나이스옥션 법원경매 순천 2025타경377 [7] 전라남도 순천시 석현동 197-7 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 순천시 석현동 소재 ""순천향림중학교"" 서측에 위치하는 구분건물로서, 주위는
다세대주택 및 단독주택, 점포 등이 소재하는 주거지대로서, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 용도에 따른
제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

기호(1-가)~(19-머) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물로서,

외벽 : 석재 붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 및 개별인테리어 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1-가)~(16-너) : 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.
기호(17-더)~(19-머) : 공부상 사무소이나, 다세대주택으로 이용중인 것으로
탐문조사 되었음.

설비내역

통상적인 위생시설 및 급배수시설, 소화전시설, 도시가스 보일러시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 가축사육제한구역(상업지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

기호(17-더)~(19-머) : 공부상 '사무소'이나, 현황 '다세대주택' 으로 이용중인 것으로
탐문조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

토지 별도등기에 대한 말소동의서 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 순천지원 2025타경377 (7)

• 소재지: 전라남도 순천시 석현동 197-7 3층 303호

• 용도: 도시형생활주택

• 감정가: 66,200,000원

• 토지면적: 10.39㎡ (약 3.14평)

• 토지 지분: 10.39㎡ (약 3.14평)

• 건물면적: 24.51㎡ (약 7.41평)

• 건물 지분: 24.51㎡ (약 7.41평)

• 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

• 경매구분: 부동산 임의경매

• 채권자: 여OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

• 특이사항: 공동담보, 별도등기 (토지 별도 등기에 대한 말소 동의서 제출됨)

1.1. 입지조건

• 위치: 전라남도 순천시 석현동 소재 순천향림중학교 서측에 위치.

• 주변환경: 다세대주택, 단독주택, 점포 등이 소재하는 주거지대로서 주위환경은 보통 수준임.

• 교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

• 접근성: 본건 북동측으로 폭 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

• 건물 정보: "순천산이고운더테라스"로 파악되며, 건축물대장에 따르면 2015년 9월 15일 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 6층 건물임. 본건은 3층 303호임.

1.2. 권리분석

• 말소기준권리: 을1 근저당 (공화새마을금고, 585,000,000원)

• 인수되는 권리: 없음. 말소기준권리보다 늦은 후순위 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정임.

• 임차인 현황:

* 임차인: 서재오

* 보증금: 60,000,000원, 차임: 0원

* 전입일자: 2024-02-19, 확정일자: 2024-02-13

* 대항력: 없음. (주택임차권 을2로 등기되었으나, 말소기준권리인 근저당보다 후순위이고 대항력이 없어 말소될 예정임.)

* 주의: 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 됨.

• 총 채무액: 등기부채권 총액은 645,000,000원 (근저당, 임의경매, 압류 등)으로 확인됨.

1.3. 상권분석

• 주변 상업시설: 본건은 주거지대 내에 위치하며, 소규모 점포 등이 혼재하는 지역임.

• 주거지 환경: 다세대주택 및 단독주택 등이 밀집한 일반적인 주거지역임.

1.4. 생활정보

• 편의시설: 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 추가적인 편의시설은 주변 탐문 및 현장 확인이 필요함.

• 교육시설: 순천향림중학교가 서측에 위치하여 교육 환경은 보통 수준임.

• 건물 내부 설비: 통상적인 위생시설, 급배수시설, 소화전시설, 도시가스 보일러시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

1.5. 잠재적 리스크

• 별도등기 관련: 토지에 대한 별도등기가 있었으나, 근저당권자의 말소 동의서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보임.

• 법규 제한: 본 물건 소재지는 일반상업지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 상대보호구역으로 지정되어 있음.

• 공부와의 차이: 기호(17-더)~(19-머) 부분은 공부상 '사무소'이나, 현황 '다세대주택'으로 이용 중인 것으로 탐문 조사됨. (본건 303호의 정확한 이용 상태는 현장 확인 요망)

• 임대관계: 임차인 서재오 외 다른 임대차 관계는 미상임.

1.6. 종합 의견

본 물건은 순천시 석현동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축(2015년 준공) 건물 내에 있으며 감정가는 6,620만원입니다. 해당 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이어서 인수하는 부담은 없는 안전한 권리 관계를 가지고 있습니다. 임차인 서재오 씨는 대항력이 없어 보증금 6,000만원을 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다. 주변 주거 환경 및 교통 상황은 보통 수준으로 평가되며, 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 다만, 공부상 용도와 실제 이용 상태 간 차이가 있을 수 있다는 점은 유의해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

• 저평가된 감정가: 감정가 6,620만원은 최근 시세와 비교 시 매력적인 수준으로 보입니다.

• 신축급 건물: 2015년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 유지보수 비용 발생 가능성이 적습니다.

• 안전한 권리관계: 모든 권리가 말소되어 인수 부담이 전혀 없습니다.

• 대항력 없는 임차인: 임차인 보증금 6,000만원을 인수하지 않아도 되어 추가 비용 부담이 없습니다.

• 실수요 및 투자 목적 적합: 소형 주거 상품으로 실수요자 또는 소액 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

• 시세 분석:

* 본건과 같은 단지("순천산이고운더테라스")의 최근 매매 정보에 따르면, 84.98㎡(약 25.7평) 기준 2026년 3월 23,500만원, 2024년 8월 37,000만원에 거래되었습니다.

* 이를 본건의 전용면적 24.51㎡(약 7.41평)으로 환산 시, 대략 6,770만원에서 10,660만원 수준으로 추정됩니다.

* 본건의 감정가 6,620만원은 이러한 시장 가격대에서 하단부에 위치하고 있어, 향후 시세 상승 여력 또는 시세 대비 저가 매수의 기회가 있을 것으로 판단됩니다.

• 입찰가 제안:

* 감정가 6,620만원을 기준으로, 시장 조사 및 현장 답사를 통해 정확한 시세를 파악하는 것이 중요합니다.

* 안정적인 권리 관계와 임차인 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 감정가를 소폭 상회하는 수준에서 적극적인 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 제안 입찰가 범위: 7,000만원 ~ 8,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.