나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31296 [4] 전북특별자치도 전주시 완산구 경원동1가 37-2 5층502호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전주 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 경원동1가 소재 ""풍남동주민센터"" 북측 인근에
위치하며 주위는 근린생활시설이 밀집되어 있는 상가지대임.

교통상황

인근에 시내버스승강장 있으며 차량통행 원활함.

건물의 구조

철근콘크리트 및 조적조 슬래브지붕 6층

이용상태

일련번호 1~5) 근린생활시설, 6) 주택이나 현황 모두 ""공실""임.

설비내역

엘리베이터시설, 공용부분에 위생 및 급배수 시설 등

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형, 상업용

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복4차선 포장도로 있으며 남측으로 노폭 약 2미터의 막다른 도로 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1~3)일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(2024-02-29)(역사
도심 지구단위계획구역), 대로3류(폭 25m~30m)(접합) 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거
밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존
및 활용에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,
역사문화환경보존지역<전라북도지정문화재보호조례> 산림 하천 전원개발 항목은 관련부서
확인협의

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

현황은 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31296 (4)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부안수산업협동조합

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 경원동1가 37-2, 5층 502호 (새주소: 전북특별자치도 전주시 완산구 충경로 76, 5층 502호)

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

감정가: 254,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 44.42㎡ (약 13.44평)

토지 지분: 44.4199㎡ (약 13.44평)

건물면적: 170.17㎡ (약 51.48평)

건물 지분: 170.17㎡ (약 51.48평)

건물 총 연면적: 1987.27㎡ (약 601.17평) (6층 규모)

특이사항: 공동담보

주의사항: 현황은 공실임

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 경원동1가 소재 "풍남동주민센터" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 근린생활시설이 밀집되어 있는 상가지대임.

2.2. 교통 및 도로 접근성

인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 통행 또한 원활함.

본건 북측으로는 왕복 4차선 포장도로가 접해 있으며, 남측으로는 노폭 약 2미터의 막다른 도로가 위치함.

2.3. 토지 이용 계획 및 규제

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(역사도심 지구단위계획구역)으로 지정되어 있음.

대로3류(폭 25m~30m)에 접합하며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 현상변경허가 대상구역으로 지정되어 있어 토지 이용 및 건축 시 관련 법규를 준수해야 함.

3. 권리분석

3.1. 권리 설정 현황

말소기준권리보다 선순위인 소유권이전 등기(2021-02-10, 주식회사푸른건설, 대물변제 2023-08-25 채빈플라워주식회사)가 존재하나, 경매로 인해 말소될 것으로 예상됨.

후순위로 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등 다수의 권리가 설정되어 있으나, 모두 말소 예정임.

3.2. 말소 기준 권리

수협엔피엘대부주식회사의 근저당권 (접수일자: 2021-02-10)이 말소기준 권리임.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수되는 보증금 합계는 0원임.

4. 상권분석

4.1. 상권 개요

본건이 위치한 경원동1가 지역은 전주시의 중심 상업지구 중 하나로, 다양한 근린생활시설 및 상업 시설이 밀집되어 있어 유동 인구가 비교적 풍부한 지역임. 풍남동 주민센터 인근으로 지역 주민들의 접근성이 좋음.

4.2. 건물 현황

건물은 철근콘크리트 및 조적조 슬래브지붕의 6층 건물이며, 본건은 5층 502호임.

주요 용도는 제2종 근린생활시설로, 건축물 현황상 엘리베이터 시설 및 공용 부분 위생, 급배수 시설 등이 갖추어져 있음.

현재 모든 이용 상태(일련번호 1~6)는 공실임.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 공공기관

"풍남동주민센터"가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리함.

상가지대이므로 다양한 편의시설이 소재할 것으로 예상되며, 버스 승강장 등 대중교통 이용이 용이함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

현재 물건 전체가 공실 상태이므로, 낙찰 후 공실 장기화 시 임대 수익 확보에 어려움이 있을 수 있음. 적극적인 임대 마케팅 및 관리 방안이 필요함.

6.2. 도로 접근성 제한

남측으로 노폭 약 2미터의 막다른 도로가 존재하여, 건물 이용자 또는 차량의 접근 시 일부 불편함이 있을 수 있음.

6.3. 지역 지구 규제

본건 토지는 역사문화환경보존지역, 현상변경허가 대상구역 등 다수의 역사문화 관련 규제를 받고 있어, 향후 건물 증축, 개축, 리모델링 시 문화재 관련 부서의 협의 및 허가가 필요할 수 있으며, 이로 인해 사업 계획에 제약이 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

전주시 완산구 중심 상업지역에 위치한 6층 건물 내 5층 상가 물건으로, 교통 및 상권 접근성이 양호함.

건물 전체가 공실 상태이고, 역사문화환경보존지역 등 다수의 용도 규제가 존재하여 향후 임대 및 활용에 있어 신중한 접근이 요구됨.

권리 분석상 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없어 안전한 입찰이 가능하나, 현 공실 상태를 고려한 시세 조사 및 임대 계획 수립이 필수적임.

8. 투자 포인트

* 전주시 완산구의 주요 상업 지역에 위치하여 배후 수요 확보 가능성이 있음.

* 6층 건물 내 5층으로, 비교적 높은 층으로 탁 트인 시야 확보 및 쾌적한 환경 기대.

* 토지와 건물이 일괄 매각되어 별도의 권리관계 정리 없이 명확한 소유권 취득 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 254,000,000원이며, 임차인 현황상 인수되는 보증금이 없어 감정가에서 차감할 금액은 없습니다.

예상 입찰가 산정 시에는 다음 사항을 고려해야 합니다.

* 현재 공실 상태를 고려한 시장 임대료 수준 및 예상 공실 기간.

* 물건의 실제 상태, 향후 수리 및 관리 비용.

* 인근 유사 물건의 매매 및 임대 시세.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항에 따른 활용 가치 변동 가능성.

* 향후 예상되는 명도 비용 및 기간.

투자자는 상기 요인들을 종합적으로 분석하여 본 물건의 적정 가치를 판단하고, 이를 바탕으로 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.