나이스옥션 법원경매 순천 2025타경377 [3] 전라남도 순천시 석현동 197-7 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 순천시 석현동 소재 ""순천향림중학교"" 서측에 위치하는 구분건물로서, 주위는
다세대주택 및 단독주택, 점포 등이 소재하는 주거지대로서, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 용도에 따른
제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

기호(1-가)~(19-머) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물로서,

외벽 : 석재 붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 및 개별인테리어 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1-가)~(16-너) : 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.
기호(17-더)~(19-머) : 공부상 사무소이나, 다세대주택으로 이용중인 것으로
탐문조사 되었음.

설비내역

통상적인 위생시설 및 급배수시설, 소화전시설, 도시가스 보일러시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 가축사육제한구역(상업지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

기호(17-더)~(19-머) : 공부상 '사무소'이나, 현황 '다세대주택' 으로 이용중인 것으로
탐문조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

토지 별도등기에 대한 말소동의서 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 순천지원 2025타경377 (3)

* 소재지: 전라남도 순천시 석현동 197-7, 2층203호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 64,700,000원

* 토지면적: 20.78㎡ (약 6.29평)

* 건물면적: 49.02㎡ (약 14.82평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 여OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 별도등기. 토지 별도등기에 대한 말소동의서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.1. 입지조건

* 위치: 전라남도 순천시 석현동 소재 "순천향림중학교" 서측에 위치합니다.

* 주변 환경: 다세대주택, 단독주택, 점포 등이 소재하는 주거지대이며, 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 용도에 따른 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 도로: 본건 북동측으로 폭 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지: 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 해당 없음)

* 권리분석 요약:

* 말소기준권리: 공화새마을금고 근저당권 (2015-09-24 접수)

* 경매개시결정: 여수엑스포새마을금고 임의경매 (2025-05-15 접수)

* 등기부채권 총액: 585,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-03-06

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 인수할 보증금이 없습니다. 다만, 임대 관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 건물 정보 (순천산이고운더테라스, 석현동 906번지):

* 건축년도: 2019년

* 주택 유형: 연립

* 면적: 전용면적 약 84.98㎡ (약 25.7평)

* 거래 사례:

* 2026년 3월 (예상): 23,500만원 (3층)

* 2024년 8월: 37,000만원 (1층)

* 시세 분석:

* 제공된 주변 시세 정보는 전용면적 약 85㎡ (25.7평)의 연립주택 기준으로, 최근 거래가 23,500만원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 본건(49.02㎡, 약 14.8평)은 면적이 더 작지만, 동일 건축 연도(2019년)의 신축급 연립/도시형생활주택이라는 점을 감안하면, 시세는 약 13,500만원 내외로 추정됩니다 (276.5만원/㎡ 적용).

* 이는 본건 감정가 6,470만원 대비 상당히 높은 수준으로, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 주변이 다세대주택, 단독주택, 점포 등이 혼재된 주거 지역입니다.

* 건축 구조: 철근콘크리트 구조, 지상 6층 건물 (본건 2층).

* 내외부 마감: 외벽 석재 붙임 및 페인팅 마감, 내벽 벽지도배, 타일붙임 및 개별인테리어 마감, 창호 샷시 창호입니다.

* 설비: 통상적인 위생시설, 급배수시설, 소화전시설, 도시가스 보일러시설, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

* 이용 상태: 공부상 '사무소'로 등재되어 있으나, 현황 '다세대주택'으로 이용 중인 것으로 탐문 조사되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 일반상업지역

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 가로구역별 최고높이 제한지역 (건축법)

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 공부와의 차이: 공부상 '사무소'이나 현황 '다세대주택'으로 이용 중입니다. 이는 향후 건축물대장 용도 변경 등 행정 절차가 필요할 수 있으며, 관련 규정을 확인해야 합니다.

* 토지 별도등기: 토지에 대한 별도등기가 있으나, 근저당권자의 말소 동의서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 등기부상 권리 관계는 최종적으로 면밀히 확인해야 합니다.

* 임대 관계: 임대 관계가 미상으로 조사되었습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 순천시 석현동에 위치한 도시형생활주택으로, 주거지로서 기본적인 입지 여건을 갖추고 있습니다.

* 최근 신축된 유사 건물과의 시세 비교 시, 감정가가 현저히 낮게 책정되어 있어 시세 차익 실현 가능성이 높습니다.

* 다만, 공부상 용도와 현황이 상이하며, 토지이용계획상의 일부 제한 사항이 존재하므로 이에 대한 충분한 검토가 필요합니다.

* 임차인의 대항력이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

* 주변에 폐기물 처리 시설 관련 이슈가 있으나, 본 물건과의 직접적인 혐오 시설 연관성은 파악되지 않았습니다.

1.7. 투자 포인트

* 낮은 감정가 대비 높은 추정 시세: 면적이 작은 점을 감안해도 시장 가격 대비 상당한 시세 차익 가능성이 있습니다.

* 준신축급 건물: 2015년 사용 승인된 건물로, 비교적 양호한 상태 유지 가능합니다.

* 대항력 없는 임차인: 명도 용이성을 확보하여 투자 리스크를 줄일 수 있습니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 권리 관계가 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 64,700,000원입니다.

* 주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 주택은 약 13,500만원 내외의 시세를 형성하고 있는 것으로 추정됩니다.

* 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원이므로, 입찰가는 감정가 이상으로 고려할 수 있습니다.

* 따라서, 본건의 잠재적 가치를 고려할 때, 보수적으로 감정가의 1.1배 ~ 1.3배 수준인 약 71,170,000원 ~ 84,110,000원 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 실제 입찰가는 시장 상황 및 경쟁자의 수에 따라 달라질 수 있으며, 더 높은 가격까지도 고려될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.