나이스옥션 법원경매 순천 2025타경377 [16] 전라남도 순천시 석현동 197-7 5층504호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 순천시 석현동 소재 ""순천향림중학교"" 서측에 위치하는 구분건물로서, 주위는
다세대주택 및 단독주택, 점포 등이 소재하는 주거지대로서, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 용도에 따른
제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

기호(1-가)~(19-머) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물로서,

외벽 : 석재 붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 및 개별인테리어 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1-가)~(16-너) : 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.
기호(17-더)~(19-머) : 공부상 사무소이나, 다세대주택으로 이용중인 것으로
탐문조사 되었음.

설비내역

통상적인 위생시설 및 급배수시설, 소화전시설, 도시가스 보일러시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 가축사육제한구역(상업지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

기호(17-더)~(19-머) : 공부상 '사무소'이나, 현황 '다세대주택' 으로 이용중인 것으로
탐문조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

토지 별도등기에 대한 말소동의서 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경377 (16)

소재지: 전라남도 순천시 석현동 197-7, 5층 504호

용도: 도시형생활주택

감정가: 67,800,000원 (6천7백80만원)

토지면적: 10.45㎡ (약 3.16평)

건물면적: 24.67㎡ (약 7.46평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 순천시 석현동에 소재하며, "순천향림중학교" 서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 점포 등이 혼재된 주거지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다.

건축물은 철근콘크리트 구조의 지상 6층 건물 중 5층에 위치한 504호입니다.

외벽은 석재 붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배, 타일붙임 등이며, 창호는 샷시입니다.

건물 내에는 기본적인 위생, 급배수, 소화전, 도시가스 보일러, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 이용 현황상으로는 주거용 건부지로 이용 중이며, 인접 도로(북동측 폭 6미터 아스팔트 포장도로)에 잘 접해 있습니다.

토지 이용계획상 일반상업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 공화새마을금고 근저당 (2015년 9월 24일 접수)

인수되는 권리: 없음. 본 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸됩니다.

주의사항: 토지의 별도등기에 대해 근저당권자인 신청 채권자의 말소동의서가 제출되었습니다. 이는 해당 별도등기가 매각으로 소멸될 수 있음을 시사합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 1월 25일

* 확정일자: 2022년 1월 14일

* 대항력: 없음. (주택임차권 등기가 말소 처리되었으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.)

* 비고: 임차인의 보증금 60,000,000원은 인수되지 않습니다.

1.3. 상권분석

주변은 다세대주택, 단독주택, 점포 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

본건은 도시형생활주택으로 이용 중이나, 건물 자체가 공동주택 및 제2종 근린생활시설로 사용될 수 있는 복합 용도입니다.

비슷한 시기에 준공된 인근 단지("순천산이고운더테라스", 2019년 준공, 84.98㎡ 기준)의 최근 실거래가는 2억 3천 5백만원에서 3억 7천만원 수준으로 파악됩니다.

본 건은 24.67㎡(약 7.46평)의 소형 면적으로, 감정가 6천7백80만원은 이러한 소형 주택의 가치를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

주거지대로서 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 순천향림중학교가 인접해 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

소음이나 유해시설 없이 조용하고 안정적인 주거 생활이 가능한 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

부동산 시장 변동성: 일반적인 부동산 시장의 가격 하락 위험이 존재합니다.

지역 이슈: 순천시 전반에서 논의되고 있는 쓰레기 소각장(공공자원화시설) 건설 관련 이슈가 있으나, 본건 소재지와 직접적인 인접성이 낮아 직접적인 영향은 제한적일 것으로 보입니다. 다만, 지역 전체의 환경이나 이미지에 간접적인 영향을 줄 가능성은 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2015년 사용승인된 소형 도시형생활주택으로, 비교적 신축에 가까운 건물에 위치합니다.

권리분석 결과, 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수해야 할 부담이 전혀 없습니다.

임차인의 경우 대항력이 없어 보증금 인수 문제가 발생하지 않으며, 이는 입찰 참여 시 가장 큰 장점 중 하나입니다.

작은 면적이지만 주거 및 생활 편의성이 갖춰진 입지이며, 최근 시세와 비교 시 감정가가 합리적으로 책정되어 있어 시세차익을 기대해 볼 만한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

권리관계 명확: 모든 선순위 권리가 매각으로 소멸되어 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

무보증금 인수: 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

신축급 소형 주택: 2015년 준공 건물로 비교적 연식이 짧고, 소형 면적으로 관리 및 운용이 용이합니다.

경쟁력 있는 감정가: 주변 시세 대비 합리적인 감정가가 제시되어 투자 매력도가 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 67,800,000원

본 물건은 권리관계가 명확하고 인수할 보증금이 없는 점, 소형 주거 공간에 대한 꾸준한 수요 등을 고려할 때, 감정가를 상회하는 수준에서 입찰이 이루어질 것으로 예상됩니다.

주변 시세 분석 결과, 소형 면적임에도 불구하고 감정가 수준에서 시장 가격이 형성될 가능성이 높다고 판단됩니다.

예상 입찰가: 75,000,000원 (7천5백만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.