나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경3089 [1] 경상남도 창녕군 창녕읍 말흘리 431 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경남

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경상남도 창녕군 창녕읍 말흘리 소재 "창녕슈퍼텍고등하교" 남동측 인근에
위치하며, 부근은 시가지주변의 주택, 농경지 및 임야 혼성지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 기호1,3,5는 차량 접근이 가능하며, 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1 : 부정형으로 서향의 완경사지이며 지목이 전(휴경지)이나 임야와 유사함.
기호2,3 : 기호2는 사다리형, 기호3은 부정형으로 서향의 급경사지이며, 자연림임.
기호4 : 부정형으로 서향의 완경사지이며, 자연림임.
기호5 : 부정형으로 서향의 완경사지이며, 도로 및 나지임.

인접 도로상태

기호1,3 : 북측으로 약 5미터 폭의 콘크리트포장도로와 접함.
기호2,4 : 맹지이며 기호1,3을 경유하여 접근 가능함.
기호5 : 약 3.5-5미터 폭의 콘크리트포장도로와 접함(기호5의 일부가 도로임)

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지,
기호2-4 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>,
기호5 : 제2종전용주거지역, 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

기호1-4 : 지상에 소나무 등 자연생 수목이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가)임대관계 : 미상임.
나)기타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 몰수). 현황 휴경지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2024타경3089 (1)

소재지: 경상남도 창녕군 창녕읍 말흘리 431

용도: 전 (밭)

감정가: 144,480,000원

토지면적: 840.00㎡ (약 254.1평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 영산농업협동조합 (추정)

주의사항: 농지취득자격증명 필수 제출 (미제출 시 보증금 몰수). 현황 휴경지임.

토지 현황: 본건 토지는 지목이 전(휴경지)이나, 임야와 유사한 지형적 특성을 보임.

2. 입지조건

위치: 경상남도 창녕군 창녕읍 말흘리 431에 위치하며, "창녕슈퍼텍고등학교" 남동측 인근입니다.

주위환경: 본건은 주택, 농경지, 임야가 혼합된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

도로상태: 북측 약 5미터 폭의 콘크리트 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당권 (2014.12.11. 접수, 영산농업협동조합, 채권최고액 2,145,000,000원)

인수되는 권리: 없습니다. 등기부상의 모든 권리(근저당, 지상권, 가압류, 압류, 임의경매)는 말소기준권리 이하 소멸될 예정입니다.

임차인 현황: 인수되는 임차인 보증금은 0원입니다. (임차인 없음)

총 채권액: 2,795,000,000원. 이는 감정가를 훨씬 상회하는 금액으로, 채무 규모가 상당함을 알 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 농지(전)로서, 주변은 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 전형적인 농촌 지역입니다. 인근에 창녕슈퍼텍고등학교가 위치하여 교육 시설 접근성은 있으나, 상업시설이 밀집된 시가지와는 다소 거리가 있습니다. 지역 내에서 일반적인 농촌 생활권으로 볼 수 있으며, 활발한 상권 형성보다는 농업 및 주거 기능이 중심이 될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

편의시설: 인근에 창녕슈퍼텍고등학교가 있어 교육 인프라를 갖추고 있습니다. 구체적인 편의시설 및 상업 시설에 대한 정보는 제한적이나, 시가지 주변 지역임을 감안할 때 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

교통: 차량 접근성은 양호하며, 대중교통 사정도 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수: 본 물건은 농지(전)이므로, 낙찰 시 반드시 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 낙찰이 무효 처리되고 입찰 보증금이 몰수되는 중대한 위험이 있습니다.

토지 이용 제한: 본건 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 영농여건불리농지에 해당합니다. 이러한 용도지역 및 제한사항은 향후 토지 이용 및 개발에 있어 제약을 초래할 수 있습니다. 특히 가축사육제한구역은 축산업 운영에 직접적인 영향을 미칩니다.

지형적 특성: 본건 토지는 서향의 완경사지이며, 일부 기호는 급경사지로 분류됩니다. 이러한 경사도는 토지 활용 및 건축 시 추가적인 비용 발생 요인이 될 수 있습니다.

현황과 지목의 차이: 지목은 '전'(밭)이나 현황은 '휴경지'이며 '임야와 유사'하다는 점은 실제 농작물 재배나 개발 시 추가적인 정비 및 검토가 필요함을 시사합니다.

높은 채권 총액: 총 채권액이 약 27억 9천 5백만원에 달하는 점은 채무자의 재정적 어려움을 나타내며, 경매 진행 과정에서 예기치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. (다만, 이는 낙찰자가 직접 인수하는 부담은 아닙니다.)

도로 접면: 북측으로 약 5미터 폭의 도로와 접하나, 토지의 형태와 경사를 고려할 때 실질적인 접근성 및 활용성은 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경상남도 창녕군 창녕읍에 위치한 토지(전)로, 감정가는 1억 4천 4백만원입니다. 농지로서 농지취득자격증명 발급이 필수이며, 이를 충족하지 못할 경우 보증금 몰수라는 큰 위험이 따릅니다. 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지 등에 해당하여 개발 및 이용에 제약이 있으며, 완경사지라는 지형적 특성을 가지고 있습니다. 현황은 휴경지이며 임야와 유사한 부분이 있어, 실제 이용 가치를 평가하기 위한 면밀한 현장 답사가 필수적입니다. 권리 관계는 소멸될 것으로 보이나, 높은 총 채권액은 참고해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

농지취득자격증명 발급 가능성 사전 확인: 합법적인 농지 취득 및 이용이 가능한지 여부가 가장 중요한 투자 판단 기준이 됩니다.

현장 답사를 통한 토지 이용 가치 재평가: 경사도, 휴경지 상태, 임야 유사 지형 등을 고려하여 농작물 재배, 특용 작물 재배, 혹은 기타 개발 가능성을 면밀히 분석해야 합니다.

장기적 관점에서의 토지 가치 상승 기대: 지역 개발 가능성이나 농업 생산성 향상 등을 고려한 장기적인 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

인근 시세 대비 저평가 여부 검토: 현재 감정가 대비 주변 유사 토지의 시세를 비교하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 농지로서의 취득자격, 실제 토지 이용 가능성, 현장 조사 결과, 그리고 입찰 참여자들의 경쟁 상황 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

현재 감정가는 144,480,000원이며, 최저 매각 가격은 공개되지 않았으나 일반적으로 감정가의 100% 또는 그 이하에서 시작될 수 있습니다.

본 물건은 농지취득자격증명 필수, 경사지, 휴경지 및 임야 유사 지형, 각종 개발 제한 등 취득 및 이용에 있어 제약 조건이 많습니다. 따라서 낙찰 후 토지를 효율적으로 활용할 수 있는 계획이 명확해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것이 합리적입니다.

정확한 예상 입찰가는 현장 답사, 농지취득자격증명 발급 가능성 확인, 지역 내 유사 토지 시세 조사를 마친 후, 보수적인 관점에서 산정해야 합니다.

현 단계에서는 100,000,000원 ~ 130,000,000원 범위 내에서, 추가 조사 결과를 바탕으로 입찰가격을 결정할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.