나이스옥션 법원경매 순천 2025타경377 [2] 전라남도 순천시 석현동 197-7 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 순천시 석현동 소재 ""순천향림중학교"" 서측에 위치하는 구분건물로서, 주위는
다세대주택 및 단독주택, 점포 등이 소재하는 주거지대로서, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 용도에 따른
제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

기호(1-가)~(19-머) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물로서,

외벽 : 석재 붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 및 개별인테리어 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1-가)~(16-너) : 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.
기호(17-더)~(19-머) : 공부상 사무소이나, 다세대주택으로 이용중인 것으로
탐문조사 되었음.

설비내역

통상적인 위생시설 및 급배수시설, 소화전시설, 도시가스 보일러시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 가축사육제한구역(상업지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

기호(17-더)~(19-머) : 공부상 '사무소'이나, 현황 '다세대주택' 으로 이용중인 것으로
탐문조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

토지 별도등기에 대한 말소동의서 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 순천지원 2025타경377 (2)

소재지: 전라남도 순천시 석현동 197-7 2층202호

용도: 도시형생활주택

감정가: 57,400,000원

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 9.21㎡ (약 2.78평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 21.74㎡ (약 6.57평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건축물 정보

건축년도: 2015년 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 6층

해당 층수: 2층 (202호)

건축물 주용도: 공동주택 (제2종근린생활시설 포함)

1.4. 채권자 정보

채권자: 여수엑스포새마을금고

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 전라남도 순천시 석현동 소재 "순천향림중학교" 서측에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 점포 등이 소재하는 주거지대로서, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

토지는 인접한 북동측 폭 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다. 토지의 형상은 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형으로, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역에 속하며, 가축사육제한구역(상업지역), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2015년 9월 24일 접수된 공화새마을금고의 근저당권 (을1) 입니다.

3.2. 소멸되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 등기부상의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 여기에는 여수엑스포새마을금고의 임의경매개시결정(갑2) 및 순천시의 압류(갑3)가 포함됩니다.

3.3. 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 특히, 토지의 별도등기에 대해 근저당권자인 신청채권자(여수엑스포새마을금고)의 말소동의서가 제출되어 있어, 해당 별도등기 역시 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 전병규

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-04-24

확정일자: 2025-01-23

배당신고일자: 2025-05-01

대항력: 없음

비고: 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 석현동은 다세대주택과 단독주택이 밀집한 주거지역입니다. 다만, 일반상업지역에 포함되어 있어 점포 및 근린생활시설도 함께 소재하고 있어 주거 기능과 상업 기능이 혼합된 형태를 보입니다.

4.2. 주변 시설

인근에 순천향림중학교가 소재하고 있어 교육 환경이 갖추어져 있습니다. 또한, 주변에는 마트, 편의점, 카페 등 일상생활에 필요한 다양한 근린생활시설이 있을 것으로 예상됩니다. (석현동 197-7번지 인근 오리정3길 14번지에 커피숍, 마트, 편의점 등의 근린시설이 언급된 바 있습니다.)

4.3. 건물 특징

건축물대장상 본건이 속한 건물(석현동 197-7)은 2015년 준공된 6층 건물로, 총 16세대로 구성되어 있습니다. 공동주택 외 제2종근린생활시설이 함께 기재되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 내부 상태 및 편의시설

본건은 도시형생활주택으로 이용 중이며, 내부에는 통상적인 위생시설, 급배수시설, 소화전시설, 도시가스 보일러시설, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다. (건물 전체 기준)

5.2. 주변 교육 및 편의 시설

* 학교: 순천향림중학교 인접.

* 편의시설: 마트, 편의점, 병원, 은행 등은 인근 상업지역을 통해 이용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 별도등기

토지에 별도등기가 존재했으나, 근저당권자의 말소동의서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. (매각 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 매우 낮습니다.)

6.2. 공부와의 차이

건물 일부 호실(17-19호)은 공부상 '사무소'로 등재되어 있으나, 현황은 '다세대주택'으로 이용 중인 것으로 탐문 조사되었습니다. 본건 202호는 '도시형생활주택'으로 정확히 기재되어 있어 직접적인 문제는 없을 것으로 보이나, 건물 전체의 관리나 이용에 있어 유사한 부분이 있을 수 있습니다.

6.3. 지역 현안 (쓰레기 소각장 관련)

순천시 지역 전반에서 쓰레기 소각장(공공자원화시설) 건립 관련 논란이 지속되고 있습니다. 해당 시설의 위치 및 본건과의 직접적인 영향 범위에 대한 구체적인 정보는 현재 부족하나, 지역 주민들의 관심이 높은 사안이므로 잠재적 리스크로 고려할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 순천시 석현동에 소재한 소형 도시형생활주택(전용면적 약 6.57평)입니다. 감정가는 57,400,000원이며, 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다. 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하며, 학교와 근린생활시설 이용이 용이합니다.

제공된 주변 시세 정보(순천산이고운더테라스)는 본건과 건물의 연식 및 면적 차이가 상당하여 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 다만, 해당 정보를 바탕으로 산출된 평당 가격 범위를 고려할 때, 본건의 감정가는 소형 평수 및 건물 연식(2015년)을 감안하면 합리적인 수준으로 판단됩니다.

권리 관계가 명확하고 인수 부담이 없어 투자 시 안정성을 확보할 수 있습니다. 다만, 순천시 전반의 쓰레기 소각장 이슈는 장기적으로 지역 가치에 영향을 줄 수 있는 요인이므로, 관심 있게 지켜볼 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 실거주 및 임대 수익 목적: 1인 가구 수요가 꾸준한 소형 주택으로, 실거주 또는 임대 수익 창출에 적합합니다.

* 안정적인 권리 관계: 인수되는 채무나 권리가 없어 명확한 권리 승계가 가능합니다.

* 잠재적 가치 상승: 향후 지역 개발이나 소각장 관련 문제 해소 시 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 57,400,000원

* 주변 시세 분석 (참고): 제공된 JSON 데이터의 '순천산이고운더테라스' (석현동 906번지, 2019년 준공, 전용 84.98㎡)의 최근 매매가는 2024년 8월 37,000만원 (평당 약 1,440만원), 2026년 3월 23,500만원 (평당 약 914만원) 입니다. 이는 본건(전용 6.57평, 2015년 준공)과 차이가 커 직접적인 비교는 어렵습니다.

* 본건 감정가(57,400,000원)는 평당 약 874만원 수준으로, 주변의 소형 주택 시세 및 건물 연식을 고려할 때 합리적인 수준입니다.

* 인수할 보증금이 없으므로, 시세 조사를 통해 낙찰 가능한 가격 범위를 산정하는 것이 중요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 60,000,000원 ~ 70,000,000원

본 입찰가 범위는 감정가를 기준으로, 주변 시세 동향 및 본건의 소형 평수, 건물 연식, 층수 등을 종합적으로 고려하여 제시된 가이드라인입니다. 최종 입찰가는 현장 방문을 통한 정확한 시세 조사를 바탕으로 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.