나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경104869 [1] 부산광역시 수영구 망미동 27-5 주건축물제1동 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공공 · 평가일 2024.05.24

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 일반철골구조 데크플레이트 위 슬래브지붕
지하1층 지상2층의 건물로서,
외 벽 : 강화유리(전면) 및 판넬, 흑벽돌(후면) 마감 등,
내 벽 : 인테리어 마감 등,
바 닥 : 타일 깔기 등,
창 호 : 샤시 단창의 구조임.

이용상태

-지하1층: 근린생활시설 및 창고로 이용 중임.
-1,2층: 근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

본건 건물은 공부상 "데크플레이트지붕"이나, 현황 "데크플레이트 위 슬래브지붕"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임.
- 기 타: 없 음.

물건 비고

일괄매각.
목록1.의 건물은 공부상 '데크플레이트지붕'이나, 현황 '데크플레이트 위 슬래브지붕'임. 지하1층 근린생활시설 및 창고로 이용중이고, 1,2층은 근린생활시설로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 부산동부지원 2024타경104869 (1)

소재지: 부산광역시 수영구 망미동 27-5 주건축물제1동

용도: 근린시설

감정가: 2,940,951,110원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 로OOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 유동화물건

1.2. 면적 및 건물 현황

토지면적: 701.00㎡ (약 211.9평)

건물면적: 1395.95㎡ (약 422.3평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 및 일반철골구조 데크플레이트 위 슬래브지붕

지하1층, 지상2층으로 구성

지하1층: 근린생활시설 및 창고

1, 2층: 근린생활시설

공부상 지붕은 '데크플레이트지붕'이나, 현황은 '데크플레이트 위 슬래브지붕'임.

건물 사용승인일: 2021년 04월 21일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 접근성

본 물건은 부산광역시 수영구 망미동에 위치하고 있습니다.

주변 교통망으로는 부산 도시철도 3호선 배산역과 망미역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다. 연수로, 번영로 등 주요 도로 접근성이 양호합니다.

2.2. 주변 환경

본 물건은 수영고가도로 하부에 조성된 복합문화공간인 비콘그라운드와 망미단길 인근에 위치하고 있습니다. 망미단길은 감성 카페, 소품샵, 공방 등이 밀집한 문화거리로 젊은 층에게 인기가 많습니다. 또한, 배산과 금련산이 인접하여 주거 쾌적성이 우수하며 녹지 공간이 풍부합니다. 수영사적공원도 가까워 역사 유적 관람 및 힐링 공간으로 활용 가능합니다. 인근에 수영SK뷰 아파트 단지들이 있어 주거 밀집 지역의 특성을 보입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

건물 등기부상 말소기준권리는 2021년 05월 11일 접수된 부산은행 근저당권 (을1, 을2)입니다. 토지 등기부상 말소기준권리는 2020년 04월 29일 접수된 부산은행 근저당권 (을23)입니다. 경매로 인해 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황은 다음과 같으며, 모든 임차인은 대항력이 없습니다.

* 노보메이크샵: 보증금 0원, 차임 0원

* 이경숙: 보증금 20,000,000원, 차임 0원

* 이영호: 보증금 20,000,000원, 차임 800,000원

* 최원준: 보증금 35,000,000원, 차임 0원

* 호연컴퍼니: 보증금 0원, 차임 0원

인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 등기부 요약

토지 등기부채권 총액은 약 2,996,410,970원이며, 건물 등기부채권 총액은 약 3,151,527,479원입니다. 등기부상 다수의 근저당, 가압류, 압류, 강제경매, 임의경매 개시 결정 등이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매로 인해 말소될 것으로 예상됩니다. 본 건은 중복병합사건으로, 관련 사건들을 확인하여 권리관계 및 매각 진행 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

본 물건의 용도는 제1종근린생활시설로, 주변 상권은 주로 상업시설, 주거시설, 문화시설 등이 혼합되어 있습니다. 망미단길을 중심으로 감성 카페, 소품샵, 공방, 음식점 등 소매 및 서비스 업종이 발달해 있습니다. 또한, 비콘그라운드와 같은 복합문화공간이 인근에 있어 다양한 문화 관련 시설도 찾아볼 수 있습니다.

4.2. 유동인구 및 상권 특성

부산 수영구는 최근 몇 년간 광안리 상권 등을 중심으로 성장세를 보이고 있으며, 특히 젊은 층과 관광객을 겨냥한 업종이 증가하고 있습니다. 망미동 지역 역시 망미단길과 같은 문화 거리가 형성되면서 젊은 층의 유입이 늘고 있는 추세입니다. 인근에 주거 단지가 밀집해 있어 지역 주민을 기반으로 한 고정 수요도 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

물건지 인근에는 다양한 편의시설이 존재합니다. 문화시설로는 비콘그라운드, 망미단길 내 다양한 소상공인 점포들이 있으며, 수영사적공원 등 휴식 공간도 인접해 있습니다. 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설은 수영구 내에서 접근 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교통

대중교통 이용이 편리합니다. 부산 도시철도 3호선 배산역과 망미역을 도보 또는 가까운 거리에서 이용할 수 있으며, 단지 인근에 다수의 시내버스 정류장이 위치하고 있어 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 차량 이용 시에는 연수로, 번영로 등 주요 간선도로를 통해 타 지역으로의 접근이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

본 건은 중복병합사건, 중복사건으로 분류되어 있어, 관련 사건들의 진행 상황 및 권리관계를 면밀히 파악할 필요가 있습니다. 복잡한 권리관계나 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 물리적 리스크

건축물대장상의 지붕 재질과 현황 지붕 재질(공부상 '데크플레이트지붕', 현황 '데크플레이트 위 슬래브지붕')에 차이가 있어, 이에 대한 현장 확인 및 전문가의 검토가 필요합니다. 건물 노후화 또는 구조적 문제는 없을 것으로 보이나, 실제 사용 상태 점검이 요구됩니다.

6.3. 시장 리스크

부동산 시장 변동성, 지역 경제 상황 변화 등에 따라 매각 가격 및 향후 시세에 영향을 받을 수 있습니다. 상권 내 경쟁 심화 가능성도 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 망미동의 역세권에 위치하며, 문화 및 상업 시설이 집적된 지역에 자리하고 있습니다. 최근 상권이 활성화되고 젊은 층의 유입이 늘고 있는 지역적 이점을 가지고 있습니다. 지하 1층부터 지상 2층까지 근린생활시설로 활용 가능한 넓은 연면적을 갖추고 있으며, 비교적 신축 건물에 해당합니다. 다만, 복잡한 권리관계 및 공부와의 차이점에 대한 면밀한 분석과 현장 조사가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 활성화되는 망미단길 및 비콘그라운드 등 문화/상업 시설 인접.

* 역세권에 위치하여 대중교통 이용 편리.

* 넓은 연면적으로 다양한 근린생활시설 활용 가능.

* 비교적 신축 건물로 즉시 사용 또는 임대 용이.

* 향후 지역 개발 및 상권 성장에 따른 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 2,940,951,110원입니다. 등기부상의 총 채권액은 매우 높으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 경매로 소멸될 예정입니다. 임차인 보증금 인수분은 0원이므로, 낙찰가의 산정 시에는 이러한 요인들을 종합적으로 고려해야 합니다. 본 건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사 결과 및 시장 상황을 반영하여 신중하게 결정하는 것이 좋습니다. (정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 상세한 현장 조사 및 최신 시장 데이터 분석이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.