나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51187 [2] 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 OOOOOOO 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고운

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)~(6)은 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 소재 전라남도해양수산과학관 남서측
인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 펜션 등이 소재함.

교통상황

기호(1)~(6) : 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 국도 및 버스정류장 등이 소재하
여 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1),(3),(5) : 부정형 완경사지로서, 나지임.
기호(2),(4),(6) : 사다리형 완경사지로서, 나지임.

인접 도로상태

기호(1)~(4) : 지적도 및 현황 맹지임.
기호(5) : 본건 동측으로 소폭의 진입로 있음.
기호(6) : 본건 북측으로 소폭의 진입로 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2),(4)~(6) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 2000m)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-0
1-06)
기호(3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 2000m) <가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지(보전산지) <산지관리법>, 중점경관관리
구역(2017-01-06)

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 사건번호 순천지원 2025타경51187 (2)로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 1235-28이며, 용도는 전(농지)입니다.

감정가는 983,041,000원이며, 토지면적은 1669.00㎡ (약 504.62평)입니다.

매각 대상은 토지이며, 채권자는 완도농업협동조합으로 추정됩니다.

주요 특징으로는 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 공동담보 물건에 해당합니다.

주의사항으로 농지취득자격증명 미제출 시 매수신청 보증금이 반환되지 않습니다.

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 여수시 돌산읍 평사리, 전라남도해양수산과학관 남서측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 농경지, 임야, 펜션 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황 측면에서는 차량 접근이 가능하며, 인근에 국도 및 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지의 형태는 기호(1),(3),(5)의 경우 부정형 완경사지 나지이며, 기호(2),(4),(6)은 사다리형 완경사지 나지로 구성되어 있습니다.

인접 도로 상태는 기호(1)~(4) 필지가 지적도 및 현황상 맹지이며, 기호(5)는 동측으로, 기호(6)은 북측으로 소폭의 진입로가 있습니다.

토지이용계획 및 제한 상태로는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 속하며, 기호(3)은 임업용산지(보전산지)로도 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리(을14, 을9)는 2022년 05월 12일자 완도농업협동조합의 근저당권 설정으로 확인됩니다.

등기부등본 상 다수의 근저당권, 지상권 설정 및 임의경매 개시결정이 있으나, 을14, 을9 등기 외 나머지 권리들은 말소 대상이거나 이미 말소된 것으로 기재되어 있습니다.

이로써 본 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권개요가 명시되어 있으나, 등기부등본 상 해당 지상권(을15, 을10)은 말소 처리된 것으로 확인됩니다.

인차인 현황으로는 인수될 보증금이 없으며, 임대관계는 미상으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 지역은 주로 농경지, 임야, 펜션 등이 분포하는 농촌 및 관광지 인근의 특성을 보입니다.

주변에 상업 시설 밀집 지역과는 거리가 있어, 일반적인 상권 형성은 미미한 것으로 판단됩니다.

전라남도해양수산과학관이 인근에 위치하여 관광객 유입 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 국도 및 버스정류장을 이용한 일반적인 대중교통 접근성은 보통 수준입니다. 차량을 이용한 접근은 가능합니다.

* 주변 시설: 전라남도해양수산과학관이 근거리에 위치하고 있어 관련 시설 이용이 용이합니다.

* 혐오 시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 확인된 혐오 시설은 없었습니다. 다만, 농경지 및 임야가 많은 지역 특성상 주변 환경은 자연 친화적입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 본건은 농지이므로, 매수 시 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 미제출 시 매각 불허가 및 매수 보증금 몰수의 위험이 있습니다.

* 맹지 및 접근성: 일부 필지가 맹지이므로, 토지 이용 및 개발 시 인접 토지와의 관계 설정이 필요할 수 있습니다. 완경사지라는 점도 물리적 제약 요인이 될 수 있습니다.

* 토지이용 규제: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역, 임업용산지(보전산지) 등 다수의 토지이용계획 및 제한이 존재하여, 향후 개발 행위 시 관련 법규 검토가 필수적입니다.

* 높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 56억 6천만원에 달하는 점은 채무 관계의 복잡성을 시사하며, 경매 진행 과정에서 변수가 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 여수시 돌산읍에 위치한 농지로서, 전라남도해양수산과학관 인근이라는 지리적 이점을 가지고 있습니다.

계획관리지역으로 향후 개발 가능성이 있으나, 농지법규, 맹지, 경사지, 다양한 토지이용 제한 등 고려해야 할 사항이 많습니다.

권리관계는 대부분 소멸될 것으로 보이나, 농지취득자격증명 확보가 가장 중요한 선결 조건입니다.

전반적으로 투자 시 신중한 검토와 법규 확인이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 여수 돌산 지역의 지가 상승 잠재력: 관광객 증가 및 지역 개발에 따른 토지 가치 상승 기대.

* 계획관리지역의 활용성: 건폐율, 용적률 등 비교적 자유로운 개발 가능성 (관련 법규 충족 시).

* 인근 관광자원과의 연계: 전라남도해양수산과학관 등 관광 시설과의 시너지 효과 기대.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제공된 감정가 983,041,000원을 기준으로, 현 시장 동향, 경쟁 물건 분석, 본건의 물리적 조건 및 법적 제한사항 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 인수 보증금은 없는 것으로 파악되므로, 이는 입찰가 산정 시 고려되지 않습니다.

다만, 농지 취득 자격 여부가 입찰 전반에 큰 영향을 미치며, 맹지 및 경사지, 개발 제한 등은 입찰가에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사, 최근 유사 물건 낙찰 사례 분석, 전문가의 심층적인 컨설팅이 필수적으로 요구됩니다.

본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.