나이스옥션 법원경매 순천 2025타경377 [8] 전라남도 순천시 석현동 197-7 3층304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 순천시 석현동 소재 ""순천향림중학교"" 서측에 위치하는 구분건물로서, 주위는
다세대주택 및 단독주택, 점포 등이 소재하는 주거지대로서, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 용도에 따른
제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

기호(1-가)~(19-머) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물로서,

외벽 : 석재 붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 및 개별인테리어 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1-가)~(16-너) : 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.
기호(17-더)~(19-머) : 공부상 사무소이나, 다세대주택으로 이용중인 것으로
탐문조사 되었음.

설비내역

통상적인 위생시설 및 급배수시설, 소화전시설, 도시가스 보일러시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 가축사육제한구역(상업지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

기호(17-더)~(19-머) : 공부상 '사무소'이나, 현황 '다세대주택' 으로 이용중인 것으로
탐문조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

전세사기피해자 임차인 우선매수권 있음, 특별매각조건(임차인 우선매수신고는 1회에 한함) 있음, 토지 별도등기에 대한 말소동의서 제출됨

AI 물건분석

1. 매매 데이터 분석:

* 건물명: 순천산이고운더테라스 (동일 단지 또는 인근 단지로 추정)

* 건축년도: 2019년

* 소재지: 전라남도 순천시 석현동 906번지 (본건과 지번이 다를 수 있으나 동일 생활권)

* 주택 유형: 연립/다세대

* 거래 금액:

* 23,500만원 (2026년 3월, 3층, 84.98㎡)

* 23,500만원 (2026년 3월, 3층, 84.98㎡)

* 37,000만원 (2024년 8월, 1층, 84.98㎡)

* 면적: 84.98㎡ (약 25.7평)

* 분석:

* 2026년 3월의 거래가 23,500만원이 최근 시세를 반영하는 것으로 보입니다. 이 가격을 기준으로 ㎡당 가격을 산출하면 약 276.5만원/㎡ (약 912.5만원/평)입니다.

* 2024년 8월의 37,000만원 거래는 특이 거래이거나, 층수(1층) 및 조건에 따라 높은 가격으로 거래되었을 가능성이 있습니다.

* 본건 물건은 전용면적 49.34㎡ (약 14.92평)으로, 동일 단지의 84.98㎡(약 25.7평) 주택 대비 면적이 작습니다.

* 면적 비율(49.34㎡ / 84.98㎡ ≈ 0.58)을 적용하여 현재 시세 기준으로 본건 물건의 가치를 추정해볼 수 있습니다.

* 추정 시장가치 = 23,500만원 * (49.34㎡ / 84.98㎡) ≈ 13,645만원.

* 이는 감정가 6,660만원보다 현저히 높은 수준입니다.

2. 전월세 데이터 분석:

* 제공된 전월세 데이터는 매매 데이터와 동일한 정보를 담고 있어, 시세 분석 시 주로 매매 데이터를 활용하는 것이 적합합니다.

3. 건축물표제부 요약 분석:

* 소재지: 전라남도 순천시 석현동 197-7번지 (도로명: 전라남도 순천시 오리정3길 8)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 지붕, 지상 6층

* 준공일: 2015년 9월 15일 (사용승인일)

* 주요 용도: 공동주택, 제2종근린생활시설

* 전유부 정보 (본건): 3층 304호, 면적 49.34㎡

결론:

최근 매매 사례(2026년 3월, 23,500만원, 84.98㎡)를 기준으로 본건 물건(49.34㎡)의 시세는 약 13,645만원으로 추정됩니다. 이는 감정가 6,660만원 대비 약 2배 이상 높은 수준입니다.1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경377 (8)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 여OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 기본 정보

소재지: 전라남도 순천시 석현동 197-7 3층 304호

용도: 도시형생활주택

감정가: 66,600,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지 면적: 20.90㎡ (약 6.32평)

건물 면적: 49.34㎡ (약 14.92평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

건축 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 지붕, 지상 6층 건물

준공 연도: 2015년 09월 15일

해당 층수: 3층 (전유부 정보 기준)

주요 용도: 공동주택, 제2종근린생활시설

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 전라남도 순천시 석현동에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 점포 등이 소재하는 주거지대입니다. 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

본건은 북동측으로 폭 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

해당 토지는 일반상업지역에 속하며, 가축사육제한구역(상업지역), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

2.5. 주변 시설

인근에 '순천향림중학교'가 소재합니다. 현재까지 파악된 자료만으로는 본 물건지와 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았으나, 순천시의 쓰레기 소각장(공공자원화시설) 건립 관련 주민 반대 및 논란이 있는 것으로 파악됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 말소 기준 권리

말소 기준 권리는 2015년 9월 24일 접수된 공화새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 홍승지

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 02월 21일

* 확정일자: 2022년 02월 21일

* 배당신고일자: 2025년 03월 07일

* 대항력: 없음

* 비고: 전세사기피해자 임차인 우선매수권 있음.

3.4. 등기부 요약

* 소유권보존: 최영산 (2015-09-24)

* 근저당권: 공화새마을금고 (585,000,000원) - 말소기준 권리

* 주택임차권: 홍승지 (60,000,000원, 전입/확정 2022-02-21) - 말소

* 임의경매: 여수엑스포새마을금고 (456,371,430원) - 말소

* 압류: 순천시 - 말소

* 등기부채권 총액: 645,000,000원 (등기부상 채권 총액 기준)

3.5. 임차인 관련 특이사항

홍승지 임차인은 대항력은 없으나, 전세사기피해자로서 우선매수권이 있습니다. 해당 임차인의 보증금 전액이 낙찰 시 인수되지 않습니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 석현동은 다세대주택 및 단독주택이 혼재된 주거지역입니다. 인근에 점포들이 소재하고 있어 기본적인 상업 기능도 갖추고 있습니다.

4.2. 상업 시설

주변에 점포가 소재하고 있어 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

4.3. 건물 용도

건축물대장 상 해당 건물은 공동주택 및 제2종근린생활시설로 복합 용도 사용이 가능합니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설

인근에 버스정류장이 있어 교통이 편리하며, 주거지대에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 내 설비

일반적인 위생시설, 급배수시설, 소화전시설, 도시가스 보일러시설, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.3. 건물 구조 및 마감

외벽은 석재 붙임, 몰탈 위 페인팅 마감 등으로 되어 있으며, 내벽은 벽지도배, 타일붙임 및 개별 인테리어 마감 등입니다. 창호는 샷시 창호입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 우선매수권

본 물건에는 공유자우선매수권과 더불어 전세사기피해자 임차인의 우선매수권이 존재합니다. 이는 낙찰 가능성 및 최종 낙찰자 결정에 영향을 미칠 수 있는 중요한 요소입니다.

6.2. 특별 매각 조건

전세사기피해자 임차인의 우선매수권 행사에 따른 매수보증금 미납 시, 해당 임차인은 다음 매각기일에는 우선매수청구권을 행사할 수 없습니다.

6.3. 별도 등기

토지에 대한 별도 등기가 있었으나, 근저당권자인 신청 채권자의 말소 동의서가 제출되어 말소될 예정입니다.

6.4. 공부와의 차이

건축물 현황 일부(기호 17-더 ~ 19-머)는 공부상 '사무소'이나 현황 '다세대주택'으로 이용 중인 것으로 탐문 조사되었습니다. (본건 304호는 도시형생활주택으로 해당 사항 없음)

6.5. 임대 관계

본 물건의 임대 관계는 미상입니다.

7. 종합 의견

본건은 순천시 석현동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 건물 내 기본 설비를 갖추고 있습니다. 다만, 등기부상 다수의 권리 관계와 함께 공유자 및 전세사기피해 임차인의 우선매수권이라는 변수가 존재하여 신중한 접근이 필요합니다. 특히 임차인의 대항력은 없으나 전세사기 피해자로 지정되어 우선매수권을 행사할 수 있다는 점은 입찰 과정에 중요한 고려사항입니다. 감정가 대비 현재 시세가 높은 것으로 추정되어 시세 차익을 통한 투자 매력이 예상되나, 복수의 우선매수권 행사 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 도시형생활주택으로 실거주 및 투자 가치 보유

* 인근 '순천산이고운더테라스' 단지의 최근 매매 사례를 볼 때, 감정가 대비 시세 상승 잠재력 존재

* 주거 편의시설 및 교통 여건 양호

9. 예상 입찰가

최근 거래된 '순천산이고운더테라스' 단지의 84.98㎡ (약 25.7평) 면적 주택이 2026년 3월 23,500만원에 거래된 점을 참고하여 시세를 분석했습니다. 이를 바탕으로 본건의 전용면적 49.34㎡(약 14.92평)의 시가는 약 13,645만원으로 추정됩니다.

이는 감정가 6,660만원보다 약 2배 이상 높은 수준입니다.

하지만 경매 물건의 특성상, 실제 입찰가는 권리 관계, 우선매수권 행사 여부, 경쟁 정도, 그리고 본건의 정확한 시장 가치 재평가 등에 따라 달라질 수 있습니다.

제시된 정보와 시장 상황을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 적정 입찰가는 대략 90,000,000원 ~ 110,000,000원 범위 내에서 경쟁력 있게 고려해 볼 수 있습니다. 이는 예상 시세 대비 할인율과 경매 투자로서의 수익성을 확보하기 위한 수준입니다. 단, 공유자 및 임차인의 우선매수권 행사 여부에 따라 실제 낙찰 가격은 크게 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.