나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경1366 [1] 경상남도 밀양시 삼문동 15-24 리치빌 2,3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정암 · 평가일 2024.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 삼문동 소재 "밀양여자중학교" 북측 인근에 위치하고 있는 리치빌
2,3층 301호(집합건축물대장상 전체면적: 2,034.6742㎡)로서 주변은 아파트단지 및 일반주택
, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고, 인근의 주간선도로 및 대중교통수단 등을 고려시 전반적인
교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 7층 건물 내 2,3층 301호로서, 본건은 내부계단 등을 이용하여
2,3층간 상호 통행이 가능한 구조이며,
외 벽: 화강석붙임 및 몰탈위페인팅마감 등,
내 벽: 벽지도배 및 목재 및 석재 마감, 페인팅, 타일 등 개별인테리어마감,
바 닥: 석재깔기, 마루, 타일 등 개별인테리어마감,
창 호: 새시창구조임.

이용상태

기호1: 2층 - 일반목욕장(남탕) 등으로 이용중임.
3층 - 일반목욕장(여탕), 찜질방, 헬스장, 요가실 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재경보 및 탐지설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 승강기설비,
천정매립형 냉난방설비(수냉식 포함), 목욕장 등 관련설비(목욕장용 급배수설비, 각종 펌프
류 및 배관설비, 보일러, 폐수열원히트펌프설비, 연수설비, 압력챔버, 부스터펌프, 컨트롤판
넬, 물탱크 등 목욕장및 찜질방 관련설비 일체) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 부정형의 평지로서 "주상용"건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 남측으로 소로1류에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권의 목적인 토지는 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m∼12m)(접합), 가축사육제
한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호
에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-07-13)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육
환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보호법>임.

공부와의 차이

본건은 집합건축물대장상 용도가‘일반목욕장’이나 현황 일반목욕장 및 찜질방, 헬스장 등
으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.
나. 기 타 : 본건 기호1 중 찜질방 부분은 장기간 운영중단으로 미가동상태인 것으로 탐
문되는 바 정상 작동 가능 여부 등은 경매입찰시 재확인을 요함.

물건 비고

제시외 건물(1-1) 매각 포함. 집합건축물대장상 용도가 '일반목욕장'이나 현황 '일반목욕장 및 찜질방, 헬스장 등'으로 이용중. 내부 계단을 이용하여 2,3층 상호통행이 가능한 구조임. 목욕장 관련설비(목욕장용 급배수설비, 각종 펌프류 및 배관설비, 보일러, 폐수열원히트펌프설비, 연수설비, 압력챔버, 부스터펌프, 컨트롤판넬, 물탱크 등)는 본건 용도에 따른 필수적 부속설비로서 본건에 포함하여 평가함(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 경상남도 밀양시 삼문동 15-24번지 (새주소: 경상남도 밀양시 중앙로 234-9) 리치빌 2, 3층 301호에 위치한 부동산 임의경매 물건입니다.

사건번호는 밀양지원 2024타경1366 (1)이며, 용도는 근린상가입니다.

감정가는 2,240,658,000원입니다.

토지 면적은 642.18㎡ (약 194.42 평)이고, 건물 면적은 308.15㎡ (약 93.24 평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 동OOOOOOOOO (동창원농업협동조합)입니다.

집합건축물대장상 용도는 '일반목욕장'이나, 현황은 '일반목욕장 및 찜질방, 헬스장 등'으로 이용 중입니다.

내부 계단을 통해 2층과 3층 간 상호 통행이 가능하며, 목욕장 관련 설비 일체가 본건에 포함되어 평가되었습니다.

제시외 건물(1-1)도 매각에 포함됩니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 밀양시 삼문동 소재 "밀양여자중학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트단지, 일반주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 지역 내 수요를 확보할 수 있는 환경입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근 주간선도로 및 대중교통수단 이용을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지 이용 계획상 본건 토지는 제3종일반주거지역에 속하며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 배출시설설치제한지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

등기부 요약 결과, 본건은 2004년 2월 24일 김영근 소유권 보존 등기 후, 2004년 3월 18일 손명식 외 1명에게 소유권 이전되었습니다.

말소기준권리인 동창원농업협동조합의 근저당권(1,950,000,000원, 2004년 3월 29일 접수) 외 손경식 외 1명의 근저당권(1,000,000,000원, 2005년 2월 4일 접수)이 설정되었습니다.

채권 총액은 2,950,000,000원입니다.

2024년 7월 5일 동창원 명의로 임의경매 개시결정 등기가 접수되었습니다.

모든 근저당권 및 임의경매 등기된 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 김상숙

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 미상

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

* 이수동

보증금: 10,000,000원

차임: 200,000원

전입일자(사업일자): 2005-08-01

확정일자: 2005-11-14

배당신고일자: 2024-09-06

대항력: 없음

* 조금순

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-10-06

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

* 최현미

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2017-08-16

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

전체 임차인의 경우 대항력이 없어 보증금 인수 금액은 0원입니다. 따라서 명도 과정에서 임차인으로 인한 추가적인 금전적 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 현재 일반목욕장, 찜질방, 헬스장 등의 용도로 복합 활용되고 있습니다.

인근에 아파트 단지 및 주택가가 위치하여 잠재적인 고객층이 존재합니다.

상권 자체는 지역 주민들을 기반으로 하는 근린생활시설 위주로 형성되어 있으나, 해당 업종(목욕탕, 찜질방)에 특화된 상권으로 볼 수 있습니다.

상가로서의 일반적인 활용보다는 현재 운영 중인 업종과 유사한 사업을 고려하는 경우 더욱 유리할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설로는 밀양여자중학교가 북측 인근에 위치하며, 이는 상대보호구역 및 절대보호구역에 해당됩니다.

교통 접근성은 양호하며, 차량 이용 시 편리하게 접근할 수 있습니다.

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

현황 용도와 공부상 용도의 불일치는 주의가 필요합니다. 집합건축물대장상 용도는 '일반목욕장'이나, 현황은 '일반목욕장 및 찜질방, 헬스장 등'으로 이용 중이므로, 향후 행정 처리 시 관련 사항을 확인해야 합니다.

찜질방 부분은 장기간 운영이 중단된 상태로, 정상 작동 여부 및 수리 필요성에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다. 이에 따른 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

목욕장 관련 설비 일체가 포함되어 평가되었으나, 설비의 노후화 또는 유지보수 상태에 따라 추가적인 자금이 소요될 수 있습니다.

채권 총액(29.5억원)이 감정가(22.4억원)보다 높아 경매가 취소될 가능성은 낮으나, 낙찰가 결정에 영향을 미칠 수 있습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등에 해당되므로, 관련 법규 준수 여부를 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 밀양시 삼문동에 위치한 상가 건물로, 현재 일반목욕장, 찜질방, 헬스장 등으로 복합 운영 중입니다.

등기부상 권리관계는 말소기준권리인 근저당권 이하 모두 매각으로 소멸되며, 임차인 관련 인수되는 보증금은 없습니다.

따라서 명도 절차는 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

다만, 공부상 용도와 현황 용도의 불일치, 찜질방 운영 중단 상태, 목욕장 설비의 유지보수 필요성 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

주변 배후 수요를 바탕으로 관련 업종 운영 시 안정적인 사업 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

모든 권리관계가 매각으로 소멸하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없습니다.

대항력 있는 임차인이 없어 명도 절차가 용이할 것으로 예상됩니다.

다양한 용도로 활용 가능한 복합 시설로서 잠재적 가치가 있습니다.

지역 주민을 대상으로 하는 업종 운영 시 안정적인 수익 창출이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

인수되는 보증금: 0원

감정가: 2,240,658,000원

본 건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현황 및 잠재적 리스크 요인(용도 불일치, 설비 상태, 찜질방 운영 중단 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 정확한 시세 조사와 현장 방문을 통한 철저한 확인 후 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.