나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경108673 [4] 부산광역시 수영구 광안동 89-1 센텀디아이리더스 6층606호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침 · 평가일 2023.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "수영교차로" 남측 인근에 위치하고 있는 센텀디아이리더스 제2층 제205호 외 3개호로서, 부근은 상업용 및 업무용 부동산, 메디컬센터, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2,3호선 "수영역"이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 15층 건내 제2층 제205호 외 3개호로서,
외벽: 치장석 붙임 및 몰탈위 페인팅 등
내벽: 폐문부재로 확인치 못함.
창호: 샷시창호임.

이용상태

공히 "오피스텔"로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 기계식 주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로 현황 "공동주택 및 업무시설, 제1종근린생활시설"건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 30m내외, 북측으로 8m내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m이하)<건축법>, 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역(상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2010-01-05)(3구역)<문화재보호법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2023타경108673 (4)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 89-1 센텀디아이리더스 6층606호

용도: 오피스텔

감정가: 185,000,000원

토지면적: 5.80㎡ (약 1.75평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 31.30㎡ (약 9.47평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 장OOOOOOO

특이사항: 공동담보, 오피스텔로 이용 중임.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "수영교차로" 남측 인근에 위치한 센텀디아이리더스 6층 606호입니다. 주변에는 상업용 및 업무용 부동산, 메디컬센터, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있어 제반 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 도시철도 2, 3호선 "수영역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로상태: 본건은 서측으로 30m 내외, 북측으로 8m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m 이하), 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(3구역) 등에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 8월 19일 접수된 장전동새마을금고 근저당권(채권액 396,000,000원)입니다.

* 등기부채권 총액: 849,000,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

* 인수되는 임차인 보증금: 0원입니다. (임차인 손유경은 대항력이 없습니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 손유경

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2019-09-23

확정일자: 2019-09-11

배당신고일자: 2023-10-25

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 위치: 부산의 주요 역세권 중 하나인 수영역 인근에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다.

* 주변 환경: 오피스텔, 상가, 메디컬센터 등이 밀집한 복합 상권으로, 다양한 사업 및 서비스 업종이 입점해 있어 상업적 가치가 높습니다.

* 교통: 수영역(2, 3호선)이 도보 거리에 있고 다수의 버스 노선이 운행되어 접근성이 매우 뛰어납니다. 이는 임차인 확보에 매우 유리한 요소입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 설비: 본건은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 15층 건물 내 6층에 위치하며, 위생, 급배수, 난방, 승강기, 화재탐지, 스프링클러, 기계식 주차 설비 등을 갖추고 있어 생활 및 업무 편의성이 우수합니다.

* 주변 편의시설: 인근에 홈플러스, 수영팔도시장 등 대형 편의시설과 다양한 근린생활시설이 있어 생활이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 일부 제한 사항(방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등)이 있어 향후 건물 신축이나 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 채권 총액: 등기부채권 총액이 849,000,000원으로 높은 편이므로, 경매 취하나 배당 관련 변수를 주시할 필요가 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 본건과 직접적으로 연관되거나 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 임대관계: 현재 임대 관계는 미상으로 명시되어 있으나, 임차인 손유경은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 광안동의 핵심 입지에 위치한 오피스텔로, 교통, 생활 편의시설, 상권 등 모든 면에서 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 오피스텔로서의 활용 가치가 높으며, 역세권에 위치하여 임차인 확보가 용이할 것으로 판단됩니다. 비록 높은 채권 총액과 일부 토지이용계획상의 제한이 존재하지만, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없고 임차인 관련 부담이 없는 점은 긍정적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 수영역(2, 3호선) 초역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 광안동의 활발한 상권에 속해 있습니다.

* 생활 편의성: 다양한 상업시설, 편의시설, 메디컬센터 등이 인접해 있어 거주 및 업무 환경이 쾌적합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하므로 재산권 행사가 용이합니다.

* 명도 부담 최소화: 인수되는 임차 보증금이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 185,000,000원이며, 이는 이전 매매가(182,500,000원)와 유사한 수준입니다. 주변 유사 오피스텔의 시세를 종합적으로 고려했을 때, 감정가는 시장 가격과 부합하는 것으로 판단됩니다.

현재 시세 및 경매 시장 상황을 고려하여, 감정가의 80%~90% 수준에서 입찰가를 검토하는 것이 일반적인 전략입니다. 따라서 본 건의 예상 입찰가는 대략 148,000,000원 ~ 166,500,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다. 최종 입찰가는 현장 조사, 경쟁 상황, 본인의 투자 목표 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.