나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31296 [5] 전북특별자치도 전주시 완산구 경원동1가 37-2 6층601호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전주 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 경원동1가 소재 ""풍남동주민센터"" 북측 인근에
위치하며 주위는 근린생활시설이 밀집되어 있는 상가지대임.

교통상황

인근에 시내버스승강장 있으며 차량통행 원활함.

건물의 구조

철근콘크리트 및 조적조 슬래브지붕 6층

이용상태

일련번호 1~5) 근린생활시설, 6) 주택이나 현황 모두 ""공실""임.

설비내역

엘리베이터시설, 공용부분에 위생 및 급배수 시설 등

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형, 상업용

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복4차선 포장도로 있으며 남측으로 노폭 약 2미터의 막다른 도로 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1~3)일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(2024-02-29)(역사
도심 지구단위계획구역), 대로3류(폭 25m~30m)(접합) 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거
밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존
및 활용에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,
역사문화환경보존지역<전라북도지정문화재보호조례> 산림 하천 전원개발 항목은 관련부서
확인협의

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

현황은 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31296 (5)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 경원동1가 37-2, 6층 601호

용도: 제2종근린생활시설 (건축물대장 상)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트 및 조적조 슬래브지붕 6층)

사용승인일: 1991년 6월 27일 (건축물대장 상)

감정가: 83,000,000원

토지 면적: 19.72㎡ (약 5.97평)

건물 면적: 55.48㎡ (약 16.78평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 부안수산업협동조합 (등기부 요약 상 임의경매 신청 채권자)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 경원동1가 소재 ""풍남동주민센터"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설이 밀집되어 있는 상가지대임.

교통상황: 인근에 시내버스승강장이 있으며 차량 통행이 원활함.

인접 도로상태: 본건 북측으로 왕복 4차선 포장도로가 있으며, 남측으로 노폭 약 2미터의 막다른 도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(2024-02-29)(역사도심 지구단위계획구역), 대로3류(폭 25m~30m)(접합). 또한 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 현상변경허가 대상구역 등에 해당함.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

* 소유권이전: 주식회사푸른건설 (2021.02.10), 채빈플라워주식회사 (2023.08.25, 대물변제)

* 근저당권: 수협엔피엘대부주식회사 (804,000,000원, 2021.02.10) - 말소기준권리

* 가압류: 경기신용보증재단 (80,000,000원, 2024.09.23)

* 임의경매: 부안수산업협동조합 (712,079,843원, 2025.05.30) - 본건 경매 사건

* 압류: 동안양세무서장 (2025.06.17)

인수/소멸 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으며, 등기부채권 총액은 884,000,000원임.

임차인 현황:

* 주식회사스타포드: 보증금 5,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2022-01-27. 대항력 없음.

* 본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 상권 특성: 본건이 소재한 경원동1가는 풍남동주민센터 인근에 위치하며, 다양한 근린생활시설이 밀집된 활발한 상가지대임.

주변 시설:

* 관광/문화 시설: 풍남문, 전주향교, 경기전, 전동성당, 전주 한옥마을 등 주요 관광지가 인접하여 유동인구가 풍부함.

* 편의 시설: 다수의 식당, 카페, 은행, 병원, 약국 등 상업 및 생활 편의시설이 밀집되어 있음.

* 행정 시설: 풍남동 주민센터가 인근에 위치하여 행정 이용이 편리함.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 다양한 상업 시설이 밀집되어 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의성이 높음.

문화/여가 시설: 전주 한옥마을을 비롯한 역사, 문화 시설들이 가까이 있어 여가 활동에 용이함.

주거 환경: 상업지역에 위치하지만, 주변의 문화적 자원과 잘 갖추어진 편의시설은 거주 및 상업 활동에 긍정적인 영향을 줄 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

현황 공실: 현재 공실 상태로 즉시 임대 수익 발생은 어려우나, 공실로 인한 명도 저항은 적을 수 있음.

권리상 리스크: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 인수 의무는 없습니다.

법규상 리스크: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등 다양한 도시계획 제한사항이 있어 향후 건축 및 개발에 영향을 줄 수 있음.

기타 리스크: 공동담보 물건으로, 타 물건의 진행 상황이 본건에 영향을 미칠 수 있음.

1.6. 종합 의견

이 물건은 전주 시내 상업 지역의 핵심 입지에 위치한 근린상가 건물로, 풍남동 주민센터 인근에 자리하여 접근성이 양호합니다. 감정가는 8300만원이나, 등기부상 채무 총액이 8억 8천만원이 넘어 권리관계가 복잡합니다. 현재 공실 상태이며, 대항력 없는 임차인이 1개소 있으나 보증금 인수 부담은 없습니다. 다양한 도시계획 제한이 존재하나, 인근의 풍부한 관광 자원과 잘 발달된 상권은 향후 임대 수요 및 가치 상승을 기대하게 합니다.

1.7. 투자 포인트

핵심 상권 내 위치: 전주 시내 주요 지역에 인접하여 유동인구가 풍부하며, 풍부한 관광 자원과의 연계성이 높음.

낮은 감정가 대비 면적: 19.72㎡의 토지 지분과 55.48㎡의 건물 면적은 소형 상가로서 활용 가능성이 있으며, 인근 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있음.

도시재생 및 개발 잠재력: 역사도심 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 정책에 따른 가치 상승을 기대할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

감정가 83,000,000원을 기준으로, 본 물건의 중심 상업지 내 입지, 현재 공실 상태, 복잡한 권리관계, 다양한 도시계획 제한 등을 종합적으로 고려할 때, 65,000,000원 ~ 75,000,000원 범위에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 이는 낙찰 후 공실 해소 및 명도 후 임대 수익 확보 가능성을 고려한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.