나이스옥션 법원경매 순천 2025타경377 [6] 전라남도 순천시 석현동 197-7 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 순천시 석현동 소재 ""순천향림중학교"" 서측에 위치하는 구분건물로서, 주위는
다세대주택 및 단독주택, 점포 등이 소재하는 주거지대로서, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 용도에 따른
제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

기호(1-가)~(19-머) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물로서,

외벽 : 석재 붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 및 개별인테리어 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1-가)~(16-너) : 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.
기호(17-더)~(19-머) : 공부상 사무소이나, 다세대주택으로 이용중인 것으로
탐문조사 되었음.

설비내역

통상적인 위생시설 및 급배수시설, 소화전시설, 도시가스 보일러시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 가축사육제한구역(상업지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

기호(17-더)~(19-머) : 공부상 '사무소'이나, 현황 '다세대주택' 으로 이용중인 것으로
탐문조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

토지 별도등기에 대한 말소동의서 제출됨

AI 물건분석

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 전라남도 순천시 석현동 소재 순천향림중학교 서측에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 단독주택, 점포 등이 소재하는 일반적인 주거지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조의 지상 6층 건물이며, 외벽은 석재 붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배, 타일붙임 등 마감되었습니다. 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

* 이용상태: 본 건물(기호1-가 ~ 19-머)은 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 일부 호실은 공부상 사무소이나 현황 다세대주택으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북동측으로 폭 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역이며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 해당합니다.

* 주변 시설: 순천향림중학교가 인근에 위치하며, 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있습니다. 현재까지 확인된 정보로는 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 언급되지 않았습니다. 다만, 순천시에서 추진 중인 공공자원화시설(폐기물처리시설) 건립 관련 주민들의 반대와 갈등이 존재하며, 이는 향후 지역 환경에 잠재적 영향을 미칠 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 9월 24일 접수된 공화새마을금고 근저당권 (을1)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 공화새마을금고 근저당권 (을1)

* 전서희 주택임차권 (을2)

* 여수엑스포새마을금고 임의경매개시결정 (갑2)

* 순천시 압류 (갑3)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (존재 시 인수) - 현재 등기부상 해당 사항 없음.

* 인수되는 보증금: 0원 (임차인 전서희의 보증금은 배당을 통해 변제될 예정이며, 대항력이 없습니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 전서희

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2023년 2월 17일

* 배당신고일자: 2025년 2월 28일

* 대항력: 없음

* 집합건물 등기부 요약:

* 등기부채권 총액: 645,000,000원

* 물건명세서 참고사항: 대지권의 목적인 토지에 있는 별도등기에 대하여 근저당권자인 신청채권자(여수엑스포새마을금고)의 말소 동의서가 제출되었습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 주거용 건물 밀집 지역에 위치하고 있으며, 인근에 다세대주택, 단독주택, 점포 등이 혼재되어 있어 주거 생활 편의성이 어느 정도 확보되어 있습니다.

* 건물의 이용 상태상 다세대주택으로 활용되고 있어, 일반적인 주거 상권으로 분류됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 순천향림중학교가 인근에 소재하며, 기타 주거 및 생활 편의시설은 일반적인 주거지대에 준합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 별도등기: 말소 동의서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정이나, 권리 관계를 재확인할 필요가 있습니다.

* 공부상 용도와 현황 이용 차이: 일부 호실이 공부상 사무소이나 현황 다세대주택으로 이용 중인 점은 참고할 사항입니다. (본건 302호는 도시형생활주택으로 명시)

* 임대 관계 미상: 현재 등기부상 확인된 임차인 외에 미상 임차인이 존재할 가능성은 있으나, 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

* 건축연도: 2015년에 사용 승인된 건물로, 건축 연령이 약 10년 정도 되었습니다.

* 순천시 공공자원화시설(폐기물처리시설) 건립 논란: 현재 순천시 내에서 폐기물처리시설 건립 관련 주민들의 반대와 갈등이 지속되고 있습니다. 최종 입지 및 운영 결과에 따라 인근 지역의 환경에 대한 잠재적 영향 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 순천시 석현동에 위치한 도시형생활주택으로, 주거지대 내에 소재하여 기본적인 생활 편의성이 있습니다. 권리분석상 인수해야 할 부담은 없는 상태이며, 감정가 또한 인근 유사 물건의 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 건축 연령, 공공자원화시설 건립 관련 논란 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 소액 투자 가능: 전용면적 21.74㎡로 소형 주거 공간이므로, 비교적 적은 자금으로 투자가 가능합니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정으로, 권리상 안전한 물건입니다.

* 입지 조건: 주거 지역 내에 위치하여 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 낮은 감정가: 감정가가 5천8백7십만원으로, 인근 시세 대비 경쟁력 있는 시작가입니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 매매 정보("순천산이고운더테라스" jibun 906, buildYear 2019, excluUseAr 84.98㎡)를 바탕으로 평당 시세를 추정해보면 다음과 같습니다.

* 2024년 8월 직거래: 37,000만원 / 84.98㎡ ≈ 435.3만원/㎡

* 2026년 3월 중개거래 (예상): 23,500만원 / 84.98㎡ ≈ 276.5만원/㎡

이를 본건의 전용면적 21.74㎡에 적용 시 예상 시세는 다음과 같습니다.

* 낮은 시세 추정: 21.74㎡ * 276.5만원/㎡ ≈ 59,988,100원

* 높은 시세 추정: 21.74㎡ * 435.3만원/㎡ ≈ 94,638,420원

본건의 감정가는 58,700,000원으로, 추정된 낮은 시세와 거의 유사합니다. 높은 시세 추정치와 비교했을 때, 잠재적인 시세 상승 여력이 있다고 판단됩니다. '인수 보증금 합계'가 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

권리 분석상 특별히 인수할 권리가 없으며, 감정가 또한 시세 대비 경쟁력이 있는 수준이므로, 감정가격을 기준으로 입찰가를 산정하되, 경쟁 상황과 낙찰 가능성을 고려하여 65,000,000원에서 75,000,000원 사이에서 입찰가를 설정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.