나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경4723 [1] 부산광역시 해운대구 송정동 947 해운대송정우림필유아파트 105동 17층1701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜림 · 평가일 2024.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 송정동 소재 "송정해수욕장" 북서측 인근에 위치하며, 부근은
아파트단지 및 단지내 상가, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 "부흥고등학교" 남서측 인근에 위치하는 해운대케이씨씨스위첸 103동 29층 2904호로서, 주위는 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고, 근거리에 동해선(송정역)
이 소재하여 제반 교통상황 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 원활하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철2호선(장산역)이 소재하여 제반교통상황 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층건내 29층 2904호로서(사용승인일:2011.01.27),

외벽: 하부 화강석 붙임 및 몰탈위페인트 마감,
내벽: 벽지도배 등 마감,
창호: 샷시창의 구조임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 내 17층 1701호로(사용승인일:2015.10.23),

외벽 : 하부 화강석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기, 도시가스
에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 옥내소화전, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 부지로 이용 중임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 공동주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 왕복7차선, 남서측으로 왕복4차선, 남동측 및 북동측으로 왕복3차선의 아스팔트포장도로에 각각 접함.

인접 도로상태등

단지 남동측으로 왕복2차선의 아스팔트도로 통해 진출입하고, 단지내 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

좌동 1492 : 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m-35m)(2-18호)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

좌동 1493 : 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m-35m)(2-18호)(저촉), 도로(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(1-7호)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(소로 3-39에서 변경2003.11.11)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상,
기타 : 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상,
기타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경4723 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 송정동 947 해운대송정우림필유아파트 105동 17층 1701호

토지면적: 68.13㎡ (약 20.61평)

건물면적 (전용면적): 84.92㎡ (약 25.69평)

용도: 아파트

건축년도: 2015년 (2015.10.23 사용승인)

감정가: 443,000,000원

재매각 여부: 예

2. 입지조건

주변 환경: 본 물건은 부산광역시 해운대구 송정동에 소재하며, 송정해수욕장 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

교통: 차량 접근이 원활하며, 인근에 시내버스정류장이 있고, 근거리에 동해선 송정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한 북서측 왕복 7차선, 남서측 왕복 4차선, 남동/북동측 왕복 3차선 도로에 접하고 있어 교통망이 우수합니다.

주변 시설: 아파트 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 송정해수욕장 등 관광 명소가 인접해 있어 레저 및 여가 활동에 유리합니다. 주변 지역 조사 결과, 특별히 혐오 시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

등기부 현황:

본 건의 말소기준권리는 2016년 7월 13일 접수된 학교법인인제학원의 전세권설정등기(을구 3번)입니다.

등기부 상 존재하는 대부분의 권리(근저당, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리:

을구 3번 전세권설정등기(2016.07.13.등기, 270,000,000원)는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

임차인 현황:

* 학교법인인제학원

보증금: 270,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자/배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고: 임차인의 대항력은 없으나, 등기부 상의 전세권이 매수인에게 인수되는 조건이므로 실질적으로 270,000,000원의 채무 부담이 매수인에게 발생합니다.

4. 상권분석

본건이 속한 해운대송정우림필유 아파트 단지 내에는 상가 시설이 있으며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 송정동은 해수욕장을 중심으로 한 관광 및 주거 기능이 혼합된 지역으로, 계절별 유동인구가 많으며 관련 상권이 발달해 있습니다.

5. 생활정보

아파트 단지 정보:

아파트명: 해운대송정우림필유아파트

세대수: 408세대

동수: 5동 (본건 105동)

주차: 총 392대 (세대당 약 0.96대)

관리사무소 연락처: 051-704-5722

사용승인일: 2015.10.23 (본건 105동 1701호는 2015.10.23 사용승인)

주변 편의시설: 단지 내 및 주변 근린생활시설 이용이 편리하며, 송정해수욕장이 인접해 있어 생활 편의 및 여가 활동에 유리합니다.

주변 교육시설: 인근에 학교(부흥고등학교 등)가 소재하며, 토지 이용계획 상 일부 구역은 상대보호구역에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

인수되는 전세권: 270,000,000원의 전세권이 매수인에게 인수되는 점은 본 건의 가장 큰 리스크입니다. 이는 낙찰가의 추가적인 재정 부담으로 작용하여 투자 수익률에 직접적인 영향을 미칩니다.

재매각 물건: 본 건이 재매각 대상이라는 점은 이전 경매에서 유찰된 사유에 대한 면밀한 확인이 필요함을 시사합니다.

유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 채권 양수도 과정 등에서 예상치 못한 절차적 복잡성이나 특이사항이 존재할 수 있습니다.

명도 관련: 인수되는 전세권자의 점유 여부 및 명도 과정에서 발생할 수 있는 협상 또는 법적 절차에 대한 대비가 필요합니다.

건물 노후화: 2015년 준공으로 비교적 신축에 속하나, 11년차 아파트로서 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구 송정동이라는 우수한 입지 조건과 2015년 준공이라는 비교적 최신 건축 연식을 갖춘 아파트라는 장점을 지니고 있습니다. 송정해수욕장 인접이라는 뛰어난 입지적 매력 또한 높이 평가할 수 있습니다. 그러나 270,000,000원의 전세권이 매수인에게 인수되는 점은 상당한 재정적 부담으로 작용할 것이며, 이는 본 건 투자의 수익성을 결정짓는 핵심 요소가 될 것입니다. 따라서 낙찰가 산정에 있어 해당 인수 금액을 반드시 최우선으로 고려한 매우 신중하고 보수적인 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

해운대구 송정동의 매력적인 입지 및 송정해수욕장 접근성.

2015년 준공으로 비교적 최신 연식에 따른 주거 쾌적성 및 향후 가치 상승 기대.

인수되는 전세권을 반영한 시세 대비 합리적인 낙찰가로 취득 시, 높은 투자 수익률 확보 가능.

9. 예상 입찰가

현재 시세 분석:

본건과 동일한 면적(84.92㎡)의 최근 매매 사례는 2026년 6월 22일 405,000,000원에 거래되었습니다.

인수되는 권리 비용:

매수인에게 인수되는 전세권은 270,000,000원입니다.

분석:

최근 시세(405,000,000원)를 기준으로 할 때, 매수인이 추가적으로 부담해야 하는 전세권(270,000,000원)을 제외하면, 실질적으로 매수인이 투입할 수 있는 최대 입찰 가능 금액은 약 135,000,000원 (405,000,000원 - 270,000,000원)으로 계산됩니다.

이는 감정가(443,000,000원)보다 현저히 낮은 금액이며, 감정가 이상으로 낙찰될 경우 인수 비용을 고려했을 때 수익성 확보가 매우 어려울 것으로 예상됩니다.

따라서 본 건은 시세 및 인수 비용을 면밀히 검토하여, 135,000,000원에서 200,000,000원 사이의 보수적인 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 160,000,000원 (본 물건의 시세, 감정가, 인수되는 권리 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 산정한 금액)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.