나이스옥션 법원경매 순천 2025타경377 [4] 전라남도 순천시 석현동 197-7 2층204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 순천시 석현동 소재 ""순천향림중학교"" 서측에 위치하는 구분건물로서, 주위는
다세대주택 및 단독주택, 점포 등이 소재하는 주거지대로서, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 용도에 따른
제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

기호(1-가)~(19-머) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물로서,

외벽 : 석재 붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 및 개별인테리어 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1-가)~(16-너) : 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.
기호(17-더)~(19-머) : 공부상 사무소이나, 다세대주택으로 이용중인 것으로
탐문조사 되었음.

설비내역

통상적인 위생시설 및 급배수시설, 소화전시설, 도시가스 보일러시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 가축사육제한구역(상업지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

기호(17-더)~(19-머) : 공부상 '사무소'이나, 현황 '다세대주택' 으로 이용중인 것으로
탐문조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

토지 별도등기에 대한 말소동의서 제출됨

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 순천지원 2025타경377 (4)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 물건현황

소재지: 전라남도 순천시 석현동 197-7 2층204호 (신주소: 전라남도 순천시 오리정3길 8)

용도: 도시형생활주택 (공동주택, 제2종근린생활시설)

건물구조: 철근콘크리트구조, 지상6층 건물 중 2층

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 면적정보

토지면적: 10.45㎡ (약 3.16평)

건물면적: 24.67㎡ (약 7.46평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가

감정가: 65,100,000원

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 전라남도 순천시 석현동에 소재하는 "순천향림중학교" 서측에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 점포 등이 혼재하는 주거지대로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

본건은 북동측으로 폭 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

일반상업지역에 속하며, 가축사육제한구역(상업지역(전축종제한지역)), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2015년 9월 24일 접수된 공화새마을금고 근저당권 (금585,000,000원)

본건의 등기부채권 총액은 585,000,000원입니다.

주요 권리 내역:

* 소유권보존: 최영산 (2015.09.24)

* 근저당: 공화새마을금고 (2015.09.24, 585,000,000원) - 말소기준

* 임의경매개시결정: 여수엑스포새마을금고 (2025.03.18, 456,371,430원)

* 압류: 순천시 (2025.05.15)

위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인현황

본건에는 이상현이라는 임차인이 거주 중입니다.

* 보증금: 5,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 1월 24일

* 확정일자: 2021년 2월 3일

* 배당신고일자: 2025년 6월 9일

* 대항력: 없음 (말소기준권리보다 후순위로 보입니다.)

* 임차인 이름: 이상현 (마스킹 처리: 이 )

3.3. 인수 권리

인수할 보증금 합계는 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있으나, 관련된 상세 내용은 명세서 상 빈칸으로 되어 있습니다.

대지권의 목적인 토지에 있는 별도등기에 대해 근저당권자인 신청채권자의 말소동의서가 제출된 상태입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 JSON 정보에 따르면, 인근 "순천산이고운더테라스"(2019년 건축, 약 85㎡ 전용면적)의 최근 매매가는 2026년 3월 기준 23,500만원 (2억 3천 5백만원)입니다.

이 가격을 기준으로 평당 단가를 환산하면 약 914만원/평 수준입니다.

본건(약 7.46평)에 동일한 단가를 적용 시, 약 6,818만원 수준의 시세가 예상됩니다.

4.2. 비교 물건 분석

본건은 도시형생활주택으로, 제공된 JSON의 "순천산이고운더테라스"는 연립주택으로 분류되어 있으나, 동일 생활권역 및 건물 용도(주거) 측면에서 시세 참고가 가능합니다.

다만, 본건은 2015년 사용승인된 건물로, 비교 물건(2019년 건축)보다 건축 연식이 오래되었습니다.

또한, 본건의 전용면적(24.67㎡)이 비교 물건(약 85㎡)보다 현저히 작으므로, 평당 가격 변동성을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주위가 주거지대 및 점포 등이 소재하는 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

건물 내에는 통상적인 위생시설, 급배수시설, 소화전시설, 도시가스 보일러시설, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육시설

본건 서측에 "순천향림중학교"가 소재하며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 측면에서 긍정적인 요소가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

2015년 사용승인된 건물로, 신축 건물 대비 연식에 따른 유지보수 필요성이나 가치 하락 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 공부와의 차이

등기부상 '사무소'로 등재된 일부 호실(기호(17-더)~(19-머))이 현황 '다세대주택'으로 탐문 조사되어, 공부와 현황의 불일치 가능성이 있습니다. 본건(204호)은 공부상 및 현황 모두 도시형생활주택으로 이용 중인 것으로 보입니다.

6.3. 기타 제한사항

토지이용계획 상 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 순천시 석현동에 위치한 도시형생활주택으로, 소형 면적임에도 불구하고 주거지로서의 기본적인 입지 조건과 편의시설을 갖추고 있습니다.

대항력 없는 임차인이 존재하며, 인수할 보증금이 없어 권리관계는 비교적 명확한 편입니다.

토지 별도등기에 대한 말소동의서가 제출되어 권리 관계 해소에 긍정적인 신호가 있습니다.

다만, 비교 대상 물건 대비 건축 연식이 오래되었고, 면적이 작은 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 소형 도시형생활주택으로 실거주 및 임대 수익 목적 투자 가능

* 대항력 없는 임차인으로 명도 용이 예상 (인수 보증금 0원)

* 순천향림중학교 인근으로 교육 환경 우수

* 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 접근성 양호

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 65,100,000원입니다.

주변 시세 분석 결과(약 914만원/평)를 감안할 때, 본건(약 7.46평)의 시세는 약 6,818만원 수준으로 추정됩니다.

따라서, 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황 및 부동산 가치 상승 가능성을 고려하여 보수적으로 105% ~ 110% 수준을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

예상 입찰가 범위: 약 68,355,000원 ~ 71,610,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.