나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경3270 [1] 경상남도 밀양시 초동면 성만리 OOOOO 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 차앤

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 초동면 성만리에 위치하며, 부근은 농경지, 주택 및 임야 등으로
형성된 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 기호 (1) 토지는 부정형 경사지의 토지로서 휴경지 등으로 이용 중이며,
본건 기호 (2) 토지는 사다리형 경사지의 토지로서 제시외 수목 소재 등으로 이용 중이며,
본건 기호 (3) 토지는 부정형 경사지의 토지로서 휴경지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 기호 (1) 토지는 지적도상 맹지이고,
본건 기호 (2) 토지는 지적도상 남동측으로 도로와 접하나, 현황 맹지이고,
본건 기호 (3) 토지는 지적도상 북동측 및 남동측과 도로와 접하나, 현황 남동측으로
포장도로가 소재함(본건 일부 도로 포함).

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1)
농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리
돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 배출시설설치
제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>


기호 (2)
농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리
돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 배출시설설치
제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>,
공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>

기호 (3)
농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리
돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 배출시설설치
제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

제시목록 외의 물건

- 본건 기호 (1), (2) 토지 지상에 제시외 수목이 식재되어 있는 바, 개략적인 주 수 확인
후 일괄평가 하였으며, 토지는 이에 구애됨 없이 평가하되 제시외 수목으로 인하여
영향받는 토지가액을 감정평가명세표 상 비고란에 별도 표기하였으니 업무 진행시 소유권
및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람. 다만, 제시외 수목의 수종 및 수량 등의 정확한
확인은 전문적 조사 용역을 요하는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람.

- 본건 기호 (3) 토지 지상에 제시외 구축물(관정 및 장옥)이 소재하여 관찰감가법을
병용한 원가법으로 평가하였으니 업무 진행시 소유권 및 일괄 경매 여부를 판단하시기
바라며, 토지는 이에 구애됨 없이 평가하되 제시외 구축물로 인하여 영향받는 토지가액을
감정평가명세표 상 비고란에 별도 표기하였음. 다만, 제시외 구축물의 위치, 경계 및 면적
등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.

2. 기타 :
- 본건 토지는 인접필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계확인은 지적측량을
요하며, 측량 결과 이용상황이나 점유 현황 등이 다소 상이할 수 있는바, 업무진행시
참고하시기 바람.

- 본건 토지 지상에 자생하는 자연생 수목, 관리불량 수목 및 잡목은 경제적 가치가
미미하고 토지와 일체로 거래되는 거래관행 등을 고려하여 토지 평가시 이를 포함하여
평가하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람.

- 본건 기호 (3) 토지 중 일부는 현황 ‘도로’로 이용되고 있는 것으로 추정되어, 이를
감안하여 평가하였으며, 현황 ‘도로’로 이용 중인 부분의 위치, 경계 및 면적 등의
정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람.

- 본건 기호 (2), (3) 토지는 공유지분 토지로서 평가 대상 부분의 위치 및 경계확인이
불가능한 바 전체 토지를 기준으로 평가하되 소유자 지분비율에 의거 면적 사정하여
평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 몰수). 제시외 수목(1-1) 매각 포함. 지적도상 맹지임. 인접지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계확인은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

밀양지원 2024타경3270 (1)

1.2. 소재지

경상남도 밀양시 초동면 성만리 210-1

1.3. 용도

전

1.4. 감정가

108,176,000원

1.5. 면적

토지: 628.00㎡ (약 189.97평)

건물: 0.00㎡ (없음)

1.6. 매각대상

토지매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

부OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 건은 경상남도 밀양시 초동면 성만리에 위치하며, 부근은 농경지, 주택 및 임야 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 보통시 됩니다.

2.2. 교통상황

제반 교통사정은 보통시 되나, 지적도상 맹지이며 현황 도로 접면이 불분명하여 차량 접근 및 대중교통 이용에 제약이 있을 것으로 판단됩니다.

2.3. 토지형상및이용상태

본 건 토지는 부정형 및 사다리형의 경사지로, 일부는 휴경지, 일부는 제시외 수목이 소재하는 등으로 이용 중입니다.

2.4. 인접도로상태

지적도상 맹지이며, 실제 도로와의 접면 및 현황 이용 상태가 불분명하여 정확한 위치 및 경계 확인을 위한 측량이 필요합니다. (기호 (1)은 지적도상 맹지, 기호 (2)는 현황 맹지, 기호 (3)은 일부 포장도로에 접하나 현황 맹지일 가능성이 있습니다.)

2.5. 주변시설및혐오시설

본 건 소재지는 농경지 및 임야 등이 혼재된 농촌 지역으로, 인근에 기본적인 생활 편의시설이 부족할 것으로 예상됩니다. 경상남도 밀양시 초동면에 폐기물처리업체가 소재한 이력이 있으며 (신문기사, 2021년 7월), 해당 시설과의 정확한 거리는 파악되지 않았으나, 지역 환경에 대한 고려가 필요할 수 있습니다. 이 외에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리인 부북농업협동조합의 근저당 (2017-01-12, 91,200,000원)을 기준으로, 이하 후순위 권리인 삼성카드의 가압류 (2024-04-16, 17,099,049원) 및 부북농업협동조합의 임의경매 (2025-01-03, 72,769,704원)는 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 108,299,049원입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 등기부등본 상 모든 권리는 말소기준권리 이하의 후순위 권리들로서 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다. (단, '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부상 확인되는 지상권은 부북농업협동조합의 것으로 2017-01-12에 설정되었고 말소 예정으로 기재되어 있어, 실제 소멸되지 않는 권리가 존재하는지 여부는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

3.3. 임차인현황

인수해야 할 임차권은 없는 것으로 확인됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

4.1. 지역특성

본 건은 농림지역, 농업보호구역으로 지정되어 있어 농업 및 임업 활동을 위한 제한적인 개발만 가능합니다. 주위 환경이 농경지와 임야 위주로 구성되어 있어 상업적 가치보다는 농업적 가치에 초점이 맞춰질 것으로 판단됩니다.

4.2. 잠재적수요

주변 농경지 및 산림 지역의 영농인이나 관련 토지 소유자들의 수요가 있을 수 있으나, 맹지라는 점과 경계 불분명 등의 물리적 제약으로 인해 접근성이 떨어져 잠재적 수요 또한 제한적일 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변시설

본 건 토지 소재지는 농촌 지역으로, 기본적인 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)은 차량 이동이 필요한 거리에 위치할 것으로 예상됩니다. 가장 가까운 편의시설은 밀양시 초동면에 위치한 시설들로 파악됩니다.

5.2. 대중교통

대중교통 이용 편의성은 낮을 것으로 보이며, 자가용 이용이 필수적입니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 농지취득자격증명필요

본 건은 농지이므로 매수자는 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있습니다.

6.2. 맹지및접근성제한

지적도상 맹지이며, 인접 도로와의 실제 접면 및 이용이 불분명하여 차량 진입 및 토지 이용에 심각한 제약이 따릅니다. 정확한 위치 및 경계 확인을 위한 별도의 측량이 반드시 필요합니다.

6.3. 경계불분명

인접 토지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치와 면적 확인을 위해 측량이 요구됩니다. 측량 결과에 따라 실제 이용 현황과 공부상 내용이 상이할 수 있습니다.

6.4. 제시외물건

토지 지상에 제시외 수목 및 구축물(관정, 장옥)이 소재하며, 이로 인해 토지 평가에 영향이 있었음을 감정평가서에서 명시하고 있습니다. 소유권 및 일괄 경매 여부에 대한 판단이 필요하며, 정확한 수종, 수량, 위치, 면적 등은 전문 조사를 요합니다.

6.5. 공유지분토지

기호 (2), (3) 토지가 공유지분으로 평가되었으며, 위치 및 경계 확인이 어렵다는 점은 리스크로 작용할 수 있습니다.

6.6. 농림지역및제한사항

농림지역, 농업보호구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 상당한 제한이 따릅니다.

6.7. 잠재적환경문제

주변 지역에 폐기물처리업체가 소재했던 이력이 있어, 지역 환경에 대한 잠재적 우려가 존재합니다.

7. 종합의견

본 건은 경상남도 밀양시 초동면의 농림지역 내에 위치한 토지로, 전(밭)으로 이용 중입니다. 감정가는 약 1억 817만 원 수준이나, 지적도상 맹지이고 실제 도로와의 접면이 불분명하며, 인접 토지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 확인을 위한 측량이 필수적입니다. 또한, 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 이를 제출하지 못할 경우 보증금이 몰수되는 위험이 있습니다. 토지 자체의 형태가 경사지고 일부는 휴경지 등으로 이용되고 있으며, 제시외 수목 및 구축물이 존재합니다. 농림지역, 농업보호구역 등 각종 규제로 인해 토지 이용에 상당한 제한이 따릅니다. 이러한 제반 사항을 고려할 때, 접근성과 이용에 있어 심각한 제약을 가진 물건으로 판단됩니다.

8. 투자포인트

* 농업 목적의 장기적 가치 상승 잠재력: 농림지역 내 농지로서, 향후 농업 발전이나 특정 정책 변화에 따른 가치 상승 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 저평가 가능성: 맹지, 경계 불분명 등 현저한 하자가 존재하여 경매 진행 시 낮은 낙찰가를 기대할 수 있습니다.

* 주변 지역 개발 가능성: 밀양시의 농촌 중심지 활성화 사업 등 지역 개발 계획이 미칠 장기적 영향.

9. 예상입찰가

본 건은 여러 가지 중대한 리스크(맹지, 경계 불분명, 농지법규제, 제시외 물건 등)를 내포하고 있어, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다. 감정가 108,176,000원 대비, 이러한 리스크를 반영하여 감정가의 50~60% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 54,088,000원 ~ 64,905,600원 범위로 제안합니다.

최종 입찰가 산정은 현장 답사, 주변 시세 조사, 측량 비용 및 향후 이용 가능성 등에 대한 면밀한 검토 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.