나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경13406 [1] 경상남도 밀양시 상남면 예림리 1300 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다온

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 상남면 예림리 소재 "운내리회관" 남서측 인근에 위치하는 토지로서
주위는 마을취락, 농경지 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 불가능하며 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

완경사 지세 내 부정형 토지로서 "휴경지" 및 "묘지" 상태임.

인접 도로상태

지적도 상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

본건의 제시목록 상 지목은 "전" 이나 현황 일부 "묘지" 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타

- 본건 지상에 후첨‘사진용지’와 같이 분묘 다수 소재하나, 토지는 이에 구애됨이 없이
정상평가 하되, 지상의 분묘로 인하여 영향받는 토지가격은‘토지건물 감정평가명세표’
상 비고란에 부기하였으니 참고하시기 바람.

- 본건 지상에 소재하는 자연생 수목 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지가격에
포함하여 평가하였으니 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 몰수). 지적도상 맹지. 공부상 지목은 '전'이나 현황 일부 '묘지' 상태임. 분묘 다수 소재하며 최저매각가격은 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경상남도 밀양시 상남면 예림리 1300에 소재하는 토지로서, 사건번호는 밀양지원 2024타경13406 (1)입니다.

감정평가액은 52,780,000원이며, 토지 면적은 1015.00㎡ (약 307.00평)입니다.

건물은 매각 대상에 포함되지 않습니다.

본 경매는 공유물분할을 위한 경매이며, 채권자는 송 입니다.

매각 구분은 기타입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 밀양시 상남면 예림리 소재 "운내리회관" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 마을 취락과 농경지가 혼재되어 있어 전반적인 환경은 보통으로 평가됩니다.

교통 상황은 본건까지 차량 접근이 불가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려 시 보통 수준으로 평가됩니다.

인접 도로 상태는 지적도상 맹지에 해당하여 차량 및 사람의 접근이 용이하지 않습니다.

토지 이용 계획상으로는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역에 포함되어 개발 및 이용에 제한이 있습니다.

주변 시설로는 밀양시 상남면에는 공공하수처리시설이 위치하고 있습니다. 과거 상남면 일부 지역에서 가축분뇨처리시설 설치에 대한 주민 반대 사례가 있었음을 참고할 수 있습니다. 밀양시 전반적으로 폐기물 처리시설 등이 운영되고 있으나, 본건 소재지인 예림리 1300과 직접적인 인접성은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

토지 등기부등본 상 주요 권리 변동 사항은 다음과 같습니다.

1967년 2월 2일 소유권 이전 (손태성 외 2명)이 있었습니다.

2018년 1월 26일에는 1번 손태성 지분 전부가 공매를 통해 송광대에게 이전되었습니다.

2024년 12월 11일, 송광대를 권리자로 하여 임의경매 개시결정이 등기되었으며, 이는 본 경매의 말소기준권리입니다.

등기부채권 총액은 0원으로 확인됩니다.

임차인 현황에서는 인수할 보증금 합계가 0원으로, 임차권과 관련된 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

본 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 언급되며, 이는 지상 소재 분묘를 위한 분묘기지권 성립 가능성을 내포하고 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 농경지로서 일반적인 상업적 상권과는 거리가 있습니다.

주변 지역은 농경지와 마을 취락이 혼재된 농업 중심의 특성을 보이며, 지역 공동체 활동 공간으로 추정되는 "운내리회관"이 인근에 소재합니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 주거지로서의 활용보다는 농업 활동에 적합한 지역입니다.

주변 마을 취락이 존재하나, 기본적인 생활 편의시설에 대한 접근성은 제한적일 수 있습니다.

차량 접근이 불가한 맹지이며, 대중교통 여건도 보통 수준으로 평가되어 생활 편의성은 낮은 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크 요인은 본건이 지적도상 맹지라는 점입니다. 이는 차량 접근 및 토지 이용, 건축 등에 심각한 제약을 야기할 수 있습니다.

농지 취득 자격 증명은 필수이며, 미제출 시 보증금이 몰수되는 중대한 불이익이 발생하므로 사전 준비가 반드시 필요합니다.

공부상 지목은 '전'이나, 현황은 일부 '묘지' 상태이며 분묘가 다수 소재하고 있습니다 [cite: 6, 물건명세서]. 이는 토지 이용의 제약을 가져오며, 분묘기지권 성립 가능성도 존재합니다. 감정평가 시에도 분묘 소재로 인한 가격 제한이 있었음을 명시하고 있습니다 [cite: 물건명세서].

토지 이용 계획상 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역에 해당하여 향후 개발 및 활용에 있어 법적 제한이 따릅니다.

본 경매는 공유물 분할을 위한 것이므로, 낙찰 후 지분 공유자와의 복잡한 협의나 추가적인 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 상남면 예림리 소재의 공유물 분할 목적 경매 대상 토지입니다.

현황상 다수의 분묘가 소재하여 '묘지' 상태를 띠고 있으며, 지적도상 맹지이고 농지취득자격증명 발급이 필수인 점 등 이용 및 거래에 있어 상당한 제약이 따릅니다.

매각으로 소멸되지 않는 분묘기지권 성립 가능성 또한 잠재적 리스크로 작용합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 신중한 접근과 철저한 사전 조사가 요구되는 대상입니다.

1.7. 투자 포인트

공유물 분할 경매라는 점을 감안할 때, 만약 지분 공유자와 원만하게 협의가 이루어져 명확한 토지 분할 및 활용 방안을 모색할 수 있다면, 장기적인 관점에서 잠재적 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

다만, 현재 파악된 제약사항들을 고려할 때, 직접적인 투자 포인트로서의 매력은 매우 제한적이라고 판단됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정평가액: 52,780,000원

본 물건은 맹지, 다수의 분묘 소재, 농지 취득 자격 증명 요구, 공유물 분할 경매라는 중대한 제약사항을 복합적으로 안고 있습니다. 특히, 토지의 현황이 '묘지' 상태이며 분묘가 다수 존재한다는 점은 토지 이용 및 가치에 직접적인 영향을 미치며, 이는 최저매각가격에도 반영되어 제한적으로 책정되었음을 시사합니다 [cite: 물건명세서].

정확한 예상 입찰가를 산출하기 위해서는 분묘 이장 비용, 맹지 해소를 위한 도로 확보 방안, 농지 취득 관련 법규 및 절차, 그리고 공유자 간 협의 가능성 등에 대한 보다 심층적인 조사와 전문가의 검토가 필수적입니다.

본 감정가는 이러한 제약 사항들을 일부 반영한 금액으로 보이며, 입찰 시에는 상기 제약사항에 대한 면밀한 분석을 바탕으로 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용 및 예상되는 토지 활용도를 종합적으로 고려하여 매우 보수적인 관점에서 접근해야 합니다.

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려할 부분은 없습니다.

구체적인 입찰가는 반드시 현장 답사, 법률 전문가 및 경매 컨설턴트와의 상담을 통해 신중하게 결정하시기를 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.