나이스옥션 법원경매 순천 2025타경377 [5] 전라남도 순천시 석현동 197-7 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 순천시 석현동 소재 ""순천향림중학교"" 서측에 위치하는 구분건물로서, 주위는
다세대주택 및 단독주택, 점포 등이 소재하는 주거지대로서, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 용도에 따른
제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

기호(1-가)~(19-머) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물로서,

외벽 : 석재 붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 및 개별인테리어 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1-가)~(16-너) : 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.
기호(17-더)~(19-머) : 공부상 사무소이나, 다세대주택으로 이용중인 것으로
탐문조사 되었음.

설비내역

통상적인 위생시설 및 급배수시설, 소화전시설, 도시가스 보일러시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 가축사육제한구역(상업지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

기호(17-더)~(19-머) : 공부상 '사무소'이나, 현황 '다세대주택' 으로 이용중인 것으로
탐문조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

전세사기피해자 임차인 우선매수권 있음, 특별매각조건(임차인 우선매수신고는 1회에 한함) 있음, 토지 별도등기에 대한 말소동의서 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세 정보

2.1. 사건번호

순천지원 2025타경377 (5)

2.2. 소재지

전라남도 순천시 석현동 197-7 3층301호

2.3. 건물 현황

* 용도: 도시형생활주택

* 집합건물: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 3층 301호

* 토지면적: 10.25㎡ (약 3.1평)

* 건물면적: 24.20㎡ (약 7.3평)

* 토지 지분: 10.25㎡ (약 3.1평)

* 건물 지분: 24.2㎡ (약 7.3평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 감정가: 65,300,000원 (6천530만원)

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

본건은 전라남도 순천시 석현동에 위치하며, "순천향림중학교" 서측에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 점포 등이 혼재된 주거지대로서, 일반적인 주거 환경을 이루고 있습니다. 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

3.2. 교통

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 일반상업지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역(상업지역(전축종제한지역)), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등의 도시계획법상 제한을 받고 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 인수 권리

본 물건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 지상권 등 별도 확인 필요)

4.2. 말소 기준 권리

등기사항전부증명서상 말소기준 권리는 2015년 9월 24일 접수된 공화새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 김지영

* 보증금: 55,000,000원 (5천500만원)

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2023-11-16

* 확정일자: 2023-11-16

* 배당신고일자: 2025-03-24

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 전세사기 피해자로 결정되어 우선매수권이 있으며, 특별매각조건이 적용됩니다. (임차인 우선매수권 행사는 1회에 한함)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 임차인 김지영은 대항력이 없으나, 전세사기피해자 결정문 제출로 우선매수권이 있습니다. 보증금이 미상인 것은 아니지만, 전세사기 피해자로 인한 우선매수권 행사는 낙찰에 영향을 줄 수 있는 중요 사항이므로 면밀한 검토가 필요합니다.

5. 상권분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보에 따르면, 동일 건물 또는 인접 건물인 "순천산이고운더테라스"(2019년 준공)의 경우, 2024년 8월 1층 84.98㎡가 37,000만원에 거래되었고, 2026년 3월 예정된 3층 84.98㎡는 23,500만원에 거래되었습니다.

이는 ㎡당 약 435만원에서 276만원 수준입니다. 본건의 전용면적 24.20㎡에 대입하면, 2024년 실거래가 기준으로는 약 10,539만원, 2026년 예정 실거래가 기준으로는 약 6,691만원 수준의 시세를 추정해 볼 수 있습니다. 감정가(6,530만원)는 2026년 예정 실거래가 수준과 유사합니다. 다만, 본건은 2015년 준공된 도시형생활주택으로, 비교 대상인 2019년 준공된 연립주택과는 연식 및 유형에서 차이가 있습니다.

6. 생활정보

* 주변 편의시설: 주거지대로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 순천향림중학교가 인근에 위치합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 복잡성: 대항력 없는 임차인이 전세사기 피해자로서 우선매수권을 행사할 경우, 경매 절차 및 낙찰 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지 별도등기: 토지에 대한 별도등기가 존재했으나, 근저당권자(신청채권자)의 말소동의서가 제출되어 말소될 예정입니다.

* 공유자우선매수신고: 물건에 대해 공유자우선매수신고가 있었으므로, 실제 입찰 시 공유자가 우선매수권을 행사할 가능성이 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 순천시 석현동에 위치한 도시형생활주택으로, 감정가는 6,530만원입니다. 전용면적 7.3평으로 소형 주거 공간입니다. 임차인이 대항력은 없으나 전세사기 피해자로서 우선매수권을 행사할 수 있다는 점이 가장 큰 변수입니다. 말소기준 권리 이하의 권리들은 소멸될 것으로 예상되나, 임차인과의 관계는 면밀한 법률 검토가 필요합니다. 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 보이나, 이는 소형 면적과 임차인 이슈 등을 고려한 결과일 수 있습니다.

9. 투자 포인트

* 소형 면적으로 투자 부담이 비교적 적을 수 있습니다.

* 전세사기 피해자 우선매수권 행사를 염두에 둔다면, 특정 금액 이하로 취득 가능할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 주거 지역 내에 위치하여 향후 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

현 시세 분석 및 감정가, 임차인 우선매수권 행사 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가 수준을 고려한 입찰이 권장됩니다.

* 감정가: 65,300,000원

* 시세 추정치 (낮은 범위): 약 67,000,000원

* 예상 입찰가 범위: 65,000,000원 ~ 75,000,000원

본 물건은 임차인의 우선매수권 행사 여부에 따라 결과가 달라질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 확인 및 추가적인 법률 검토를 수행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.