나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경3270 [3] 경상남도 밀양시 초동면 성만리 OOOO 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 차앤

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 초동면 성만리에 위치하며, 부근은 농경지, 주택 및 임야 등으로
형성된 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 기호 (1) 토지는 부정형 경사지의 토지로서 휴경지 등으로 이용 중이며,
본건 기호 (2) 토지는 사다리형 경사지의 토지로서 제시외 수목 소재 등으로 이용 중이며,
본건 기호 (3) 토지는 부정형 경사지의 토지로서 휴경지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 기호 (1) 토지는 지적도상 맹지이고,
본건 기호 (2) 토지는 지적도상 남동측으로 도로와 접하나, 현황 맹지이고,
본건 기호 (3) 토지는 지적도상 북동측 및 남동측과 도로와 접하나, 현황 남동측으로
포장도로가 소재함(본건 일부 도로 포함).

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1)
농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리
돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 배출시설설치
제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>


기호 (2)
농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리
돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 배출시설설치
제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>,
공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>

기호 (3)
농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리
돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 배출시설설치
제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

제시목록 외의 물건

- 본건 기호 (1), (2) 토지 지상에 제시외 수목이 식재되어 있는 바, 개략적인 주 수 확인
후 일괄평가 하였으며, 토지는 이에 구애됨 없이 평가하되 제시외 수목으로 인하여
영향받는 토지가액을 감정평가명세표 상 비고란에 별도 표기하였으니 업무 진행시 소유권
및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람. 다만, 제시외 수목의 수종 및 수량 등의 정확한
확인은 전문적 조사 용역을 요하는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람.

- 본건 기호 (3) 토지 지상에 제시외 구축물(관정 및 장옥)이 소재하여 관찰감가법을
병용한 원가법으로 평가하였으니 업무 진행시 소유권 및 일괄 경매 여부를 판단하시기
바라며, 토지는 이에 구애됨 없이 평가하되 제시외 구축물로 인하여 영향받는 토지가액을
감정평가명세표 상 비고란에 별도 표기하였음. 다만, 제시외 구축물의 위치, 경계 및 면적
등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.

2. 기타 :
- 본건 토지는 인접필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계확인은 지적측량을
요하며, 측량 결과 이용상황이나 점유 현황 등이 다소 상이할 수 있는바, 업무진행시
참고하시기 바람.

- 본건 토지 지상에 자생하는 자연생 수목, 관리불량 수목 및 잡목은 경제적 가치가
미미하고 토지와 일체로 거래되는 거래관행 등을 고려하여 토지 평가시 이를 포함하여
평가하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람.

- 본건 기호 (3) 토지 중 일부는 현황 ‘도로’로 이용되고 있는 것으로 추정되어, 이를
감안하여 평가하였으며, 현황 ‘도로’로 이용 중인 부분의 위치, 경계 및 면적 등의
정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람.

- 본건 기호 (2), (3) 토지는 공유지분 토지로서 평가 대상 부분의 위치 및 경계확인이
불가능한 바 전체 토지를 기준으로 평가하되 소유자 지분비율에 의거 면적 사정하여
평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 몰수). 지분매각. 공유자 우선매수는 1회에 한함. 토지 일부는 현황 '도로'로 이용되고 있는 것으로 추정되며 이를 감안하여 평가함. 제시외 구축물(3-1)은 매각 제외하며, 최저매각가격은 이로 인하여 제한받는 가격(감정평가서 참조). 인접지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계확인은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 밀양지원 2024타경3270 (3)

* 소재지: 경상남도 밀양시 초동면 성만리 88-1

* 용도: 답

* 감정가: 11,326,500원

* 토지면적: 249.00㎡ (약 75.32평)

* 토지지분: 62.25㎡ (약 18.83평)

* 매각대상: 토지 일부 지분 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경상남도 밀양시 초동면 성만리에 위치하며, 주변은 농경지, 주택 및 임야 등으로 형성된 지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 형태 및 이용상태:

* 본건 기호 (1) 토지는 부정형 경사지의 토지로서 휴경지 등으로 이용 중입니다.

* 본건 기호 (2) 토지는 사다리형 경사지의 토지로서 제시외 수목이 소재하는 등으로 이용 중입니다.

* 본건 기호 (3) 토지는 부정형 경사지의 토지로서 휴경지 등으로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태:

* 본건 기호 (1) 토지는 지적도상 맹지입니다.

* 본건 기호 (2) 토지는 지적도상 남동측으로 도로와 접하나, 현황 맹지입니다.

* 본건 기호 (3) 토지는 지적도상 북동측 및 남동측과 도로와 접하나, 현황 남동측으로 포장도로가 소재하며 본건 토지의 일부를 포함하고 있는 것으로 추정됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호 (1), (2), (3) 토지 모두 농림지역, 가축사육제한구역(일부 제한구역 소, 젖소, 말, 양, 염소, 산양, 사슴, 메추리, 닭, 오리, 돼지, 개), 농업보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3 제1호) 등의 규제를 받습니다. 기호 (2) 토지는 추가적으로 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3 제2호) 규제도 받습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (부북농업협동조합, 2017-01-12)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 매각으로 소멸되지 않습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지로 이용되는 토지이며, 주위는 농경지, 주택, 임야 등이 혼재된 농촌 지역입니다. 인근에 형성된 상권은 제한적이며, 본격적인 상업 기능은 밀양시 중심지 등 다른 지역을 이용해야 할 것으로 판단됩니다. 해당 물건 자체의 직접적인 상권 가치는 낮을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

본 물건은 농촌 지역에 위치하여 주변 편의시설 및 생활 기반 시설은 다소 부족할 수 있습니다. 병원, 대형마트, 학교 등 주요 생활 편의 시설은 차량 이동을 통해 접근해야 할 것으로 보입니다. 상세한 편의시설 현황은 현장 조사 또는 해당 지역 관련 정보를 통해 추가 확인이 필요합니다. 주변에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 농경지 특성상 축사 등이 인근에 있을 가능성은 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 요함: 본건은 농지이므로 매수인은 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 매수 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 지분 매각: 토지의 일부 지분만 매각되므로, 공유물 분할 및 사용 수익에 관한 다른 공유자와의 협의 또는 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수: 공유자는 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이는 1회에 한합니다.

* 현황 도로 이용 추정: 토지 일부가 현황 도로로 이용되고 있을 것으로 추정되며, 이로 인해 실제 이용에 제약이 있을 수 있습니다. 정확한 위치 및 경계는 측량을 통해 확인이 필요합니다.

* 경계 불분명: 인접 필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계 확인을 위해서는 지적 측량이 요구됩니다. 측량 결과에 따라 이용 상황이나 점유 현황이 다를 수 있습니다.

* 제시외 수목 및 구축물: 토지 지상에 제시외 수목 및 구축물(관정, 장옥)이 소재하며, 이로 인한 소유권 및 일괄 경매 여부 판단이 필요합니다. 제시외 구축물(3-1)은 매각 제외 대상입니다.

* 토지 이용 제한: 농림지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역 등 다수의 법적 규제로 인해 토지 이용에 제한이 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경상남도 밀양시 초동면 성만리에 위치한 답(농지)의 일부 지분 매각 물건입니다. 농지취득자격증명이 필수적으로 요구되며, 지분 매각이라는 특성상 공유자와의 관계가 중요합니다. 또한, 토지 일부가 도로로 이용되는 것으로 추정되고 경계가 불분명한 점, 제시외 수목 및 구축물이 존재하는 점 등은 추가적인 확인과 주의가 필요한 부분입니다. 농림지역 및 기타 제한 사항도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 농지 투자 기회: 농지 투자에 관심 있는 경우, 지분 경매를 통해 소액으로 접근할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권 행사 여부 확인: 공유자가 우선매수권을 행사하지 않을 경우, 지분 소유자로서의 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 장기적인 관점에서 해당 지역의 개발 가능성 및 농업 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 자료만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가는 개별 물건의 현황, 주변 시세, 낙찰 사례, 입찰 참여자들의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정되어야 합니다. 본 건의 경우, 지분 매각, 농지 관련 규제, 제시외 물건 등의 복합적인 요인이 있어 별도의 전문적인 시세 조사 및 현장 분석이 필수적입니다. 따라서, 본 보고서에서는 예상 입찰가를 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.