나이스옥션 법원경매 순천 2025타경377 [5] 전라남도 순천시 석현동 197-7 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경377 [5] 전라남도 순천시 석현동 197-7 3층301호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경377
• 주소: 전라남도 순천시 석현동 197-7 3층301호
• 용도: 다세대주택

순천지원 경매2계 2025타경377 | 소재지: 전라남도 순천시 석현동 197-7 3층301호 | 감정가: 65,300,000원 | 최저가: 45,710,000원 | 용도: 다세대주택

1. 순천지원 2025타경377 (5) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 순천지원 2025타경377 (5) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 전라남도 순천시 석현동 197-7, 3층 301호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정가는 65,300,000원입니다.

토지 면적은 10.25㎡ (약 3.10평)이며, 토지 지분 또한 10.25㎡ (약 3.10평)입니다.

건물 면적은 24.20㎡ (약 7.32평)이며, 건물 지분은 24.2㎡ (약 7.32평)입니다.

토지 제시외 면적 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 여OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.1. 1.입지조건

본건은 전라남도 순천시 석현동에 위치하며, 주변에 순천향림중학교가 서측에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 다세대주택, 단독주택, 점포 등이 혼재하는 주거지대로서 전반적으로 보통 수준입니다.

차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형의 형상을 하고 있으며, 주거용 건부지로 이용되고 있습니다.

건물의 북동측으로는 폭 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

1.1. 2.권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

권리관계 확인 시, 공유자우선매수신고가 접수된 상태입니다.

특히 주의해야 할 사항으로는, 전세사기 피해자 임차인의 우선매수권이 존재하며, 임차인 우선매수신고는 1회에 한한다는 특별매각조건이 있습니다.

또한, 토지에 대한 별도 등기 사항에 대해 말소 동의서가 제출된 상태입니다.

1.1. 3.상권분석

본건 주변 지역은 다세대주택, 단독주택 및 일부 점포들이 혼재된 주거지역입니다.

토지이용계획상 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(상업지역(전축종제한지역)) 및 건축법에 따른 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당됩니다.

또한, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있어, 해당 구역 내에서의 개발이나 건축 시 관련 규제를 받을 수 있습니다.

주변 지역을 분석한 결과, 직접적으로 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.1. 4.생활정보

건물은 철근콘크리트 구조에 철근콘크리트 지붕을 갖춘 지상 6층 건물입니다.

외벽은 석재 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배, 타일 붙임 및 개별 인테리어 마감으로 되어 있으며, 창호는 샷시창호입니다.

이용 상태는 대부분 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.

다만, 기호(17-더)~(19-머) 부분은 공부상 '사무소'로 되어 있으나, 탐문 조사 결과 현황 '다세대주택'으로 이용 중인 것으로 파악되었습니다.

내부 설비로는 통상적인 위생시설, 급배수시설, 소화전시설, 도시가스 보일러시설이 갖추어져 있으며, 승강기 설비도 구비되어 있습니다.

1.1. 5.잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 공부상 용도와 실제 이용 상태의 차이입니다. 일부 호실이 공부상 '사무소'이나 현황 '다세대주택'으로 이용 중이므로, 추후 원상복구 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

임대 관계는 현재 파악되지 않아(미상) 인수되는 임차인이 있는지, 있다면 그 조건은 어떠한지 추가 확인이 필요합니다.

토지 이용 계획상 제한 사항(가축사육제한, 높이 제한, 상대보호구역)은 향후 건물 활용이나 증축 등에 영향을 줄 수 있습니다.

또한, 전세사기 피해자 임차인의 우선매수권 행사 가능성 및 특별매각조건(1회 제한)은 낙찰 후 복잡한 권리 관계를 발생시킬 수 있는 요소입니다.

1.1. 6.종합 의견

본 물건은 순천시 석현동에 위치한 다세대주택으로, 일반상업지역 내에 자리하고 있어 향후 개발 가능성을 엿볼 수 있습니다.

적정한 감정가와 함께 일괄매각 대상이라는 점에서 관리 용이성을 기대할 수 있습니다.

다만, 공부와 현황의 차이, 임차인 우선매수권 등 복잡한 권리 관계와 잠재적 리스크 요소를 신중하게 검토해야 합니다.

주거지로서의 기본적인 입지 조건은 갖추고 있으나, 상업지역이라는 특성과 함께 지역의 전반적인 시세 및 개발 동향을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

1.1. 7.투자 포인트

1. 저평가 가능성: 감정가 6530만원 대비 면적을 고려할 때, 시장가 대비 저평가된 부분이 있을 수 있습니다.

2. 입지: 순천향림중학교 인근의 주거지역에 위치하며, 차량 및 대중교통 접근성이 양호합니다.

3. 토지이용: 일반상업지역이라는 점은 향후 토지 활용도 측면에서 잠재력을 가질 수 있습니다.

4. 일괄매각: 토지 건물이 일괄 매각되어 권리 관계 정리가 비교적 명확할 수 있습니다 (단, 임차인 우선매수권 제외).

5. 도시형생활주택: 도시형생활주택으로서의 수요 및 가치를 고려해볼 수 있습니다.

법원 정보

순천지원 경매2계