나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51668 [2] 전라남도 광양시 진월면 마룡리 657-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동문

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1): 전라남도 광양시 옥곡면 묵백리 소재 '삼촌마을’ 북측 근거리에 위치하며, 부근은 주로 임야와 농경지 등으로 형성된 산간농경 및 임야지대임.

기호(2): 전라남도 광양시 진상면 마룡리 소재 ‘방죽마을’ 북동측 인근(기호2)에 위치하며, 부근은 농촌마을과 주변의 농경지, 임야 등으로 형성됨.

교통상황

기호(1): 2차선 도로 근접한 임야로 일반적인 교통상황은 보통시됨.
기호(2): 맹지의 토지로 일반적인 교통상황은 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형의 임야로 밤나무, 소나무, 기타 활잡목 등의 자연림임.
기호(2): 부정형의 공부상 지목 '전'으로 밤나무 및 기타 활잡목 등으로 형성된 자연림과 유사함.

인접 도로상태

기호(1): 2차선 상당의 포장도로에 구거(하천)를 끼고 근접하여 위치하고 있음.
기호(2): 맹지로서 인접지를 통해 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 농림지역, 가축사육제한구역(닭,오리,메추리,개,돼지_제한구역(1000m))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소,닭,오리,메추리,개,돼지_제한구역(350m))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 하천구역<하천법>, <추가기재사항>’
관리지역‘,’준보전산지'임.

기호(2): 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 본건 기호(1) 지상에 항공사진(스카이뷰 등) 등에 분묘 1기가 포작되고 있으나, 현장조사
시 수풀이 우거져 분묘소재부분 및 임야 전면적에 대한 분묘 소재 여부를 확인할 수 없었는
바, 경매 진행시 분묘 소재 여부는 재확인하시기 바람.

2. 본건 기호(1) 지상에 ‘사진용지‘와 같이 컨테이너 1동이 소재하고 있으나, 이동의 용이
성 등을 고려하여 평가에서 제외하였음.

3. 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 미반환), 지분매각, 특별매각조건 있음(공유자 우선매수권행사는 1회로 제한함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

순천지원 2025타경51668 (2)

1.2. 소재지

전라남도 광양시 진월면 마룡리 657-1

1.3. 용도

공부상 지목은 '전'(밭)이나, 현황은 밤나무 및 기타 활잡목 등으로 형성된 자연림 상태입니다. 토지이용계획상 농림지역, 생산관리지역에 해당합니다.

1.4. 감정가

31,407,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 4979.00㎡ (약 1506.25평)

* 토지 지분: 1653.028㎡ (약 499.93평)

* 건물면적: 0.00㎡ (없음)

1.6. 매각 대상

토지 일부 지분 매각

1.7. 경매 구분

부동산 강제경매 (채권자: 농OOOOOOOOOOO)

1.8. 건축물 정보

건축물은 존재하지 않습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 전라남도 광양시 진월면 마룡리에 위치하며, 주변은 농촌마을과 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다. (참고: 감정평가서 요약에 따르면 '기호(2)'는 진상면 마룡리 소재 '방죽마을' 북동측 인근에 위치하며, 농촌마을과 주변 농경지, 임야 등으로 형성된 지역으로 기술되어 있습니다. 본 제공된 주소 '진월면 마룡리'와 감정평가서상의 '진상면 마룡리' 표기에 약간의 차이가 있을 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.)

2.2. 교통 상황

본 토지는 맹지로서 인접지를 통해 출입해야 하며, 일반적인 교통 상황은 불편시됩니다.

2.3. 형태 및 이용 상태

토지는 부정형이며, 공부상 지목은 '전'이나 현황은 밤나무 및 기타 활잡목 등으로 이루어진 자연림과 유사한 상태입니다.

2.4. 인접 도로 상태

본 토지는 맹지로서 인접지를 통해 출입해야 하는 상태입니다.

3. 권리 분석

3.1. 말소기준권리

2025년 06월 23일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 강제경매개시결정(2025타경51668)이 말소기준권리가 될 가능성이 높으며, 해당 경매개시결정으로 인한 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 표기되어 있으나, 구체적인 지상권의 내용이 명시되어 있지 않아 확인이 필요합니다. 현재 파악된 바로는 인수되는 권리는 없습니다.)

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금이 있는 임차인은 없으며(인수 보증금 합계: 0원), 임대차 관계는 미상입니다. 그러나 임대차 관계가 미상인 점을 고려하여, 혹시 모를 대항력 있는 임차인이 있는지 추가적인 조사가 필요합니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 개발 현황

광양시는 진월면 지역에 농촌중심지 활성화 사업(달빛나루복지센터, 소공원 조성 등)을 추진하고 있으며, 망덕포구를 중심으로 남도 특화경관 조성사업 등 관광 개발 사업도 진행되고 있습니다. 또한, 진월면사무소 신축 공사가 진행되는 등 지역 기반 시설 확충 노력이 있습니다. 이러한 개발은 지역 전반의 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

4.2. 주변 개발 제한

본 물건은 농림지역, 생산관리지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(기호2), 임업용산지, 하천구역(기호1) 등 여러 토지이용계획 및 제한 사항이 적용됩니다 [cite:not found]. 이는 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

4.3. 실거래 사례

진월면 마룡리 일대의 답(밭) 토지 실거래가는 평당 약 15만원 수준으로 확인됩니다. 단독주택의 경우, 연면적 91.39㎡(27평) 토지 450.6㎡(136평) 건이 2025년 1월 약 2억 1천만원에 거래된 사례가 있습니다. 본 물건은 지분 매각이라는 특성이 있어 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설

본 물건지 인근의 주요 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 진월면 소재지에는 면사무소, 복지센터 등이 위치하여 기본적인 행정 및 복지 서비스를 이용할 수 있습니다. 더 자세한 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 인근 읍면 소재지 이용이 필요할 것으로 보입니다.

5.2. 교통 접근성

본 물건은 맹지로서 도로 접근성이 불편하며 [cite:not found], 대중교통 이용이 용이하지 않을 것으로 예상됩니다.

5.3. 기타

진월면은 섬진강과 남해가 만나는 지점에 위치하며, 망덕포구, 정병욱 가옥, 선소마을 등 역사적·문화적 자원을 보유하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

본 물건은 지목이 '전'이므로, 매수인은 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수되고 매각이 불허가될 수 있습니다 [cite:not found].

6.2. 지분 매각으로 인한 복잡성

토지의 일부 지분만 매각되므로, 향후 공유자들과의 원만한 관계 설정 및 토지 이용에 대한 협의가 필요하며, 이 과정에서 분쟁의 소지가 발생할 수 있습니다.

6.3. 맹지 및 접근성 문제

맹지로서 토지에 대한 접근성이 매우 낮아, 건축 또는 개발 시 큰 제약이 따릅니다.

6.4. 분묘기지권 존재 가능성

감정평가서 요약에 따르면, '기호(1)' 지상에 분묘 1기가 포착되었으나 현장 확인이 어려웠다는 내용이 있습니다 [cite:not found]. 비록 해당 내용이 '기호(1)' (옥곡면 묵백리 소재)에 대한 기술이지만, 본 건과 연관성이 있을 수 있어 분묘기지권 성립 가능성을 염두에 두고 현장 조사를 철저히 해야 합니다. (참고: '기호(1)'의 위치가 제공된 주소지('진월면 마룡리')와 다르므로, 분묘의 존재 여부는 반드시 현장에서 직접 확인해야 합니다.)

6.5. 토지이용계획 제한

농림지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 각종 규제사항이 존재하여 개발 행위가 제한될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 광양시 진월면 마룡리에 소재한 토지의 일부 지분 매각 건입니다. 공부상 지목은 '전'이나 현황은 자연림 상태이며, 맹지로서 접근성이 매우 낮고 농지 취득 자격 증명 제출이 필수적인 등 취득 및 이용에 있어 까다로운 조건이 많습니다. 또한, 지분 매각으로 인한 향후 공유자와의 관계 설정이 중요하며, 분묘기지권 성립 가능성 등의 잠재적 리스크가 존재합니다. 토지이용계획상 다양한 제한사항도 확인됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 광양만권 개발 수혜 가능성

광양만권 경제자유구역 등 지역 개발 계획과 연계하여 장기적인 토지 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

8.2. 농지법규 충족 시 잠재적 활용

농지 관련 법규를 충족하고 향후 개발 계획이 수립된다면 농업용 또는 산지 개발 등 잠재적 활용 가능성이 있습니다.

8.3. 공유자 우선매수 신고 활용

특별 매각 조건으로 공유자 우선매수권 행사가 가능하나, 1회로 제한되고 매수보증금 미납 시 효력 상실 등 조건이 있으므로 관련 내용을 정확히 파악해야 합니다 [cite:not found].

9. 예상 입찰가

본 물건은 토지 일부 지분 매각, 맹지, 농지 취득 관련 까다로운 조건, 분묘기지권 존재 가능성, 그리고 향후 공유자와의 협의 필요성 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 따라서, 이러한 제반 사항을 종합적으로 고려하여 매우 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 현재로서는 감정가 31,407,000원을 기준으로 하되, 시장 조사 및 현장 답사를 통해 예상되는 추가 비용과 가치를 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.