일러시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 가축사육제한구역(상업지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

기호(17-더)~(19-머) : 공부상 '사무소'이나, 현황 '다세대주택' 으로 이용중인 것으로
탐문조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

전세사기피해자 임차인 우선매수권 있음, 특별매각조건(임차인 우선매수신고는 1회에 한함) 있음, 토지 별도등기에 대한 말소동의서 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경매 사건번호: 순천지원 2025타경377 (13)

소재지: 전라남도 순천시 석현동 197-7 5층501호

용도: 도시형생활주택

감정평가액: 66,600,000원

토지면적: 10.25㎡ (약 3.10평)

건물면적: 24.20㎡ (약 7.32평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 여OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

주위환경:

전라남도 순천시 석현동에 소재하며, "순천향림중학교" 서측에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 점포 등이 혼재된 주거지대로 형성되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황:

차량의 통행이 원활하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 용도에 따른 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본 물건이 속한 토지는 일반상업지역에 해당하며, 가축사육제한구역(상업지역), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

을1 근저당권 (공화새마을금고, 2015-09-24 접수)이 본 건의 말소기준권리입니다.

인수되는 권리:

말소기준권리 이하의 모든 등기된 권리(근저당, 주택임차권, 임의경매, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김 (보증금 60,000,000원)

전입일자: 2023-09-07

확정일자: 2023-09-07

배당신고일자: 2025-03-18

대항력: 없음

인수되는 보증금: 0원

비고: 임차인 김 은 대항력이 없으며, 보증금 6천만원은 매각으로 인해 소멸되므로 매수인이 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

주변 상권은 다세대주택, 단독주택이 밀집된 주거 지역을 중심으로 형성되어 있습니다. 일부 점포가 입지하여 지역 근린생활 편의를 제공하고 있으며, 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 위주의 상권으로 파악됩니다.

5. 생활정보

주거 환경:

비교적 조용한 주거 지역에 위치하며, 인근에 순천향림중학교가 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

편의시설:

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다. 다만, 대형 마트, 병원 등 주요 편의시설에 대한 상세 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

건축물 기본 정보:

* 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕의 6층 건물입니다.

* 외벽: 석재 붙임, 몰탈 위 페인팅 마감 등.

* 내벽: 벽지도배, 타일붙임 및 개별인테리어 마감 등.

* 창호: 샷시 창호.

* 설비: 일반적인 위생시설, 급배수시설, 소화전, 도시가스 보일러, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

이용 상태:

건축물대장상 일부 호실(17-19호)은 '사무소'로 등재되어 있으나, 실제로는 '다세대주택'으로 이용 중인 것으로 확인되었습니다. 본 건 501호는 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

* 공유자우선매수: 물건의 공유자가 우선매수 신고를 할 권리가 있습니다.

* 별도등기: 토지에 별도 등기 사항이 있었으나, 신청 채권자의 말소 동의서가 제출되어 매각으로 소멸 예정입니다.

* 전세사기피해자 우선매수권: 전세사기피해자로 결정된 임차인은 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이는 1회에 한합니다. 해당 임차인의 우선매수 신고가 실효될 경우, 다음 매각기일에는 우선매수청구권을 행사할 수 없습니다.

* 공부와의 차이: 일부 호실이 공부상 용도와 실제 이용 용도가 상이한 점은 향후 활용 계획 수립 시 고려해야 합니다.

* 임대관계: 본건의 임대 관계는 미상입니다. (단, 현 임차인 김 의 보증금은 인수 대상이 아닙니다.)

* 주변 시설: 현재까지의 조사 결과, 해당 주소지 주변에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 순천시 석현동에 위치한 도시형생활주택으로, 학교와 주택, 점포가 어우러진 주거 지역에 자리하고 있습니다. 주변 환경 및 교통 여건은 무난한 수준이며, 권리 관계가 명확하여 매각 후 인수할 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 공유자 우선매수 및 전세사기 피해 임차인의 우선매수권 행사 가능성 등은 입찰 시 유의해야 할 사항입니다. 공부상 용도와 실제 이용 용도의 차이점은 추가적인 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리 소멸: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 깨끗한 권리 상태로 취득 가능합니다.

* 입지: 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

* 활용성: 소형 면적으로 실거주 또는 단기 임대 수익 투자용으로 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 주변 연립/다세대/빌라 최근 매매 정보는 '순천산이고운더테라스'(건축년도 2019년, 전용면적 약 85㎡)에 대한 데이터입니다. 본건(건축년도 2014년, 전용면적 약 24㎡)과는 면적 및 건축년도에 차이가 있습니다.

비교 물건의 최근 매매가는 2024년 8월 37,000만원(약 43.5만원/㎡) 및 2026년 3월 23,500만원(약 27.6만원/㎡) 수준으로 거래된 것으로 확인됩니다.

본건의 감정가는 66,600,000원이며, 24.20㎡(약 7.32평) 기준 평당 약 910만원(약 27.5만원/㎡)으로 산정되었습니다. 이는 비교 물건의 2026년 예상 거래가 기준 평당가와 유사한 수준입니다.

예상 입찰가:

본건은 감정가 66,600,000원이며, 매수인이 인수할 보증금은 0원입니다.

주변 시세 및 권리 관계의 명확성을 고려할 때, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 66,600,000원 ~ 70,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 것을 제안합니다.

(본 제안가는 단순 참고용이며, 실제 현장 조사 및 최신 시세 동향을 반드시 추가로 확인 후 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.