나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경3089 [2] 경상남도 창녕군 창녕읍 말흘리 산20-3 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경남

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경상남도 창녕군 창녕읍 말흘리 소재 "창녕슈퍼텍고등하교" 남동측 인근에
위치하며, 부근은 시가지주변의 주택, 농경지 및 임야 혼성지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 기호1,3,5는 차량 접근이 가능하며, 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1 : 부정형으로 서향의 완경사지이며 지목이 전(휴경지)이나 임야와 유사함.
기호2,3 : 기호2는 사다리형, 기호3은 부정형으로 서향의 급경사지이며, 자연림임.
기호4 : 부정형으로 서향의 완경사지이며, 자연림임.
기호5 : 부정형으로 서향의 완경사지이며, 도로 및 나지임.

인접 도로상태

기호1,3 : 북측으로 약 5미터 폭의 콘크리트포장도로와 접함.
기호2,4 : 맹지이며 기호1,3을 경유하여 접근 가능함.
기호5 : 약 3.5-5미터 폭의 콘크리트포장도로와 접함(기호5의 일부가 도로임)

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지,
기호2-4 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>,
기호5 : 제2종전용주거지역, 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

기호1-4 : 지상에 소나무 등 자연생 수목이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가)임대관계 : 미상임.
나)기타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 육안 식별이 어려운 분묘 소재할 수 있으며 이를 위한 분묘기지권 성립 여부는 불명. [목록 2,4] 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 밀양지원 2024타경3089 (2)

* 소재지: 경상남도 창녕군 창녕읍 말흘리 산20-3

* 용도: 임야

* 감정가: 227,071,000원

* 토지면적: 2959.00㎡ (약 895.15평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 영산농업협동조합 (등기부 을1, 을2, 갑7 기준)

* 총 등기부채권액: 2,795,000,000원

* 공부와의 차이: 없음

* 제시 외 물건: 기호1-4: 지상에 소나무 등 자연생 수목이 소재함.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건 토지는 경상남도 창녕군 창녕읍 말흘리 소재 "창녕슈퍼텍고등하교" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 시가지주변의 주택, 농경지 및 임야 혼성지대로서 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 기호1,3,5는 차량 접근이 가능하며, 대중교통사정은 보통임.

* 인접 도로상태:

* 기호1,3: 북측으로 약 5미터 폭의 콘크리트포장도로와 접함.

* 기호2,4: 맹지이며 기호1,3을 경유하여 접근 가능함.

* 기호5: 약 3.5-5미터 폭의 콘크리트포장도로와 접함(기호5의 일부가 도로임)

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호1: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지.

* 기호2-4: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

* 기호5: 제2종전용주거지역, 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

1.1. 1. 주변 시설 정보

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 부동산의 직접적인 인근에서 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 본 건의 입지 특성상 주택, 농경지, 임야 등이 혼합된 환경입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 근저당권 (을1, 2014-12-11), 권리금액 2,145,000,000원.

* 주요 등기사항 요약:

* 소유권이전: 1970-07-09, 2014-08-21 (매매 51,200,000원)

* 근저당권: 2014-12-11 (2,145,000,000원) - 말소기준권리

* 지상권설정: 2014-12-11 - 말소 (단, 물건명세서(2026-05-15)에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'로 기재되어 있어, 해당 지상권의 소멸 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다. 이는 중요한 리스크 요인이 될 수 있습니다.)

* 근저당권 (공동담보): 2017-07-07 (200,000,000원) - 말소

* 가압류: 2018-12-06 (250,000,000원), 2018-12-10 (200,000,000원) - 말소

* 임의경매개시결정: 2024-12-09 (767,584,996원) - 말소

* 인수되는 권리: 등기부상 명시된 권리들은 말소 기준권리 이하로 모두 소멸될 것으로 예상되나, 상기 '지상권' 관련 부분은 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계: 0원. 임대 관계는 미상임.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 주로 임야로 구성되어 있어 일반적인 상권 분석은 제한적입니다.

* "창녕슈퍼텍고등하교"가 인근에 위치하여 교육 시설과의 접근성이 있습니다.

* 주변 지역은 주택, 농경지, 임야가 혼재된 환경입니다.

* 토지 이용 계획상 자연녹지지역, 준보전산지, 제2종전용주거지역 등이 혼합되어 있어, 향후 지역 개발 계획에 따라 활용 가능성이 일부 존재합니다.

1.4. 생활정보

* 인근에 "창녕슈퍼텍고등하교"가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 주변은 주택, 농경지, 임야가 혼합된 자연 친화적인 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

* 대중교통 이용이 가능한 수준이나, 자가 차량 이용이 더 편리할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 육안으로 식별이 어려운 분묘가 소재할 수 있으며, 이에 따른 분묘기지권 성립 여부가 불명확하여 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

* 맹지: 토지 기호 2, 4는 맹지이므로 접근성 확보를 위한 방안이 필요합니다.

* 경사도: 기호 2, 3 토지는 급경사지이며, 기호 1, 4, 5 토지는 완경사지이므로 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역, 준보전산지, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 대한 법적 제한이 있습니다.

* 지상권 인수 가능성: 등기부상 지상권이 말소된 것으로 표시되어 있으나, 최신 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권개요'가 언급되어 있어, 해당 지상권이 낙찰자에게 인수될 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인 중 하나입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창녕군 창녕읍에 위치한 임야로, "창녕슈퍼텍고등하교" 인근에 자리하고 있습니다. 토지는 자연녹지지역, 준보전산지, 제2종전용주거지역 등 다양한 용도지역으로 구성되어 있어 복합적인 개발 가능성을 내포하고 있습니다. 그러나 일부 맹지, 급경사, 분묘기지권 성립 가능성 등 토지 자체의 물리적, 법적 제약 사항이 존재합니다. 특히, 등기부상 말소된 지상권이 최신 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 점은 낙찰자가 부담해야 할 권리가 존재할 가능성을 시사하므로, 입찰 전 반드시 명확한 확인이 선행되어야 합니다. 또한, 총 채권액이 감정가 대비 매우 높아 유찰될 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* "창녕슈퍼텍고등하교" 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 양호한 점을 활용할 수 있습니다.

* 토지 중 일부(기호 5)가 제2종전용주거지역으로 지정되어 있어, 향후 주거용지 개발 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 경매 물건의 특성상 시장 가격보다 저렴하게 취득할 기회를 제공할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금 합계가 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 이를 제외하고 고려합니다.

본 물건의 예상 입찰가를 특정하기 위해서는 주변 시세, 유사 물건의 최근 거래 사례, 지역 개발 계획, 법원 경매 동향, 입찰 경쟁률 등 심층적인 시장 조사가 필수적입니다.

특히, 높은 총 채권액과 잠재적인 지상권 인수 가능성 등 리스크 요인을 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요할 것으로 판단됩니다. 유찰 가능성을 염두에 두고, 해당 리스크를 충분히 반영한 가격 전략 수립이 중요합니다. 정확한 입찰가 산정은 별도의 전문적인 분석을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.